Der ultimative Leitfaden zur intelligenten Preisgestaltung bei kurzfristigen Vermietungen

Wenn Sie durch die Vermietung einer Immobilie etwas zusätzliches Geld verdienen möchten, sind Kurzzeitmieten möglicherweise die richtige Wahl für Sie. Kurzzeitmieten bieten die Möglichkeit, mehr Geld zu verdienen als Langzeitmieten und Ihren Gästen dennoch einen hervorragenden Service zu bieten. Wenn Sie Ihren Gewinn maximieren möchten, ist es jedoch wichtig, den richtigen Preis für Ihre Miete festzulegen.

In diesem Artikel besprechen wir die richtige Preisstrategie für kurzfristige Vermietungen und geben Tipps, wie Sie Ihre Angebote richtig bepreisen. Wir geben auch einen Leitfaden zur optimalen Vorgehensweise bei der Festlegung von Mietpreisen.

Die richtigen Strategien für die Preisgestaltung bei Ferienwohnungen

Ferienvermietungen basieren auf derselben Logik wie die anderen Branchen, d. h. „der Markt bestimmt den Preis“. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie verkaufen werden, wenn Sie den Preis auf dem durchschnittlichen Marktniveau festlegen.

Wenn Sie Ihren Gewinn maximieren möchten, müssen Sie die Faktoren verstehen, die sich auf die Mietpreise auswirken. Saisonale Nachfrageschwankungen, der Standort Ihres Mietobjekts, Angebot und Nachfrage auf dem Markt, historische Geschäftsdaten und Zielkundenattribute sind alles wichtige Überlegungen bei der Festlegung wettbewerbsfähiger Preise für kurzfristige Vermietungen.

1. Die Marktnachfrage verstehen

Die Preisstrategie für Ferienwohnungen muss die Marktnachfrage voll berücksichtigen. Wenn Ihre Immobilie ein standardisiertes Produkt anbietet, ist es angemessen, den Preis zu erhöhen; wenn Sie Ihren Gästen hingegen einen personalisierten Service anbieten, ist es angemessen, den Preis zu senken.

Die Marktnachfrage bestimmt die Preisgestaltung für Kurzzeitmieten und auch die Richtung des Kurzzeitmietgeschäfts. Wenn Sie den Preis zu hoch ansetzen, werden die Gäste nicht bleiben wollen, während Sie bei einem zu niedrigen Preis Geld verlieren, weil die Kosten nicht gedeckt sind.

Bevor Sie also die Preise für Kurzzeitmieten festlegen, können Sie die Daten und intelligenten Analysen von Buchungsseiten wie Airbnb und Booking.com nutzen, um Benutzerzahlen und Präferenzinformationen zu erhalten. Darüber hinaus können die Plattformen die Benutzerbedürfnisse genau analysieren und potenzielle Kunden segmentieren, auswerten und identifizieren. Sie können auch die Preisspanne anpassen, die Preisstrategie optimieren usw.

2. Zielkunden identifizieren

Der für Ferienunterkünfte angebotene Preis ist für verschiedene Zielgruppen unterschiedlich und dementsprechend wird auch die Preisstrategie unterschiedlich sein.

Wenn Sie ein reguläres Inserat führen, legen Ihre Gäste möglicherweise mehr Wert auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und sind relativ preisbewusster. An diesem Punkt müssen Sie sie anlocken, indem Sie niedrigere Preise anbieten, die auf dem Durchschnittspreis für die gleiche Art von Immobilien in der Gegend basieren.

Wenn Ihre Immobilie für gehobene Gäste bestimmt ist, streben diese normalerweise keine niedrigeren Preise an, sondern verlangen eine höhere Qualität. Sie müssen den Preis also ihren Bedürfnissen entsprechend festlegen und können den Preis auch auf der Grundlage von Nutzerbewertungen, Aufenthaltserfahrungen und anderen Faktoren angemessen erhöhen.

Angenommen, Ihre Kurzzeitvermietungen sind während der Hochsaison beliebt und die Leerstandsquote ist in der Nebensaison hoch. In diesem Fall müssen Sie flexibel sein und die Preise zu verschiedenen Jahreszeiten anpassen – beispielsweise an Feiertagen oder Wochenenden die Preise erhöhen und in der Nebensaison Sonderpreise und Rabatte für Langzeitvermietungen anbieten, um in der Nebensaison mehr Umsatz oder sogar Gewinn zu erzielen.

Wenn Sie sich über die Eigenschaften Ihrer Zielgäste nicht sicher sind, können Sie auf Inserate zurückgreifen, die Ihrem ähnlich sind, und die Preisstrategie Ihrer Konkurrenten analysieren, um diese als Referenz für Ihre eigene Preisgestaltung zu verwenden.

3. Zu den Kosten

Neben Marktfaktoren sind auch die Betriebskosten von Kurzzeitmieten ein wichtiger Faktor bei der Preisgestaltung. Dazu gehören vor allem

• Renovierungskosten: Die Erstausstattung des Hauses ist ein großer Kostenfaktor und braucht lange, um sich zu amortisieren
• Arbeitskosten: Je niedriger der Preis einer Immobilie, desto größer ist der Einfluss der Arbeitskosten auf den Umsatz
• Betriebskosten: Miete, Nebenkosten, Instandhaltung und andere Kosten sind laufende Investitionen

Da die Kostenzusammensetzung bei jeder Kurzzeitmiete unterschiedlich ist, ist es nicht möglich, sich bei der Preisgestaltung vollständig an der Konkurrenz in der Umgebung zu orientieren. Der Preis sollte vernünftig und Ihrer tatsächlichen Situation entsprechend festgelegt werden.

