O guia definitivo para preços inteligentes para aluguéis de curta duração

Se você está procurando ganhar algum dinheiro extra alugando uma propriedade, então aluguéis de curto prazo podem ser a escolha certa para você. Aluguéis de curto prazo oferecem uma oportunidade de ganhar mais dinheiro do que aluguéis de longo prazo, ao mesmo tempo em que fornecem um ótimo serviço aos seus hóspedes. No entanto, precificar seu aluguel corretamente é essencial se você quiser maximizar seus lucros.

Neste artigo, discutiremos a estratégia de precificação adequada para aluguéis de curto prazo e forneceremos dicas sobre como precificar seus anúncios corretamente. Também forneceremos um guia sobre a melhor maneira que pode ser usada quando se trata de definir preços de aluguel.

Estratégias adequadas para precificação de aluguel de férias

Os aluguéis de férias são baseados na mesma lógica das outras indústrias, ou seja, "o mercado determina o preço". No entanto, isso não significa que se você definir o preço no nível médio do mercado, você venderá.

Entender os fatores que impactam os preços de aluguel é essencial se você quer maximizar seus lucros. Flutuações sazonais de demanda, a localização do seu imóvel para aluguel, oferta e demanda de mercado, dados históricos de negócios e atributos do cliente-alvo são todas considerações importantes ao definir preços competitivos para aluguéis de curto prazo.

1. Entendendo a demanda do mercado

A estratégia de preços para aluguéis de férias precisa levar em conta a demanda do mercado. Se sua propriedade estiver oferecendo um produto padronizado, então é apropriado aumentar o preço; enquanto se você estiver oferecendo um serviço personalizado para seus hóspedes, então é apropriado diminuir o preço.

A demanda do mercado determina o preço dos aluguéis de curto prazo e também a direção do negócio de aluguel de curto prazo. Se você definir o preço muito alto, os hóspedes não vão querer ficar, enquanto se o preço for muito baixo, você perderá dinheiro porque os custos não são cobertos.

Então, antes de precificar aluguéis de curto prazo, você pode usar os dados e análises inteligentes de sites de reserva como Airbnb e Booking.com para obter números de usuários e informações de preferência. Além disso, as plataformas são capazes de analisar com precisão as necessidades dos usuários e segmentar, minerar e identificar clientes em potencial. Ela também pode ajustar a faixa de preço, otimizar a estratégia de preço, etc.

2. Identificação de clientes-alvo

O preço oferecido para aluguéis de férias será diferente para diferentes públicos-alvo, então a estratégia de preços será diferente.

Se você estiver executando uma listagem regular, então seus hóspedes podem estar mais preocupados com o valor pelo dinheiro e são relativamente mais sensíveis ao preço. Neste ponto, você precisa atraí-los dando preços mais baixos com base no preço médio do mesmo tipo de propriedades na área.

Se sua propriedade for para hóspedes de alto padrão, eles geralmente não buscam preços mais baixos, mas exigem maior qualidade. Portanto, você precisa definir o preço de acordo com as necessidades deles e também pode aumentar o preço adequadamente com base nas avaliações dos usuários, na experiência da estadia e em outros fatores.

Suponha que seus aluguéis de curto prazo sejam populares durante a alta temporada e a taxa de vacância seja alta durante a baixa temporada. Nesse caso, você precisa ser flexível para ajustar os preços em diferentes épocas do ano – aumentando os preços durante feriados ou fins de semana, e oferecendo tarifas especiais e descontos para aluguéis de longo prazo durante a baixa temporada para gerar mais receita ou até mesmo lucro durante a baixa temporada.

Se não tiver certeza sobre os atributos dos seus hóspedes-alvo, você pode consultar listagens semelhantes às suas e analisar a estratégia de preços dos seus concorrentes para usar como referência para seus próprios preços.

3. Quanto aos custos

Além dos fatores de mercado, os custos operacionais dos aluguéis de curta duração também são uma consideração importante na definição de preços, que inclui principalmente

• Custos de renovação: a decoração inicial da casa é um custo alto e demora muito para ser recuperado
• Custo da mão de obra: quanto menor o preço de um imóvel, maior o impacto do custo da mão de obra na receita
• Despesas operacionais: aluguel, serviços públicos, manutenção e outros custos são investimentos contínuos

A composição de custos de cada aluguel de curto prazo é diferente, portanto, não é viável basear-se apenas na concorrência para definir os preços. Eles devem ser definidos de forma razoável, de acordo com sua situação real.

