La guida definitiva per prezzi intelligenti per affitti a breve termine

Se stai cercando di guadagnare qualche soldo extra affittando una proprietà, allora gli affitti a breve termine potrebbero essere la scelta giusta per te. Gli affitti a breve termine offrono l'opportunità di guadagnare di più rispetto agli affitti a lungo termine, offrendo comunque un ottimo servizio ai tuoi ospiti. Tuttavia, stabilire il prezzo corretto per l'affitto è essenziale se vuoi massimizzare i tuoi profitti.

In questo articolo, discuteremo la strategia di prezzo corretta per gli affitti a breve termine e forniremo suggerimenti su come stabilire il prezzo corretto per i tuoi annunci. Forniremo anche una guida sul modo migliore che può essere utilizzato quando si tratta di stabilire i prezzi di affitto.

Strategie appropriate per la determinazione del prezzo degli affitti per le vacanze

Gli affitti per le vacanze si basano sulla stessa logica degli altri settori, ovvero "il mercato determina il prezzo". Tuttavia, questo non significa che se si imposta il prezzo al livello medio di mercato, si venderà.

Comprendere i fattori che influenzano i prezzi degli affitti è essenziale se si desidera massimizzare i profitti. Le fluttuazioni stagionali della domanda, la posizione della proprietà in affitto, l'offerta e la domanda di mercato, i dati aziendali storici e gli attributi dei clienti target sono tutte considerazioni importanti quando si stabiliscono prezzi competitivi per gli affitti a breve termine.

1. Comprendere la domanda del mercato

La strategia di prezzo per gli affitti per le vacanze deve tenere pienamente conto della domanda del mercato. Se la tua proprietà offre un prodotto standardizzato, allora è opportuno aumentare il prezzo; mentre se offri un servizio personalizzato ai tuoi ospiti, allora è opportuno abbassare il prezzo.

La domanda di mercato determina il prezzo degli affitti a breve termine e anche la direzione del business degli affitti a breve termine. Se imposti un prezzo troppo alto, gli ospiti non vorranno restare, mentre se il prezzo è troppo basso, perderai soldi perché i costi non sono coperti.

Quindi, prima di stabilire il prezzo degli affitti a breve termine, puoi usare i dati e le analisi intelligenti dei siti di prenotazione come Airbnb e Booking.com per ottenere dati sugli utenti e informazioni sulle preferenze. Inoltre, le piattaforme sono in grado di analizzare accuratamente le esigenze degli utenti e di segmentare, estrarre e identificare potenziali clienti. Possono anche adattare la fascia di prezzo, ottimizzare la strategia di prezzo, ecc.

2. Identificazione dei clienti target

Il prezzo offerto per gli affitti per le vacanze varierà a seconda del target di ospiti, quindi anche la strategia di prezzo sarà diversa.

Se gestisci un annuncio regolare, i tuoi ospiti potrebbero essere più interessati al rapporto qualità-prezzo e sono relativamente più sensibili al prezzo. A questo punto, devi attrarli offrendo prezzi più bassi in base al prezzo medio dello stesso tipo di proprietà nella zona.

Se la tua struttura è destinata a ospiti di alto livello, solitamente questi non cercano prezzi più bassi ma richiedono una qualità più elevata, quindi devi stabilire un prezzo in base alle loro esigenze e puoi anche aumentare il prezzo in modo appropriato in base alle recensioni degli utenti, all'esperienza di soggiorno e ad altri fattori.

Supponiamo che i tuoi affitti a breve termine siano popolari durante l'alta stagione e il tasso di posti vacanti sia alto durante la bassa stagione. In tal caso, devi essere flessibile nell'adeguare i prezzi in diversi periodi dell'anno, aumentando i prezzi durante le vacanze o i fine settimana e offrendo tariffe speciali e sconti sugli affitti a lungo termine durante la bassa stagione per generare più entrate o persino profitti durante la bassa stagione.

Se non sei sicuro delle caratteristiche dei tuoi ospiti target, puoi fare riferimento ad annunci simili al tuo e analizzare la strategia di prezzo dei tuoi concorrenti per usarla come riferimento per la tua determinazione dei prezzi.

3. Per quanto riguarda i costi

Oltre ai fattori di mercato, anche i costi operativi degli affitti a breve termine sono un fattore importante da considerare nella determinazione del prezzo, che comprende principalmente

  • Costi di ristrutturazione: la decorazione iniziale della casa è una spesa elevata e richiede molto tempo per essere ripagata
  • Costo del lavoro: più basso è il prezzo di un immobile, maggiore è l'impatto del costo del lavoro sul fatturato
  • Spese operative: affitto, utenze, manutenzione e altri costi sono investimenti continuativi

La composizione dei costi di ogni affitto a breve termine è diversa, quindi non è possibile basarsi completamente sulla concorrenza circostante per stabilire i prezzi; è necessario stabilirli in modo ragionevole in base alla situazione reale.

