10 incubi Airbnb che ogni host teme (e come evitarli)

Sui social media, spesso ci imbattiamo in ospiti che condividono le loro storie terrificanti su Airbnb. Quella che doveva essere una vacanza rilassante può trasformarsi in un vero e proprio incubo. Allo stesso modo, gli host possono trovarsi ad affrontare incubi Airbnb e situazioni spaventose che portano a significative perdite finanziarie e stress emotivo.

In questo articolo esploreremo alcuni scenari comuni e storie apparentemente incredibili. Il nostro obiettivo non è spaventarvi, ma fornirvi consigli che possano aiutarvi a prepararvi all'imprevisto.

Incubi di Airbnb

Ci auguriamo che dopo aver letto queste storie possiate tirare un sospiro di sollievo, sapendo che è improbabile che cose del genere vi accadano.

Ricordati che se vuoi ridurre al minimo i rischi, sviluppare in anticipo alcune strategie può farti risparmiare un sacco di problemi.

1. Feste pazze

Scenario da incubo di Airbnb

Per gli host di Airbnb, lo scenario più terrificante è vedere una proprietà ben decorata trasformata in una "casa per feste" dagli ospiti. Sparatoria di Orinda ad Halloween 2019 ne è un chiaro esempio.

• Danni devastanti alla proprietàAlcuni host hanno scoperto che gli ospiti usavano i tappeti come posacenere, bruciavano le pareti con le sigarette, rompevano i mobili e persino bagnavano i pavimenti di urina. I costi di pulizia possono raggiungere decine di migliaia di dollari.
• Rischi legali e comunitari: Un host cinese a New York è stato indagato dalla polizia dopo che gli ospiti avevano organizzato una festa a pagamento (vendendo persino alcolici e marijuana). Questo ha spinto i criminali a sfruttare l'opportunità per esplorare i quartieri vicini, dando origine a lunghe controversie di quartiere.
• Penalità della piattaformaAirbnb vieta espressamente gli assembramenti di più di 16 persone. Se gli host consentono feste che danno luogo a reclami, i loro annunci potrebbero essere rimossi con la forza.

Tattiche di prevenzione

• Imposta i requisiti minimi di soggiorno: Imposta le prenotazioni per il weekend o le festività su un minimo di due notti (considerando venerdì e sabato). Questo riduce significativamente la probabilità di "feste di una sola notte".
• Attenzione alle prenotazioni anomale: Prestate attenzione alle prenotazioni locali di una sola notte, soprattutto se il numero di ospiti è troppo basso (ad esempio due persone che affittano un'intera villa) o troppo alto (vicino al massimo). È consigliabile selezionare gli ospiti e leggere le recensioni degli altri host.
• Screening della comunicazione proattiva: Durante la prenotazione, chiedi informazioni sullo "scopo del soggiorno" (ad esempio, vacanza in famiglia o viaggio di lavoro). Includi queste informazioni con le recensioni precedenti dell'ospite e i dati identificativi verificati per valutare il rischio.
• Installare apparecchiature di monitoraggio legaleInstallare telecamere nelle aree esterne e all'ingresso (da segnalare nell'annuncio). Questo scoraggia i potenziali trasgressori e aiuta a conservare le prove.
• Monitoraggio e intervento in tempo reale: Utilizzate monitor del livello sonoro o collaborate con i vicini. Se rilevate rumori insoliti o affollamenti, contattate immediatamente gli ospiti per avvertirli. Se necessario, chiamate la polizia e contattate Airbnb per la cancellazione di emergenza.
• Utilizzare meccanismi di protezione della piattaforma: In caso di danni, caricare tempestivamente prove fotografiche o video sul centro risoluzioni di Airbnb per richiedere fino a $3 milioni ai sensi della Copertura aerea Programma.

2. Ospiti ubriachi

Scenario da incubo di Airbnb

Le scene del film “Il dopo-sbornia" non sono esagerate. I danni causati dagli ospiti in stato di ebbrezza spesso superano di gran lunga quanto gli host possano immaginare. Un Airbnb a Burlington, in Canada, ha subito perdite per $50.000 quando gli inquilini ubriachi hanno rimosso le telecamere di sicurezza, rotto gli stipiti delle porte a vetri e danneggiato i mobili.

