Le guide ultime pour une tarification intelligente des locations à court terme

Si vous cherchez à gagner un peu d'argent supplémentaire en louant un bien, la location à court terme pourrait être le bon choix pour vous. Les locations à court terme offrent la possibilité de gagner plus d'argent que les locations à long terme tout en offrant un excellent service à vos invités. Cependant, il est essentiel de fixer correctement le prix de votre location si vous souhaitez maximiser vos profits.

Dans cet article, nous aborderons la stratégie de tarification appropriée pour les locations à court terme et vous donnerons des conseils sur la manière de fixer correctement le prix de vos annonces. Nous vous fournirons également un guide sur la meilleure façon de fixer les prix de location.

Stratégies appropriées pour la tarification des locations de vacances

La location saisonnière repose sur la même logique que les autres secteurs d’activité, à savoir « c’est le marché qui détermine le prix ». Cependant, cela ne signifie pas que si vous fixez le prix au niveau moyen du marché, vous vendrez.

Il est essentiel de comprendre les facteurs qui influent sur les prix de location si vous souhaitez maximiser vos profits. Les fluctuations saisonnières de la demande, l'emplacement de votre bien locatif, l'offre et la demande du marché, les données commerciales historiques et les attributs des clients cibles sont autant de considérations importantes lors de la définition de prix compétitifs pour les locations à court terme.

1. Comprendre la demande du marché

La stratégie de tarification des locations de vacances doit tenir compte de la demande du marché. Si votre établissement propose un produit standardisé, il est alors approprié d'augmenter le prix ; en revanche, si vous proposez un service personnalisé à vos clients, il est alors approprié de baisser le prix.

La demande du marché détermine le prix des locations à court terme ainsi que l'orientation du marché de la location à court terme. Si vous fixez un prix trop élevé, les clients ne voudront pas rester, tandis que si le prix est trop bas, vous perdrez de l'argent car les coûts ne sont pas couverts.

Ainsi, avant de fixer le prix des locations à court terme, vous pouvez utiliser les données et les analyses intelligentes des sites de réservation tels qu'Airbnb et Booking.com pour obtenir des chiffres sur les utilisateurs et des informations sur leurs préférences. De plus, les plateformes sont capables d'analyser avec précision les besoins des utilisateurs et de segmenter, d'exploiter et d'identifier les clients potentiels. Elles peuvent également ajuster la fourchette de prix, optimiser la stratégie de prix, etc.

2. Identifier les clients cibles

Le prix proposé pour les locations de vacances sera différent pour différents clients cibles, la stratégie de tarification sera donc différente.

Si vous proposez une annonce régulière, vos clients seront peut-être plus soucieux du rapport qualité-prix et seront relativement plus sensibles au prix. À ce stade, vous devez les attirer en leur proposant des prix plus bas basés sur le prix moyen du même type de propriétés dans la région.

Si votre propriété est destinée à des clients haut de gamme, ils ne recherchent généralement pas des prix plus bas mais exigent une qualité supérieure. Vous devez donc fixer le prix en fonction de leurs besoins et vous pouvez également augmenter le prix de manière appropriée en fonction des avis des utilisateurs, de l'expérience de séjour et d'autres facteurs.

Supposons que vos locations à court terme soient populaires pendant la haute saison et que le taux de vacance soit élevé pendant la basse saison. Dans ce cas, vous devez faire preuve de souplesse pour ajuster les prix à différentes périodes de l'année : augmenter les prix pendant les vacances ou les week-ends, et proposer des tarifs spéciaux et des remises sur les locations à long terme pendant la basse saison afin de générer davantage de revenus, voire de bénéfices, pendant la basse saison.

Si vous n'êtes pas sûr des attributs de vos clients cibles, vous pouvez vous référer aux listes similaires aux vôtres et analyser la stratégie de tarification de vos concurrents pour l'utiliser comme référence pour votre propre tarification.

3. Concernant les coûts

Outre les facteurs du marché, les coûts d’exploitation des locations à court terme sont également un élément important à prendre en compte dans la tarification, qui comprend principalement

• Coûts de rénovation : la décoration initiale de la maison représente un coût important et prend beaucoup de temps à être rentabilisé
• Coût de la main d'oeuvre : plus le prix d'un bien est bas, plus l'impact du coût de la main d'oeuvre sur les revenus est important
• Dépenses d'exploitation : le loyer, les services publics, l'entretien et les autres coûts sont des investissements continus

La composition des coûts de chaque location à court terme est différente, il n'est donc pas possible de se référer entièrement à la concurrence environnante en matière de prix. Elle doit être fixée de manière raisonnable en fonction de votre situation réelle.

