La guía definitiva para fijar precios inteligentes para alquileres a corto plazo

Si buscas ganar algo de dinero extra alquilando una propiedad, los alquileres a corto plazo pueden ser la opción adecuada para ti. Los alquileres a corto plazo ofrecen la oportunidad de ganar más dinero que los alquileres a largo plazo y, al mismo tiempo, ofrecen un excelente servicio a tus huéspedes. Sin embargo, fijar el precio correcto de tu alquiler es esencial si quieres maximizar tus ganancias.

En este artículo, analizaremos la estrategia de precios adecuada para alquileres a corto plazo y brindaremos consejos sobre cómo fijar el precio correcto para sus anuncios. También brindaremos una guía sobre la mejor manera de utilizarla a la hora de establecer precios de alquiler.

Estrategias adecuadas para la fijación de precios de alquileres vacacionales

El alquiler vacacional se basa en la misma lógica que el resto de sectores, es decir, “el mercado determina el precio”. Sin embargo, esto no significa que si fijas el precio al nivel medio del mercado, vayas a vender.

Comprender los factores que afectan los precios de alquiler es fundamental si desea maximizar sus ganancias. Las fluctuaciones estacionales de la demanda, la ubicación de su propiedad en alquiler, la oferta y la demanda del mercado, los datos comerciales históricos y los atributos de los clientes objetivo son factores importantes a tener en cuenta a la hora de establecer precios competitivos para alquileres a corto plazo.

1. Comprender la demanda del mercado

La estrategia de precios de los alquileres vacacionales debe tener en cuenta la demanda del mercado. Si su propiedad ofrece un producto estandarizado, lo adecuado es aumentar el precio; mientras que si ofrece un servicio personalizado a sus huéspedes, lo adecuado es reducirlo.

La demanda del mercado determina el precio de los alquileres a corto plazo y también la dirección del negocio de alquileres a corto plazo. Si fija un precio demasiado alto, los huéspedes no querrán quedarse, mientras que si el precio es demasiado bajo, perderá dinero porque los costos no están cubiertos.

Por lo tanto, antes de fijar el precio de los alquileres a corto plazo, puede utilizar los datos y el análisis inteligente de los sitios de reserva como Airbnb y Booking.com para obtener cifras de usuarios e información sobre sus preferencias. Además, las plataformas pueden analizar con precisión las necesidades de los usuarios y segmentar, extraer información e identificar clientes potenciales. También pueden ajustar el rango de precios, optimizar la estrategia de precios, etc.

2. Identificación de clientes objetivo

El precio ofrecido para los alquileres vacacionales será diferente para los distintos huéspedes objetivo, por lo que la estrategia de precios será diferente.

Si tiene un anuncio habitual, es posible que sus huéspedes estén más preocupados por la relación calidad-precio y sean relativamente más sensibles a los precios. En este punto, debe atraerlos ofreciéndoles precios más bajos basados en el precio promedio del mismo tipo de propiedades en la zona.

Si su propiedad es para huéspedes de alto nivel, generalmente no buscan precios más bajos sino que exigen una mayor calidad, por lo que debe fijar un precio de acuerdo con sus necesidades y también puede aumentar el precio adecuadamente en función de las opiniones de los usuarios, la experiencia de estadía y otros factores.

Supongamos que sus alquileres a corto plazo son populares durante la temporada alta y la tasa de vacancia es alta durante la temporada baja. En ese caso, debe ser flexible y ajustar los precios en diferentes momentos del año: aumentar los precios durante los días festivos o los fines de semana y ofrecer tarifas especiales y descuentos para alquileres a largo plazo durante la temporada baja para generar más ingresos o incluso ganancias durante la temporada baja.

Si no está seguro acerca de los atributos de sus huéspedes objetivo, puede consultar listados similares al suyo y analizar la estrategia de precios de sus competidores para usarla como referencia para sus propios precios.

3. En cuanto a los costes

Además de los factores de mercado, los costos operativos de los alquileres a corto plazo también son una consideración importante en el precio, que incluye principalmente

• Costes de reforma: la decoración inicial de la casa supone un coste elevado y tarda mucho tiempo en amortizarse.
• Costo laboral: cuanto más bajo sea el precio de una propiedad, mayor será el impacto del costo laboral en los ingresos.
• Gastos operativos: el alquiler, los servicios públicos, el mantenimiento y otros costos son inversiones continuas.

La composición de costos de cada alquiler a corto plazo es diferente, por lo que no es posible referirse completamente a la competencia circundante para determinar los precios, debe establecerse razonablemente de acuerdo con su situación real.