• Danni alla proprietà:Se gli ospiti bevono molto, la spazzatura trabocca, i divani si strappano, i mobili si danneggiano e le pareti si macchiano di vomito e fluidi corporei.
• Rischio di violenza:Gli individui ubriachi spesso manifestano comportamenti violenti, esponendo a rischi significativi per sé stessi e per gli altri.
• Minaccia alla comunità Sicurezza: Un ospite ha dovuto affrontare conflitti di vicinato a causa di ospiti rumorosi e ubriachi a tarda notte. Quando gli ospiti hanno lanciato bottiglie contro i vicini, la polizia è intervenuta, portando a denunce da parte della comunità contro l'ospite per "incapacità di gestire la situazione".

Tattiche di prevenzione

• Chiarire la politica sull'uso dell'alcol: Indicare chiaramente nell'annuncio e nel regolamento della casa che "è vietato bere all'interno" o "solo bevande alcoliche moderate". Sottolineare che le violazioni comporteranno lo sfratto immediato. Ad esempio, si potrebbe dichiarare: "In caso di ubriachezza o eccessivo consumo di alcol, l'host si riserva il diritto di rifiutare l'ingresso".
• Annullare decisamente le prenotazioni pericolose: Secondo la politica di Airbnb, se gli ospiti "mettono a repentaglio la sicurezza o danneggiano la proprietà", gli host possono contattare la piattaforma per una cancellazione di emergenza. Pertanto, se noti che gli ospiti arrivano in stato di ebbrezza o con alcolici, puoi chiedere loro di andarsene immediatamente e caricare le prove tramite la piattaforma per ottenere un risarcimento completo.
• Dare priorità Sicurezza chiamando la polizia:Se gli ospiti ubriachi adottano comportamenti distruttivi o violenti (ad esempio rompendo oggetti o minacciando la sicurezza), chiamare immediatamente la polizia ed evacuare la scena.

3. Doppie prenotazioni

Scenario da incubo di Airbnb

Le doppie prenotazioni sono uno degli errori sistemici più distruttivi nell'ospitalità. Alla vigilia di Capodanno del 2024, la viaggiatrice francese Camille ha scoperto che un altro gruppo aveva già occupato l'Airbnb che aveva prenotato con quattro mesi di anticipo rispetto al suo arrivo. Questo ha lasciato il suo gruppo di cinque persone al freddo e alla ricerca di un alloggio, impiegando ore per trovare un sostituto.

• Risarcimento per doppia perdita: Se entrambi i gruppi hanno completato i pagamenti, l'host è tenuto a rimborsare completamente le quote e a coprire la differenza di prezzo. Inoltre, la piattaforma potrebbe applicare delle sanzioni.
• Crollo della fiducia e della reputazione: Se un host non riesce a risolvere il problema correttamente, il suo annuncio potrebbe essere rimosso dalla piattaforma. Inoltre, le recensioni negative degli ospiti possono suscitare dubbi tra i futuri ospiti.
• Rischi legali e comunitari:Se le doppie prenotazioni riguardano affitti a breve termine illegali (come accade a Londra, dove si violano le leggi locali sugli affitti di 90 giorni), l'host potrebbe incorrere in sanzioni governative o addirittura accuse penali.

Tattiche di prevenzione

• Dare priorità agli ospiti attualiIn caso di doppia prenotazione, contattare immediatamente il gruppo successivo per negoziare la cancellazione. Offrire voucher o aiutare a trovare una sistemazione alternativa.
• Abilita la sincronizzazione del calendario: Utilizza la funzione di sincronizzazione del calendario iCal fornita da piattaforme come Airbnb e Booking.com. Ciò richiede l'esportazione dei link da altre piattaforme e la loro importazione per garantire la disponibilità sincronizzata su tutte le piattaforme.
• Distribuisci software di gestione immobiliare: Utilizzare Strumenti di Airbnb Come Hostex, per gestire centralmente prenotazioni e calendari da più canali, come Airbnb, Booking.com e Vrbo. Questo aiuta a evitare errori umani ed elimina le doppie prenotazioni.