4. Éviter les idées fausses courantes

Lorsqu'ils débutent dans la location de vacances, de nombreux hôtes se retrouvent confrontés aux difficultés suivantes.

• Les prix ne changent pas pendant six mois ou même un an
• Les prix ne sont pas baissés pendant la basse saison, 
• Les prix ne sont pas augmentés en haute saison
• Ne pas définir de stratégies de tarification différentes pour les différentes plateformes
• Ne pas fixer les prix pour les week-ends et les jours fériés

Ces pratiques affecteront directement les revenus des locations à court terme, certains hôtes ne savent pas dans quelle mesure ils doivent augmenter ou réduire leurs prix, ils craignent que si le prix est trop élevé, les clients n'achèteront pas, et si le prix est trop bas, ils risquent de perdre de l'argent, alors ils font simplement une taille unique ; beaucoup d'autres hôtes sont simplement paresseux, en effet, lorsqu'on gère plusieurs annonces sur plusieurs plateformes en même temps, changer le prix est une tâche très fastidieuse.

Ces erreurs peuvent être commises par n’importe qui, mais si vous souhaitez maximiser vos revenus de location à court terme, vous devez être capable de comprendre le problème plus rapidement, de trouver les causes et les solutions, et de ne pas répéter les mêmes erreurs.

Meilleure méthode de tarification pour les locations de vacances

Le méthode de tarification dynamique pour les billets d'avion et les hôtels est très mature, et cela fonctionne aussi pour les locations à court terme.

En termes simples, il s’agit d’une « stratégie de discrimination par les prix », car les personnes qui achètent leurs billets en retard (clients d’affaires) ont tendance à se soucier davantage de la flexibilité horaire que celles qui achètent leurs billets en avance (clients de loisirs), et doivent donc payer un prix plus élevé pour cela.

Normalement, cette relation existe également pour la demande des consommateurs en matière de locations à court terme : plus les week-ends et les jours fériés se rapprochent, plus la disponibilité des chambres diminue rapidement, c'est-à-dire que plus la demande est forte, plus le prix à payer est cher.

Il nous faut donc désormais mettre en œuvre une tarification dynamique basée sur l’évolution de la demande, en fonction du temps.

Une façon simple de procéder consiste à générer une fonction prix/demande et une fonction demande/temps à partir des données historiques des réservations, puis à intégrer ces deux fonctions pour obtenir finalement une fonction prix/temps.

Cette théorie semble compliquée et difficile à utiliser, n’est-ce pas ?

C'est en fait assez simple, alors prenons un exemple.

En analysant les statistiques d'exploitation, déterminez le taux d'occupation moyen dont vous avez besoin lorsque vous pouvez atteindre le seuil de rentabilité, supposons qu'il soit de 60% ; vérifiez ensuite vos données de commande actuelles et adoptez différentes stratégies de tarification en fonction de différents taux de réservation pour différentes périodes.

Notez que ce tableau est fourni à titre indicatif uniquement, vous pouvez ajuster l'augmentation et la diminution des prix en fonction de votre situation réelle et élaborer une stratégie de tarification plus détaillée.

Outil efficace pour la tarification des locations de vacances

La méthode de tarification dynamique est simple et efficace, mais le plus gros problème auquel un hôte peut être confronté en réalité est le suivant : « Avec une tarification aussi granulaire, cela signifie-t-il que vous devez modifier le prix tous les jours ; comment est-ce possible s'il existe plusieurs annonces en ligne sur plusieurs canaux ? »

Oui, ce serait une « tâche impossible » de tout changer manuellement, mais avec les bonnes méthodes et les bons outils, l’opération peut être réalisée en un seul clic. 

Hostex, le système de gestion immobilière de location à court terme, a permis de modifier le prix des propriétés multiplateformes en masse en un seul clic. Vous pouvez choisir l'objet pour toute modification selon votre plan.

1. Toute sélection de plusieurs chambres ou types de chambres
2. Toute sélection de plusieurs dates, par intervalles/jours fériés
3. Modifiez le prix forfaitaire en un clic ou définissez des prix différents pour différentes chaînes
4. Modifier le prix en fonction de la différence, ou en pourcentage

Avec Hostex, vous pouvez également configurer des changements de prix automatisés.

Si la chambre n'est pas encore réservée pour la journée, vous pouvez accorder directement la remise la plus basse pour obtenir un taux d'occupation plus élevé.

Les propriétaires et les gestionnaires de location à court terme doivent comprendre une chose : la tarification est un processus qui nécessite une optimisation continue, et ce n’est que grâce à une expérimentation et une accumulation continues que vous trouverez une solution plus adaptée pour générer des revenus plus élevés.