4. Häufige Missverständnisse vermeiden

Viele Gastgeber sind bei ihren ersten Versuchen, Ferienwohnungen zu vermieten, in die folgenden Fallgruben getreten.

• Die Preise werden ein halbes oder sogar ein Jahr lang nicht geändert
• Die Preise werden in der Nebensaison nicht gesenkt, 
• Die Preise werden in der Hochsaison nicht erhöht
• Keine unterschiedlichen Preisstrategien für unterschiedliche Plattformen festlegen
• Keine Festsetzung der Preise für Wochenenden und Feiertage

Diese Vorgehensweisen wirken sich direkt auf die Einnahmen aus der kurzfristigen Vermietung aus. Manche Gastgeber sind sich nicht sicher, um wie viel sie ihre Preise erhöhen oder senken sollen. Sie befürchten, dass die Gäste bei zu hohen Preisen nicht kaufen, und dass sie bei zu niedrigen Preisen Geld verlieren könnten. Daher machen sie einfach eine Einheitslösung. Viele andere Gastgeber sind einfach nur faul. Wenn man mehrere Inserate gleichzeitig auf mehreren Plattformen verwaltet, ist eine Preisänderung eine sehr mühsame Aufgabe.

Diese Fehler können jedem passieren, aber wenn Sie Ihre kurzfristigen Mieteinnahmen maximieren möchten, müssen Sie in der Lage sein, das Problem schneller zu erkennen, die Ursachen und Lösungen zu finden und nicht dieselben Fehler zu wiederholen.

Beste Preismethode für Ferienwohnungen

Der dynamische Preisfindungsmethode für Flugtickets und Hotels ist sehr ausgereift und funktioniert auch für kurzfristige Anmietungen.

Vereinfacht ausgedrückt handelt es sich hierbei um eine sog. „Preisdiskriminierungsstrategie“, denn Spätkäufer (Geschäftskunden) legen tendenziell mehr Wert auf zeitliche Flexibilität als Frühkäufer (Freizeitkunden) und müssen dafür deshalb einen höheren Preis bezahlen.

Normalerweise gilt diese Beziehung auch für die Verbrauchernachfrage nach kurzfristigen Mieten: Je näher Wochenenden und Feiertage rücken, desto schneller nimmt die Verfügbarkeit von Zimmern ab, d. h. je größer die Nachfrage, desto teurer der zu zahlende Preis.

Was wir jetzt tun müssen, ist, eine dynamische Preisgestaltung auf der Grundlage von zeitlichen Nachfrageänderungen umzusetzen.

Eine einfache Möglichkeit hierfür besteht darin, aus den historischen Buchungsdaten eine Preis-Nachfrage-Funktion und eine Nachfrage-Zeit-Funktion zu generieren und diese beiden Funktionen dann zu integrieren, um schließlich eine Preis-Zeit-Funktion zu erhalten.

Diese Theorie scheint kompliziert und schwer umzusetzen, nicht wahr?

Eigentlich ist es ganz einfach, nehmen wir also ein Beispiel.

Ermitteln Sie durch Analysieren der Betriebsstatistiken die durchschnittliche Belegungsrate, die Sie benötigen, um grundsätzlich eine schwarze Null zu erreichen. Nehmen wir an, sie liegt bei 60%. Überprüfen Sie dann Ihre aktuellen Bestelldaten und wenden Sie unterschiedliche Preisstrategien auf der Grundlage unterschiedlicher Buchungsraten für unterschiedliche Zeiträume an.

Beachten Sie, dass diese Tabelle nur als Referenz dient. Sie können die Preiserhöhung und -senkung entsprechend Ihrer tatsächlichen Situation anpassen und eine detailliertere Preisstrategie entwickeln.

Effizientes Tool zur Preisgestaltung bei Ferienwohnungen

Die Methode der dynamischen Preisgestaltung ist einfach und effektiv. Das größte Problem, mit dem ein Host in der Realität jedoch konfrontiert werden kann, lautet: „Heißt das bei einer so detaillierten Preisgestaltung, dass Sie den Preis jeden Tag ändern müssen? Wie ist das möglich, wenn in mehreren Kanälen mehrere Inserate online sind?“

Ja, es wäre eine „unmögliche Aufgabe“, alles manuell zu ändern, aber mit den richtigen Methoden und Werkzeugen kann der Vorgang mit einem einzigen Klick abgeschlossen werden. 

Hostex, das System zur Verwaltung kurzfristiger Mietobjekte, hat es möglich gemacht, den Preis plattformübergreifender Objekte mit einem Klick in großen Mengen zu ändern. Sie können das Objekt für jede Änderung entsprechend Ihrem Plan auswählen.

1. Beliebige Auswahl mehrerer Zimmer bzw. Zimmertypen
2. Beliebige Auswahl mehrerer Termine, nach Intervallen/Feiertagen
3. Ändern Sie den Pauschalpreis mit einem Klick oder legen Sie unterschiedliche Preise für unterschiedliche Kanäle fest
4. Ändern Sie den Preis entsprechend der Differenz oder in Prozent

Mit Hostex können Sie auch automatisierte Preisänderungen einrichten.

Wenn das Zimmer für den Tag noch nicht gebucht ist, können Sie direkt den geringsten Rabatt gewähren, um eine höhere Auslastung zu erzielen.

Sowohl Vermieter als auch Manager kurzfristiger Vermietungen müssen eines verstehen: Die Preisgestaltung ist ein Prozess, der kontinuierlich optimiert werden muss, und nur durch kontinuierliches Experimentieren und Akkumulieren werden Sie eine geeignetere Lösung finden, um höhere Einnahmen zu erzielen.