4. Ospiti sospetti

Scenario da incubo di Airbnb

Quando l'identità di un ospite non corrisponde in modo significativo ai dati della sua prenotazione, spesso si tratta di una truffa più pericolosa. È allarmante notare che questi tipi di frode sono spesso collegati ad attività criminali:

• Minacce alla proprietà e Sicurezza: Un host di Chicago ha scoperto che un ospite che aveva prenotato con una falsa identità era in realtà un criminale ricercato. I suoi complici avevano nascosto droga nella proprietà e avevano tentato di alterarne la struttura.
• Scappatoie nella regola della piattaforma:I truffatori sfruttano la politica di "prenotazione di terze parti" (che consente prenotazioni per conto terzi) utilizzando identità false per ottenere l'accesso.
• Rischi di criminalità transnazionale:La polizia australiana ha scoperto un caso in cui un ospite ha prenotato una casa di lusso utilizzando un passaporto falso, in realtà utilizzato per il riciclaggio di denaro e il cambio illegale di valuta.

Tattiche di prevenzione

• Verifica obbligatoria dell'identità: Specificare chiaramente nella conferma della prenotazione che "al momento del check-in gli ospiti devono presentare un documento d'identità (passaporto o patente di guida) che corrisponda al loro account Airbnb".
• Fai attenzione agli ospiti sospetti: Prestate particolare attenzione agli account senza recensioni, senza identità verificata e con profili personali incompleti.
• Utilizzare gli strumenti della piattaforma: Attiva la funzione "Gestione dei rischi" di Hostex (fornita da Truvi) per scoprire potenziali rischi associati agli ospiti e ricevere un risarcimento in caso di incidenti.
• Intercettazione e segnalazione in locoSe riscontri che l'identità di un ospite non corrisponde alla sua prenotazione, chiama immediatamente la polizia e contatta il team di Airbnb per annullare la prenotazione.

5. Cancellazioni dell'ultimo minuto

Scenario da incubo di Airbnb

Le cancellazioni dell'ultimo minuto durante l'alta stagione spesso intrappolano gli host in un doppio vincolo di "perdita di entrate" e "crisi di tempo".

Un caso rappresentativo è quello di Kevin Li, un host alle Hawaii. Aveva prenotato una villa fronte mare al prezzo di $800 a notte con ben tre mesi di anticipo (16 notti dal 20 dicembre al 5 gennaio). Tuttavia, ha ricevuto una notifica di cancellazione solo un giorno prima del check-in, con conseguente perdita diretta di $12.800.

Tattiche di prevenzione

• Stabilire politiche di cancellazione ragionevoli: Implementare politiche differenziate per le diverse stagioni; utilizzare una "politica moderata" in bassa stagione per attrarre prenotazioni e passare a una "politica rigorosa" durante l'alta stagione.
• Limite Durata Massima del Soggiorno: Per i periodi di punta più costosi, imposta un soggiorno massimo consecutivo per evitare che le prenotazioni a lungo termine vengano annullate, lasciando diversi giorni vacanti.
• Elenco su più piattaforme: Pubblica il tuo annuncio sulle piattaforme Come Booking.com e Vrbo. In questo modo, se qualcuno dovesse cancellare all'ultimo minuto, avrai maggiori possibilità di trovare nuovi ospiti per la tua struttura.

6. Furto e rapina

Scenario da incubo di Airbnb

Dopo anni di gestione di un Airbnb, potresti scoprire che i furti sono quasi inevitabili. Gli ospiti potrebbero andarsene con più di quello che hai fornito, come piatti o asciugacapelli.

Tuttavia, alcuni host subiscono perdite ben maggiori. Nel 2023, Isabella, un'host a Parigi, ha accolto una coppia che sosteneva di essere "collezionisti d'arte". Dopo la loro partenza, ha scoperto che mancavano oggetti di valore, tra cui uno specchio dorato e un tappeto persiano del valore di 280.000 euro. Le riprese di sorveglianza hanno mostrato la coppia usare strumenti professionali per smontare gli infissi e camuffare gli oggetti come "bagagli".

