Décodage du glossaire STR : termes clés et terminologie des locations à court terme

S'y retrouver dans le monde de la location courte durée (STR) peut être complexe, surtout lorsque des termes comme « ADR » ou « PMS » apparaissent. Que vous soyez un hôte Airbnb expérimenté ou débutant, comprendre le jargon STR et les termes Airbnb permet d'éviter les malentendus, de fluidifier la communication et d'optimiser le potentiel de votre location.

Décryptons les expressions les plus courantes que vous rencontrerez sur ce marché en évolution rapide.

1. Conditions générales de l'industrie

• Location à court terme (STR) : Une propriété résidentielle louée pour des séjours temporaires, généralement de moins de 30 jours, souvent via des plateformes comme Airbnb.

• Location de vacances : Une propriété meublée (par exemple, des cabanes, des villas) louée aux voyageurs pour des séjours de loisirs, généralement dans des destinations touristiques, souvent via des plateformes comme Vrbo.

• Hébergement chez l'habitant : Une option d'hébergement où les invités séjournent dans la résidence principale d'un hôte, partageant souvent des espaces de vie, avec l'échange culturel comme caractéristique clé.

• Maison d'hôtes: Un logement séparé sur la propriété d'un hôte (par exemple, un chalet ou une annexe) offrant un hébergement privé, parfois avec repas inclus.

• Chambres d'hôtes (B&B) : Un petit hébergement qui propose des nuitées et le petit-déjeuner, souvent géré au domicile de l'hôte.

• OTA (Agence de voyages en ligne) : Une plateforme (par exemple, Airbnb, Booking.com, Vrbo) reliant les hôtes aux voyageurs pour réserver des hébergements, des activités ou des expériences.

• Arbitrage: Une stratégie de location dans laquelle un hôte loue une propriété à long terme auprès d'un propriétaire et la sous-loue en tant que location à court terme à des fins lucratives.

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2. Conditions légales et réglementaires

• Permis STR : Une licence délivrée par les gouvernements locaux permettant aux hôtes d'exploiter légalement des locations à court terme, nécessitant souvent une approbation de zonage ou des inspections de sécurité.

• Assurance responsabilité civile : Couverture protégeant les hôtes contre les pertes financières dues aux dommages matériels ou aux blessures des invités, comme l'assurance de protection des hôtes d'Airbnb ou les polices commerciales.

• Politique d'annulation : Règles définies par les hôtes ou les plateformes (par exemple, Airbnb, Vrbo) définissant l'éligibilité au remboursement et les pénalités pour les annulations des clients, classées comme flexibles, modérées ou strictes.

• Politique anti-discrimination : Règles juridiques interdisant aux hôtes de refuser des invités en fonction de leur race, de leur sexe, de leur religion ou d'autres attributs protégés par des lois telles que le Fair Housing Act (États-Unis).

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3. Termes de définition de propriété

• Maison entière : Une location où les clients ont un accès exclusif à l'ensemble de la propriété, y compris la cuisine privée, la salle de bain et les espaces de vie, sans espaces partagés (courant sur Airbnb/Vrbo).

• Chambre privée : Une chambre dans une maison occupée par un hôte où les invités partagent des espaces communs (par exemple, cuisine, salle de bain) mais ont de l'intimité dans leur propre chambre à coucher.

• Chambre partagée : Hébergements économiques (par exemple, lits de type dortoir) où les clients partagent des espaces de couchage et des installations avec des inconnus, populaires dans les auberges ou les colocations.

• Séjour Unique : Des locations non traditionnelles comme des cabanes dans les arbres, des yourtes ou des granges rénovées commercialisées pour des expériences distinctives, souvent mises en avant dans la catégorie « Séjours uniques » d'Airbnb.

• Durée minimale du séjour / Durée maximale du séjour : Règles définies par l'hôte limitant la durée du séjour (par exemple, week-ends de 2 nuits, maximum de 30 jours), souvent adaptées à la demande saisonnière ou aux réglementations locales.

• Délai de préavis : Le délai requis que les invités doivent réserver avant leur arrivée (par exemple, 24 à 48 heures), permettant aux hôtes de gérer la planification et les préparatifs.

• Fenêtre de disponibilité : La durée à laquelle une propriété peut être réservée (par exemple, 3 à 12 mois) est définie par les hôtes pour équilibrer la flexibilité de planification et l'occupation.

• Temps de préparation : L'écart entre le départ des clients et leur arrivée pour le nettoyage/l'entretien, configuré dans les plateformes comme « heures de rotation ».

• Délai de réservation : Le nombre minimum de jours avant l'enregistrement d'une propriété devient réservable (par exemple, 7 jours), distinct des règles de préavis.