4. Evitar conceptos erróneos comunes

Al comenzar a ofrecer alquileres vacacionales, muchos anfitriones se han topado con los siguientes baches.

• Los precios no se modifican durante medio año o incluso un año.
• Los precios no bajan durante la temporada baja, 
• Los precios no aumentan en temporada alta.
• No establecer diferentes estrategias de precios para diferentes plataformas
• No fijar precios para fines de semana y festivos

Estas prácticas afectarán directamente los ingresos de los alquileres a corto plazo, algunos anfitriones no están seguros de cuánto deben aumentar o reducir sus precios, les preocupa que si el precio es demasiado alto, los huéspedes no comprarán, y si el precio es demasiado bajo, pueden perder dinero, por lo que simplemente hacen una solución única para todos; muchos otros anfitriones son simplemente perezosos, de hecho, al administrar varios listados en varias plataformas al mismo tiempo, cambiar el precio es una tarea muy tediosa.

Cualquiera puede cometer estos errores, pero si desea maximizar sus ingresos por alquiler a corto plazo, debe poder darse cuenta del problema más rápidamente, encontrar las causas y las soluciones, y no repetir los mismos errores.

El mejor método de fijación de precios para alquileres vacacionales

El método de fijación de precios dinámicos Para billetes de avión y hoteles es un mercado muy maduro, y también funciona para alquileres a corto plazo.

En términos simples, se trata de una denominada “estrategia de discriminación de precios”, porque las personas que compran sus billetes tarde (clientes de negocios) tienden a preocuparse más por la flexibilidad horaria que aquellos que compran sus billetes con anticipación (clientes de ocio), por lo que tienen que pagar un precio más alto por ello.

Normalmente, esta relación también existe para la demanda de los consumidores de alquileres de corta estancia, cuanto más se acercan los fines de semana y los días festivos, más rápido disminuye la disponibilidad de habitaciones, es decir, cuanto mayor es la demanda, más caro es el precio a pagar.

Entonces, lo que debemos hacer ahora es implementar precios dinámicos basados en cambios en la demanda, con respecto al tiempo.

Una forma sencilla de hacer esto es generar una función de precio vs. demanda y una función de demanda vs. tiempo a partir de los datos históricos de reservas, y luego integrar estas dos funciones para obtener finalmente una función de precio vs. tiempo.

Esta teoría parece complicada y difícil de trabajar, ¿verdad?

En realidad es bastante simple., así que tomemos un ejemplo.

Al analizar las estadísticas operativas, obtenga la tasa de ocupación promedio que necesita cuando básicamente puede alcanzar el punto de equilibrio, supongamos que es 60%; luego verifique sus datos de pedidos actuales y adopte diferentes estrategias de precios basadas en diferentes tasas de reserva para diferentes períodos de tiempo.

Tenga en cuenta que este gráfico es solo de referencia, puede ajustar el aumento y la disminución de precios según su situación real y elaborar una estrategia de precios más detallada.

Herramienta eficaz para la fijación de precios de alquileres vacacionales

El método de precios dinámicos es simple y efectivo, pero el mayor problema que un host puede enfrentar en realidad es: "Con precios tan granulares, ¿significa que tienes que cambiar el precio todos los días? ¿Cómo es esto posible si hay múltiples listados en línea en múltiples canales?"

Sí, sería una “tarea imposible” cambiarlo todo manualmente, pero con los métodos y herramientas adecuados, la operación se puede completar con un solo clic. 

Hostex, el sistema de gestión de propiedades de alquiler a corto plazo, ha hecho posible modificar el precio de propiedades multiplataforma de forma masiva con un solo clic. Podrás elegir el objeto para cualquier modificación según tu plan.

1. Cualquier selección de múltiples habitaciones o tipos de habitaciones
2. Cualquier selección de múltiples fechas, por intervalos/días festivos
3. Cambie el precio fijo con un clic o establezca precios diferentes para diferentes canales
4. Cambiar el precio según la diferencia, o por porcentaje

Con Hostex, también puedes configurar cambios de precios automáticos.

Si la habitación aún no está reservada para el día, puedes otorgar directamente el descuento más bajo para obtener una mayor tasa de ocupación.

Tanto los propietarios como los administradores de alquileres a corto plazo deben comprender una cosa: la fijación de precios es un proceso que requiere una optimización continua, y solo a través de la experimentación y la acumulación continuas se encontrará una solución más adecuada para generar mayores ingresos.