Tattiche di prevenzione

• Rimuovi gli oggetti di alto valore: L'approccio migliore è non lasciare oggetti di valore in casa. Se proprio dovete tenerli, valutate l'utilizzo di repliche di alta qualità invece degli originali.
• Distribuire IoT Tracker: Integra dispositivi di localizzazione come gli AirTag negli oggetti di valore. Possono attivare avvisi quando escono da un'area designata e aiutarti a localizzare e recuperare rapidamente gli oggetti rubati.
• Acquista un'assicurazione specializzata:Se hai mobili e decorazioni costose che non possono essere rimosse, prendi in considerazione un'assicurazione che copra i "furti da parte dell'inquilino".
• Segnalare immediatamente:Se noti degli oggetti mancanti, chiama subito la polizia e fornisci loro delle prove, come la descrizione degli oggetti, il tracciamento GPS e i filmati di sorveglianza.

7. Reclami dolosi

Scenario da incubo di Airbnb

I malintenzionati spesso sfruttano le politiche "customer-friendly" della piattaforma per mettere in atto estorsioni mirate. Nel 2023, l'host di Tokyo Miwa Sato è stata vittima di una truffa da manuale. Dopo il check-out, due ospiti hanno inviato decine di foto sostenendo che "il bagno era infestato da scarafaggi" e hanno chiesto un rimborso completo, minacciando di segnalarla ad Airbnb. Dopo aver esaminato il sistema di videosorveglianza interno, Miwa ha scoperto che gli ospiti avevano portato degli scarafaggi morti da spargere sul tavolo della cucina per creare una messa in scena. Hanno persino usato Photoshop per modificare la data e l'ora delle foto, facendo apparire le immagini di marzo come se fossero state scattate durante il loro soggiorno di aprile.

Tattiche di prevenzione

• Regola di segnalazione immediata obbligatoria: Includi nel regolamento interno la clausola "Tutti i problemi devono essere segnalati entro 2 ore dal check-in; in caso contrario, le condizioni della proprietà saranno considerate accettabili". Sottolinea questa clausola nell'e-mail di conferma della prenotazione.
• Stabilire una “Catena di fiducia dell’igiene”: Invita un ente di certificazione terzo (come SGS) a rilasciare certificati trimestrali di valutazione igienico-sanitaria. Esponili in modo ben visibile nella pagina del tuo annuncio.
• Appelli della piattaforma: Invia prove e relazioni di valutazione ad Airbnb (come l'analisi dei metadati delle immagini che dimostri la contraffazione) per richiedere il ripristino del tuo annuncio e il ban dell'account dell'ospite.

8. Rifiuto di andarsene

Scenario da incubo di Airbnb

Cory, un host di Palm Springs, in California, ha affittato il suo appartamento per le vacanze nel 2022 a due fratelli che sostenevano di essere lì per convalescenza. Hanno accettato un soggiorno di sei settimane. Tuttavia, il 31° giorno, gli ospiti hanno improvvisamente dichiarato di volersi appellare all'articolo 1946.1 del Codice Civile della California, sostenendo di aver acquisito lo status di inquilino legale. Si sono rifiutati di andarsene e hanno smesso di pagare l'affitto. Secondo la legge californiana, chiunque rimanga per più di 30 giorni diventa automaticamente un inquilino "a rate mensili", il che comporta una procedura di sfratto di 90 giorni e migliaia di dollari di spese di trasferimento. La causa si è protratta per due mesi ed è stato solo sotto la pressione di un team di avvocati e della copertura mediatica che gli ospiti se ne sono andati silenziosamente. Incidenti di questo tipo si stanno trasformando in rischi sistemici.

Tattiche di prevenzione

• Limitare rigorosamente la durata massima del soggiorno: Imposta il "soggiorno massimo" nel tuo annuncio a 28 giorni (al di sotto della soglia che attiva i diritti degli inquilini nella maggior parte degli stati) e rifiuta le richieste di affitto a lungo termine.
• Sfondi degli ospiti preselezionati: Utilizza gli strumenti di gestione del rischio di Hostex per verificare la cronologia degli affitti e la situazione creditizia degli ospiti. Fai attenzione a chi ha avuto controversie o contenziosi con i proprietari.
• Presentare un reclamo alle forze dell'ordinePresentare una "Registrazione di locazione a breve termine" al dipartimento di polizia locale, indicando chiaramente la destinazione d'uso dell'immobile e la durata dell'affitto. Questo aiuta a identificare rapidamente situazioni come "violazione di domicilio" piuttosto che "controversie relative all'affitto".
• Usare la forza come ultima risorsa: Assumere personale di sicurezza autorizzato per monitorare il perimetro della proprietà (nel rispetto delle leggi locali) e trasmettere agli ospiti un messaggio di sfratto. In molte zone, i proprietari sono autorizzati a intervenire se stabiliscono che si è verificato un "ingresso illegale".