4. Evitando equívocos comuns

Ao começar a trabalhar com aluguéis de férias, muitos anfitriões caíram nos seguintes obstáculos.

• Os preços não mudam por meio ano ou mesmo um ano
• Os preços não são reduzidos durante a baixa temporada, 
• Os preços não aumentam na alta temporada
• Não definir estratégias de preços diferentes para plataformas diferentes
• Não definir preços para fins de semana e feriados

Essas práticas afetarão diretamente a renda dos aluguéis de curto prazo. Alguns anfitriões não têm certeza de quanto devem aumentar ou reduzir seus preços. Eles estão preocupados que, se o preço for muito alto, os hóspedes não comprarão, e se o preço for muito baixo, eles podem perder dinheiro. Então, eles simplesmente fazem uma solução única para todos. Muitos outros anfitriões são preguiçosos. De fato, ao gerenciar vários anúncios em várias plataformas ao mesmo tempo, alterar o preço é uma tarefa muito tediosa.

Esses erros podem ser cometidos por qualquer pessoa, mas se você quiser maximizar sua renda com aluguel de curto prazo, precisa ser capaz de perceber o problema mais rápido, encontrar as causas e soluções e não repetir os mesmos erros.

Melhor método de precificação para aluguéis de férias

O método de precificação dinâmica para passagens aéreas e hotéis é muito maduro, e também funciona para aluguéis de curta duração.

Em termos simples, esta é a chamada “estratégia de discriminação de preços”, porque as pessoas que compram os bilhetes com atraso (clientes empresariais) tendem a se importar mais com a flexibilidade de tempo do que aquelas que compram os bilhetes com antecedência (clientes de lazer), então elas têm que pagar um preço mais alto por isso.

Normalmente, essa relação também existe para a demanda do consumidor por aluguéis de curta temporada: quanto mais próximo dos fins de semana e feriados, mais rápido a disponibilidade de quartos diminui, ou seja, quanto maior a demanda, mais caro o preço a pagar.

Então, o que precisamos fazer agora é implementar preços dinâmicos com base nas mudanças na demanda, em relação ao tempo.

Uma maneira simples de fazer isso é gerar uma função de preço versus demanda e uma função de demanda versus tempo a partir dos dados históricos de reservas e, então, integrar essas duas funções para finalmente obter uma função de preço versus tempo.

Essa teoria parece complicada e difícil de trabalhar, certo?

Na verdade é bem simples, então vamos dar um exemplo.

Ao analisar as estatísticas operacionais, calcule a taxa média de ocupação necessária quando você basicamente consegue atingir o ponto de equilíbrio, vamos supor que seja 60%; depois, verifique seus dados de pedidos atuais e adote diferentes estratégias de preços com base em diferentes taxas de reserva para diferentes períodos de tempo.

Observe que este gráfico é apenas para referência. Você pode ajustar o aumento e a diminuição do preço de acordo com sua situação real e criar uma estratégia de preços mais detalhada.

Ferramenta eficiente para precificação de aluguel de férias

O método de Precificação Dinâmica é simples e eficaz, mas o maior problema que um anfitrião pode enfrentar na realidade é: “Com uma precificação tão granular, isso significa que você tem que mudar o preço todos os dias; como isso é possível se há várias listagens online em vários canais?”

Sim, seria uma “tarefa impossível” mudar tudo manualmente, mas com os métodos e ferramentas certos, a operação pode ser concluída com um único clique. 

Hostex, o sistema de gerenciamento de propriedades para aluguel de curto prazo, tornou possível modificar o preço de propriedades multiplataforma em massa com um clique. Você pode escolher o objeto para qualquer modificação de acordo com seu plano.

1. Qualquer seleção de vários quartos ou tipos de quartos
2. Qualquer seleção de várias datas, por intervalos/feriados
3. Altere o preço fixo com um clique ou defina preços diferentes para canais diferentes
4. Alterar o preço de acordo com a diferença ou por porcentagem

Com a Hostex, você também pode configurar alterações de preços automatizadas.

Se o quarto ainda não estiver reservado para o dia, você pode dar o menor desconto diretamente para obter uma taxa de ocupação maior.

Tanto proprietários quanto administradores de aluguéis de curto prazo precisam entender uma coisa: a precificação é um processo que requer otimização contínua, e é somente por meio de experimentação e acumulação contínuas que você encontrará uma solução mais adequada para gerar maior receita.