Prezzi degli affitti a breve termine: come stabilire la tariffa giusta per il tuo immobile

Gli affitti a breve termine possono spesso generare più entrate rispetto contratti di locazione a lungo termine e offrire flessibilità agli host. Tuttavia, il successo dipende fortemente dal prezzo. Senza il giusto strategia di prezzo per gli affitti a breve termine, si rischia di applicare prezzi troppo bassi o di spaventare i potenziali ospiti.

Il prezzo non è solo una questione di numeri: riguarda il posizionamento del tuo immobile sul mercato. In questo articolo, esploreremo come stabilire il prezzo del tuo affitto per le vacanze in modo efficace. Imparerai tecniche pratiche e strategie comprovate per rimanere competitivo e redditizio.

A proposito, Ospite Rende la definizione dei prezzi ancora più semplice. Puoi sincronizzare le tariffe su tutti i canali OTA, modificare i prezzi in blocco, applicare regole di prezzo personalizzate e persino integrare strumenti intelligenti per la definizione dinamica dei prezzi. Tutto questo, insieme a un PMS completo, parte da soli $4,9 al mese.

Strategie appropriate per la determinazione dei prezzi degli affitti a breve termine

I prezzi degli affitti a breve termine seguono la stessa logica di base della maggior parte dei mercati: il prezzo è determinato dalla domanda e dall'offerta.

Ma fissare le tariffe alla media di mercato non garantisce prenotazioni. Per massimizzare i ricavi, è necessario capire cosa determina effettivamente il potere di determinazione dei prezzi e come regolarsi di conseguenza.

1. Comprendere la domanda del mercato

La domanda è il fattore più importante che influenza il reddito da locazione. Ma la domanda non è statica. Varia a seconda della stagione, degli eventi locali, del meteo e persino dei tempi di prenotazione.

Per rispondere in modo efficace, è necessario:

• Monitorare le tendenze di occupazione nella tua zona utilizzando Airbnb, Booking.com o strumenti di prezzi dinamici.
• Analizza le inserzioni dei concorrenti per vedere come adeguano i prezzi durante i fine settimana, le festività e la bassa stagione.
• Sfrutta i dati di prenotazione in tempo reale per capire quali notti o periodi sono più propensi a prenotare gli ospiti.

In altre parole, il prezzo dovrebbe riflettere sia la disponibilità a pagare dei tuoi ospiti sia l'urgenza con cui necessitano di un alloggio. Nei periodi di alta domanda, puoi applicare un sovrapprezzo. Nei periodi di bassa stagione, invece, la flessibilità è fondamentale.

2. Conosci i tuoi ospiti target

Anche i prezzi degli affitti a breve termine dovrebbero essere in linea con le aspettative del tuo ospite ideale. Ti rivolgi a famiglie, viaggiatori con un budget limitato o vacanzieri di lusso? Ogni segmento valuta aspetti diversi e reagisce ai prezzi in modo diverso.

Per esempio:

• Viaggiatori attenti al prezzo Cercano il valore. Confrontano gli annunci e spesso prenotano basandosi solo sul prezzo.
• Ospiti di lusso Privilegiano la qualità e l'unicità rispetto agli sconti. Per loro, funzionalità premium e recensioni entusiastiche giustificano tariffe più elevate.
• Viaggiatori d'affari Valutate la comodità, la flessibilità e la disponibilità. In questo caso, la tariffazione dinamica nei giorni feriali può essere d'aiuto.

Se non sei sicuro del profilo del tuo ospite ideale, dai un'occhiata ad annunci simili nelle vicinanze. Leggi le recensioni, controlla i prezzi e scopri che tipo di ospiti attraggono. Questo può aiutarti a definire i prezzi e il tono del tuo annuncio.

3. Considera i costi

Molti host dimenticano di calcolare le spese effettive quando stabiliscono i prezzi. Questo si traduce in prezzi sottostimati, perdite di fatturato o persino margini negativi.

Assicuratevi di tenere conto di:

• Costi di avviamento: Arredamento, ristrutturazione ed elettrodomestici.
• Spese operative: Pulizia, manutenzione, materiali di consumo, assicurazione.
• Commissioni della piattaforma: Le commissioni di Airbnb o VRBO possono arrivare a 15% o più.
• Costi di manodopera o di tempo:Anche il tempo dedicato alla gestione degli annunci, degli ospiti e del fatturato ha un valore.

Ecco perché affidarsi esclusivamente ai prezzi della concorrenza non è sufficiente. I tuoi prezzi devono coprire i tuoi costi specifici, pur rimanendo competitivi.

4. Evita gli errori comuni sui prezzi

Molti nuovi host limitano inconsapevolmente i propri guadagni con politiche di prezzo obsolete o rigide. Fai attenzione a queste insidie comuni:

• Mantenere lo stesso prezzo per mesi alla volta
• Ignorare la stagionalità e gli eventi locali
• Mancata modifica dei prezzi per i fine settimana o le festività
• Utilizzando le stesse tariffe su tutte le piattaforme di prenotazione
• Evitare sconti durante la bassa stagione per paura di perdite

In altre parole, prezzi inflessibili = mancati ricavi.

Chiunque può commettere questi errori, ma se vuoi massimizzare i tuoi guadagni derivanti da affitti a breve termine, devi essere in grado di riconoscere il problema più velocemente, trovare le cause e le soluzioni ed evitare di ripetere gli stessi errori.