4. Evitare i malintesi più comuni

Quando hanno iniziato ad affittare case per le vacanze, molti host si sono imbattuti nei seguenti problemi.

  • I prezzi non cambiano per sei mesi o addirittura per un anno
  • I prezzi non vengono abbassati durante la bassa stagione, 
  • I prezzi non aumentano in alta stagione
  • Non impostare strategie di prezzo diverse per piattaforme diverse
  • Non stabilire prezzi per fine settimana e festività

Queste pratiche incideranno direttamente sui ricavi degli affitti a breve termine: alcuni host non sono sicuri di quanto aumentare o ridurre i prezzi, sono preoccupati che se il prezzo è troppo alto gli ospiti non acquisteranno e se il prezzo è troppo basso potrebbero perdere soldi, quindi semplicemente creano una soluzione unica per tutti; molti altri host sono semplicemente pigri, infatti, quando si gestiscono più annunci su più piattaforme contemporaneamente, cambiare il prezzo è un compito molto noioso.

Questi errori possono essere commessi da chiunque, ma se vuoi massimizzare i tuoi guadagni derivanti dagli affitti a breve termine, devi essere in grado di riconoscere il problema più velocemente, trovare le cause e le soluzioni e non ripetere gli stessi errori.

 

Il miglior metodo di determinazione dei prezzi per gli affitti per le vacanze

IL metodo di determinazione dinamica dei prezzi per i biglietti aerei e gli hotel è molto sviluppato e funziona anche per gli affitti a breve termine.

In parole povere, si tratta di una cosiddetta “strategia di discriminazione dei prezzi”, perché le persone che acquistano i biglietti in ritardo (clienti business) tendono a preoccuparsi di più della flessibilità oraria rispetto a coloro che acquistano i biglietti in anticipo (clienti leisure), quindi devono pagare un prezzo più alto.

Normalmente questa relazione esiste anche per la domanda dei consumatori di affitti a breve termine: più ci si avvicina ai fine settimana e alle festività, più rapidamente diminuisce la disponibilità di camere, ovvero maggiore è la domanda, più caro è il prezzo da pagare.

Ciò che dobbiamo fare ora è implementare una politica di prezzi dinamica basata sulle variazioni della domanda nel tempo.

Un modo semplice per farlo è generare una funzione prezzo/domanda e una funzione domanda/tempo dai dati storici delle prenotazioni, quindi integrare queste due funzioni per ottenere infine una funzione prezzo/tempo.

Questa teoria sembra complicata e difficile da applicare, vero?

In realtà è abbastanza semplice, quindi prendiamo un esempio.

Analizzando le statistiche operative, calcola il tasso di occupazione medio di cui hai bisogno quando puoi sostanzialmente pareggiare i conti, supponiamo che sia 60%; quindi controlla i dati degli ordini correnti e adotta diverse strategie di prezzo in base a diversi tassi di prenotazione per diversi periodi di tempo.

Si noti che questo grafico è solo di riferimento: è possibile adattare l'aumento e la diminuzione dei prezzi in base alla situazione reale e creare una strategia di prezzo più dettagliata.

Strumento efficiente per la determinazione dei prezzi degli affitti per le vacanze

Il metodo Dynamic Pricing è semplice ed efficace, ma il problema più grande che un host può incontrare nella realtà è: "Con prezzi così granulari, significa che devi cambiare il prezzo ogni giorno? Com'è possibile se ci sono più annunci online su più canali?"

Sì, sarebbe un “compito impossibile” cambiare tutto manualmente, ma con i metodi e gli strumenti giusti, l’operazione può essere completata con un solo clic. 

Ospite, il sistema di gestione degli immobili in affitto a breve termine, ha reso possibile modificare in blocco il prezzo degli immobili multipiattaforma con un solo clic. Puoi scegliere l'oggetto per qualsiasi modifica in base al tuo progetto.

  1. Qualsiasi selezione di più camere o tipologie di camere
  2. Qualsiasi selezione di più date, per intervalli/festività
  3. Modifica il prezzo fisso con un clic o imposta prezzi diversi per canali diversi
  4. Modificare il prezzo in base alla differenza o in percentuale

Con Hostex puoi anche impostare modifiche automatiche dei prezzi.

Se la camera non è ancora prenotata per la giornata, puoi applicare direttamente lo sconto più basso per ottenere una percentuale di occupazione più alta.


Sia i proprietari che i gestori di affitti a breve termine devono comprendere una cosa: la determinazione dei prezzi è un processo che richiede un'ottimizzazione continua e solo attraverso la sperimentazione e l'accumulo continui si troverà una soluzione più adatta per generare maggiori entrate.

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