9. disastri naturali

Scenario da incubo di Airbnb

Quando le condizioni meteorologiche estreme coincidono con i periodi di affitto, gli host si trovano ad affrontare un doppio problema: danni alla proprietà e responsabilità civile.

Nel maggio 2023, un tornado EF3 colpì il Texas, riducendo in pezzi la villa sul lago di Rachel Carter. Sebbene gli ospiti fossero sopravvissuti riparandosi nel seminterrato, la loro attrezzatura fotografica del valore di $43.000 andò distrutta. Airbnb si rifiutò di coprire la perdita dell'immobile in base alla "clausola di forza maggiore", mentre la compagnia assicurativa respinse una richiesta di risarcimento di $280.000 per riparazione a causa del "mancato rinforzo del tetto in tempo".

Tattiche di prevenzione

Anche se i disastri naturali possono essere incontrollabili, gli host possono adottare misure per ridurre al minimo le perdite:

• Sistema di allerta catastrofe: Imposta avvisi di emergenza sugli smart speaker per avvisare immediatamente gli ospiti non appena ricevono un avviso. Questi sistemi possono anche chiudere automaticamente le valvole del gas e abbassare le serrande antitempesta.
• Annulla prenotazioni: Se ricevete un'allerta di calamità (allerta arancione o superiore) prima del check-in degli ospiti, contattateli immediatamente per cancellare la loro prenotazione. Assicuratevi che sappiano che la loro sicurezza è la vostra massima priorità.
• Acquista un'assicurazione specializzata contro le catastrofi: Scegli polizze che coprano terremoti, alluvioni e uragani, idealmente includendo una "copertura per l'interruzione dell'attività" per compensare la perdita di reddito da locazione dopo un disastro.

10. Attività illegali

Scenario da incubo di Airbnb

Nel 2023, la conduttrice di Sydney Holly ha affittato il suo appartamento a una famiglia che sosteneva di stare portando un bambino per cure mediche. Dopo la loro partenza, ha scoperto che la sua casa si era trasformata in un covo di droga: c'erano 32 fori da ustione sulla moquette, siringhe infilate nelle cuciture del divano e persino residui di metanfetamina trovati nelle fughe delle piastrelle del bagno. Le indagini della polizia hanno rivelato che gli ospiti erano in realtà corrieri di un gruppo transnazionale di narcotrafficanti, che usavano l'appartamento come punto di confezionamento e transito della droga.

Tali crimini sono spesso meticolosamente mascherati:

• Crimine professionaleUn appartamento di lusso a Londra è stato trasformato in un luogo di ritrovo per lo sfruttamento sessuale. Le telecamere di sorveglianza esterne hanno rivelato che in sole due serate gli ospiti hanno intrattenuto 17 "clienti", guadagnando 5.000 sterline, una cifra di gran lunga superiore al costo dell'affitto.
• Danni alla proprietà: Un ospite di Los Angeles ha trovato 20 grammi di polvere di fentanil nascosti tra gli strati del materasso. Il costo della bonifica professionale ha raggiunto $8.500 e l'immobile è stato dichiarato "edificio contaminato da droghe", con il divieto di locazione per sei mesi.
• Responsabilità legale:Un conduttore è stato citato in giudizio per "negligente messa in pericolo della sicurezza pubblica" dopo che si è verificata un'esplosione in una fabbrica di droga nella sua proprietà, rischiando potenzialmente sanzioni penali.