Alcuni host non modificano i prezzi semplicemente perché è noioso, soprattutto se gestiscono più annunci su diverse OTA. È qui che gli strumenti di automazione possono essere d'aiuto. Motori di prezzi dinamici e gestori di canali come Ospite consentono di modificare in blocco i prezzi, sincronizzare i calendari e applicare regole di prezzo intelligenti senza sforzo.

Il miglior metodo di determinazione dei prezzi per gli affitti per le vacanze

Prezzi dinamici—da tempo utilizzato nel settore aereo e alberghiero— è molto efficace anche per la determinazione dei prezzi degli affitti a breve termine. Permette agli host di rispondere alle variazioni della domanda in tempo reale e di massimizzare i ricavi nei diversi periodi di prenotazione.

Prezzi dinamici per affitti a breve termine

Questa strategia si basa sul concetto di discriminazione di prezzo. Ad esempio, i viaggiatori d'affari spesso prenotano voli più vicini alla data di partenza e sono più interessati alla flessibilità che al prezzo. I viaggiatori di piacere, invece, tendono a prenotare con anticipo e sono più sensibili al prezzo. Le compagnie aeree applicano tariffe di conseguenza.

La stessa logica si applica agli affitti a breve termine:

• Più vicino ai fine settimana e alle festività, la disponibilità diminuisce all'aumentare della domanda.
• Prenotazioni last minute sono più urgenti e solitamente meno sensibili al prezzo.
• Ospiti che prenotano in anticipo potrebbero essere più attenti ai costi e pianificare in base alle offerte.

Pertanto, i prezzi dovrebbero aumentare con l'avvicinarsi della data del check-in, soprattutto nei periodi di maggiore richiesta.

Un approccio pratico ai prezzi dinamici

L'implementazione della tariffazione dinamica può sembrare complessa, ma è possibile suddividerla in semplici passaggi:

1. Inizia dal tuo punto di pareggio.
Analizza le tue prenotazioni passate e determina il tasso di occupazione minimo necessario per coprire i costi. Ad esempio, se il tuo tasso di occupazione di pareggio è 60%, usalo come base di riferimento.

2. Monitora il ritmo delle tue prenotazioni.
Confronta il tuo attuale tasso di occupazione con gli obiettivi previsti per diverse date future. Se il tuo annuncio è sottoprenotato per un weekend tra due settimane, valuta la possibilità di abbassare i prezzi per attrarre più prenotazioni. Se sei quasi al completo, puoi tranquillamente aumentare le tariffe.

3. Adeguare i prezzi in base ai tempi di consegna.
Ecco uno schema semplice:

• Bassa occupazione + lontano dal check-in: Leggero calo dei prezzi per aumentare la visibilità.
• Occupazione moderata + data imminente: Mantenere il prezzo o aumentarlo leggermente.
• Alta occupazione + check-in vicino: Aumenta il prezzo con sicurezza.

4. Perfezionare utilizzando i dati storici.
Col tempo, identificherai tendenze di domanda specifiche per il tuo annuncio, come picchi in prossimità di eventi locali o festività. Utilizza queste informazioni per adeguare preventivamente le tariffe nelle stagioni future.

Strumenti efficienti per la determinazione dei prezzi degli affitti a breve termine

Il prezzo dinamico è una strategia semplice ma efficace. Ma per molti host si presenta una sfida comune: "Se i prezzi devono cambiare frequentemente, devo aggiornarli manualmente ogni giorno su più piattaforme?"

La risposta breve è: non più.

Regolare manualmente i prezzi per più annunci su diversi canali OTA sarebbe quasi impossibile. Tuttavia, con gli strumenti giusti, questo processo diventa semplice.

Ospite, un sistema di gestione completo per immobili in affitto a breve termine, ti consente di aggiornare i prezzi su tutte le piattaforme con un solo clic. Puoi modificare i prezzi in blocco in base alle tue esigenze, tra cui:

• Selezione di più annunci o tipologie di camere
• Applicazione di modifiche a date o festività specifiche
• Impostare prezzi diversi per diversi canali OTA utilizzando i rapporti di prezzo
• Adeguamento tramite importi fissi o variazioni percentuali

Inoltre, Hostex si integra con strumenti di determinazione dinamica dei prezzi di terze parti come PrezziLabs E TassogenieQueste integrazioni consentono aggiustamenti intelligenti dei prezzi basati su dati di mercato in tempo reale, aiutandoti a massimizzare i ricavi senza sforzi manuali.

Grazie a strumenti come Hostex, definire prezzi intelligenti per gli affitti a breve termine diventa semplice, scalabile e molto più redditizio.

Considerazioni finali

Definire il prezzo del tuo affitto a breve termine non significa solo coprire i costi o copiare la concorrenza. È un processo strategico che integra dati, comportamento degli ospiti, tendenze di mercato e obiettivi operativi. Una strategia di prezzo intelligente può aumentare significativamente il tasso di occupazione e il fatturato complessivo.

Conoscendo il tuo mercato, identificando i tuoi ospiti ideali, applicando metodi di determinazione dinamica dei prezzi e utilizzando gli strumenti giusti come Hostex, puoi rimanere un passo avanti alla concorrenza senza dover dedicare ore ad aggiustamenti manuali.

Nel mondo degli affitti per le vacanze, chi fissa i prezzi con precisione otterrà sempre risultati migliori di chi tira a indovinare.