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4. Opérationnel termes

• ADR (Taux Journalier Moyen) : Le revenu moyen gagné par nuit réservée, calculé en divisant le revenu total par le nombre de nuits réservées (par exemple, $1 000 de revenus ÷ 5 nuits = $200 ADR).

• RevPAR (Revenu par chambre disponible) : Un indicateur de performance clé pour les locations à court terme, calculé comme l'ADR multiplié par le taux d'occupation (par exemple, $200 ADR × 80% d'occupation = $160 RevPAR).

• GVR (Revenu Brut de Location de Vacances) : Le revenu total généré par les réservations d'une propriété avant déduction des frais (commissions de plateforme, frais de nettoyage) ou des taxes.

• Disponibilité: Le nombre total de jours pendant lesquels une propriété est ouverte aux réservations au cours d'une période calendaire (par exemple, 25/30 jours), à l'exclusion des dates bloquées ou des fermetures pour maintenance.

• Taux d'occupation : Le pourcentage de nuits disponibles réellement réservées (par exemple, 20 nuits réservées ÷ 25 nuits disponibles = 80% d'occupation).

• Jours/Nuits bloqués : Dates fermées manuellement par les hôtes sur les plateformes (par exemple, Airbnb) pour empêcher les réservations, souvent pour un usage personnel, des rénovations ou des fermetures saisonnières.

• Double réservation : Une erreur système ou un oubli se produit lorsque deux clients sont confirmés pour les mêmes dates, ce qui peut entraîner des pénalités ou des litiges entre clients. Cela se produit souvent lorsqu'un établissement est répertorié sur plusieurs plateformes (comme Airbnb, Booking.com et Vrbo) simultanément.

• Taux de réponse : Le pourcentage de demandes de renseignements des clients auxquelles un hôte répond dans les 24 heures, ce qui a un impact sur les classements de recherche sur Airbnb/VRBO.

• Taux de rejet des réservations : La fréquence à laquelle un hôte refuse les demandes de réservation, ce qui peut réduire la visibilité sur les plateformes si elle est excessivement élevée.

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5. Conditions spécifiques à la plateforme

• Co-animateur: Une fonctionnalité sur Airbnb permettant aux hôtes d'affecter des personnes de confiance (par exemple, des amis, des gestionnaires immobiliers) pour les aider à gérer les annonces, la communication avec les clients ou la maintenance.

• Réservation instantanée: Un paramètre Airbnb commutable permettant aux clients de réserver des propriétés immédiatement sans l'approbation de l'hôte, en privilégiant la vitesse de réservation mais en nécessitant une vérification automatisée des clients.

• Pré-approbations : L'outil d'Airbnb permet aux hôtes d'approuver de manière proactive les demandes spécifiques des clients, réduisant ainsi les frictions pour les clients réguliers ou ceux dont les profils sont vérifiés.

• Offres spéciales : Les hôtes peuvent envoyer des remises personnalisées via le système de messagerie d'Airbnb pour encourager les réservations, comme des offres à durée limitée pour les dates creuses.

• Couverture aérienne: Programme de protection de bout en bout d'Airbnb pour les hôtes, couvrant les dommages matériels (jusqu'à $3M), les réclamations en responsabilité et la perte de revenus due aux annulations.

• Expériences Airbnb : Activités locales (par exemple, cours de poterie, visites de quartier) organisées par des experts et réservables exclusivement via Airbnb, élargissant les voyages au-delà de l'hébergement.

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6. Conditions relatives aux prix

• Tarif journalier/nocturne : Le prix facturé par nuit pour une location à court terme, hors frais supplémentaires (par exemple, frais de nettoyage ou de service), souvent ajusté en fonction de la demande ou de la saisonnalité.

• Prix de base : Le tarif par nuit par défaut défini par les hôtes avant les ajustements, servant de base aux stratégies de tarification.

• Tarif week-end : Un tarif majoré appliqué aux nuits du vendredi et du samedi dans les zones à forte demande, généralement 20 à 50% plus élevé que les tarifs en semaine ou le prix de base.

• Remise long séjour : Un tarif réduit par nuit pour les réservations dépassant une durée déterminée (par exemple, 10% de réduction pour les séjours de plus de 7 jours), incitant aux réservations prolongées.

• Remise pour inscription anticipée : Une réduction de prix pour les clients réservant des semaines ou des mois à l'avance, généralement utilisée pour garantir une occupation hors pointe.

• Remise de dernière minute : Un tarif réduit pour les dates non réservées approchant la fenêtre d'enregistrement (par exemple, 20% dans les 24 heures), visant à réduire les vacances.