Tattiche di prevenzione

• Sfondi degli ospiti preselezionati: Utilizza gli strumenti di gestione del rischio di Hostex per verificare la cronologia degli affitti e la situazione creditizia degli ospiti. Identifica gli inquilini ad alto rischio e preparati a potenziali danni.
• Rete di sorveglianza di quartiere: Firmare un "Accordo di Vigilanza Comunitaria" con i residenti nelle vicinanze. Impegnarsi a segnalare immediatamente eventuali assembramenti sospetti o frequenti spostamenti.
• Rapporto e documento: Se noti un comportamento sospetto e criminale da parte degli ospiti, chiama subito la polizia e contatta il team di Airbnb per annullare la prenotazione.

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Prepararsi agli incubi di Airbnb: cosa fare

Oltre ad affrontare situazioni specifiche, riassumiamo alcuni passaggi generali per aiutarti a essere completamente preparato ed evitare gli incubi di Airbnb.

1. Stabilire regole chiare per la casa

Inviare immediatamente il “Regole della casa di Airbnb" dopo il libro degli ospiti. Elenca chiaramente i divieti (come feste, fumo e animali domestici), i limiti di occupazione, gli obblighi di raccolta differenziata, ecc. e chiedi agli ospiti di confermare il loro consenso. Più specifiche sono le regole, più prove avrai in caso di controversie.

2. Eseguire controlli approfonditi sui precedenti degli ospiti

Utilizza Truvi integrato di Hostex gestione del rischio Funzione che analizza automaticamente la cronologia creditizia, i precedenti penali e le attività sui social media degli ospiti per individuare potenziali rischi e garantire un certo livello di risarcimento in caso di incidenti.

3. Utilizzare AirCover e l'assicurazione integrativa

Familiarizza con Copertura aereaLimiti di responsabilità civile e danni alla proprietà. Per immobili di valore elevato, stipula un'assicurazione specializzata per affitti a breve termine, come Proper Insurance, che copra danni strutturali e cause legali da parte degli inquilini.

4. Stabilire depositi cauzionali ragionevoli

UN deposito cauzionale È un efficace deterrente contro i danni causati dagli ospiti Airbnb. Valuta la possibilità di impostare l'importo del deposito tramite Hostex (consigliato tra 20% e 30% della tariffa notturna), con svincolo automatico in assenza di contestazioni al momento del check-out.

5. Installare dispositivi di sicurezza intelligenti

Telecamere esterne (da segnalare nel vostro annuncio), misuratori di decibel e rilevatori di fumo sono essenziali. Questi dispositivi consentono il monitoraggio a distanza di attività insolite, consentendo di individuare tempestivamente potenziali frodi o danni.

6. Stabilire un processo di risposta alle emergenze

Firmate in anticipo accordi di cooperazione con avvocati, addetti alle pulizie e addetti alla manutenzione e tenete a portata di mano i recapiti della polizia per le emergenze. In caso di crisi, seguite la procedura "raccolta prove → contattare la piattaforma → responsabilità legale" per evitare comunicazioni emotive.

7. Mantenere le relazioni con la comunità

Fornisci ai tuoi vicini i tuoi recapiti, impegnandoti a gestire i reclami relativi al rumore entro 24 ore. Inoltre, instaura buoni rapporti con i vicini per aiutarli a monitorare eventuali comportamenti insoliti degli ospiti, creando una "rete di sicurezza per la comunità".

8. Sincronizzazione automatica del calendario

Utilizza Hostex o strumenti simili per connetterti a piattaforme come Airbnb e Booking.com e aggiornare la disponibilità in tempo reale, evitando doppie prenotazioni. Questo automatizza anche la comunicazione con gli ospiti e le attività di pulizia, risparmiando oltre 701 TP3T di lavoro ripetitivo.

Considerazioni finali

Sebbene questi incubi estremi di Airbnb possano sembrare spaventosi, la probabilità che si verifichino davvero è relativamente bassa. Con una preparazione di base, la maggior parte dei problemi può essere facilmente risolta.

Non lasciare che la paura ostacoli il godimento dei profitti derivanti da un affitto a breve termine. Dedica del tempo a stabilire le regole della casa, utilizzare strumenti intelligenti per controllare gli ospiti ad alto rischio, installare dispositivi di sicurezza essenziali (come telecamere esterne e allarmi decibel) e stipulare un'assicurazione adeguata. Questo può aiutarti a evitare 90% di potenziali problemi.