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7. Frais et charges Termes

• Frais de service: Des frais spécifiques à la plateforme (par exemple, 10 à 20% du total de la réservation) appliqués par Airbnb, Vrbo ou d'autres pour couvrir les frais de transaction, répartis entre les voyageurs et les hôtes.

• Frais pour animaux de compagnie : Des frais facultatifs ($20–$100+ par séjour) sont facturés aux clients amenant des animaux de compagnie, souvent non remboursables et indiqués dans le règlement intérieur pour couvrir le nettoyage ou l'usure.

• Frais de nettoyage: Des frais fixes et uniques fixés par les hôtes pour couvrir les frais d'assainissement après le départ, distincts des tarifs de nuit et visibles lors de la réservation.

• Frais pour invité supplémentaire : Un supplément par nuit (par exemple, $10–$30 par personne) pour dépasser la limite de base de clients, souvent échelonné pour les groupes dans les annonces.

• Dépôt de garantie: Une retenue remboursable sur le moyen de paiement du voyageur pour couvrir d'éventuels dommages. Cette caution est facultative et est collectée par l'hôte.

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8. Conditions de certification et de badge

• Superhost: Un statut obtenu par les hôtes Airbnb qui répondent à des normes élevées : 10 séjours ou plus par an, 4,8 évaluations ou plus, un taux d'annulation <1% et un taux de réponse de 90% ou plus, avec des avantages comme le classement de recherche prioritaire.

• Premier hôte: Désignation de Vrbo pour les hôtes avec des notes constantes de 4,5+, de faibles annulations et des réponses rapides, marquées par un badge pour renforcer la confiance dans l'annonce.

• Badge de favori des invités: Attribué de manière dynamique aux logements les mieux notés sur la base d'une analyse quotidienne de plus de 500 millions d'avis/notes de clients Airbnb et de mesures de fiabilité, affichés sous la forme d'une balise « Favori des clients ».

• Partenaire privilégié: Un statut pour les hôtels/gestionnaires immobiliers répondant aux indicateurs de performance de Booking.com (par exemple, des taux de conversion élevés), débloquant des outils promotionnels.

• Choix des voyageurs: Attribué aux 101 meilleurs établissements répertoriés sur TripAdvisor avec des avis exceptionnels, affiché sous forme de badge pour attirer les réservations.

• Génie: Un programme de fidélité Booking.com offrant aux clients des remises à plusieurs niveaux (par exemple, 10 à 20% de réduction) après avoir effectué 2 séjours ou plus, mis en évidence sur les pages des propriétés éligibles.

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9. Conditions de paiement et taxes

• Commission: Des frais basés sur un pourcentage (par exemple, 3 à 15% du total de la réservation) facturés par des plateformes comme Booking.com ou Vrbo aux hôtes pour l'utilisation de leurs services.

• Passerelle de paiement : Un service sécurisé (par exemple, Stripe, PayPal) intégré aux plateformes pour traiter les paiements des clients, gérer la conversion des devises et les contrôles de fraude.

• TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) : Une taxe de consommation (10–27% en Europe) ajoutée aux frais de location à court terme, collectée par les hôtes ou les plateformes si les lois locales l'exigent.

• TPS (taxe sur les produits et services) : Une taxe forfaitaire ou à plusieurs niveaux (par exemple, 5–18% en Inde/Australie) sur les services, y compris les locations à court terme, reversée aux gouvernements nationaux.

• Taxe d'occupation : Une taxe locale (par exemple, 2–15%) sur les séjours de courte durée, souvent collectée automatiquement par des plateformes comme Airbnb/Booking.com.

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10. Technologie & Outils

• syndrome prémenstruel (Logiciel de gestion immobilière): Une plateforme centralisée (par exemple, Hostex, Guesty) qui rationalise les opérations de location à court terme en synchronisant les calendriers, en automatisant la messagerie et en suivant les mesures de performance sur plusieurs plateformes (Airbnb, Booking.com, Vrbo, etc.).

• Tarification dynamique : Outils (par exemple, PriceLabs, Rategenie) qui ajustent automatiquement les tarifs de nuit en fonction des données du marché en temps réel (demande, saisonnalité, événements locaux) pour maximiser l'occupation et les revenus.

• CM (Gestionnaire de chaînes): Logiciel (par exemple, Hostex, Hostaway) qui connecte la disponibilité et les prix d'une propriété à plusieurs plateformes de réservation simultanément, évitant les doubles réservations et garantissant des mises à jour en temps réel.

• référencement (Optimisation des moteurs de recherche) : Stratégies pour optimiser la visibilité en ligne d'une propriété (par exemple, titres/descriptions riches en mots-clés, balises alt d'image) sur des plateformes comme Airbnb ou Location de vacances Google, améliorant les classements de recherche organique et les taux de clics.