단기 임대(STR) 환경을 탐색하는 것은 압도적으로 느껴질 수 있으며, 특히 "ADR" 또는 "PMS"와 같은 용어가 등장할 때 더욱 그렇습니다. 노련한 Airbnb 호스트이든 방금 시작했든 STR 전문 용어와 Airbnb 용어를 이해하면 오해를 피하고, 의사소통을 간소화하고, 임대의 잠재력을 극대화하는 데 도움이 됩니다.
빠르게 변화하는 이 시장에서 가장 흔하게 접하게 될 문구를 알아보겠습니다.
1. 업계 일반 용어
- 단기 임대 (STR): 일반적으로 30일 미만의 단기 체류를 위해 임대되는 주거용 부동산으로, Airbnb와 같은 플랫폼을 통해 임대되는 경우가 많습니다.
- 휴가용 임대 숙소: 관광지에서 여행객에게 휴양 목적으로 임대해주는 가구가 비치된 부동산(예: 캐빈, 빌라)으로, Vrbo와 같은 플랫폼을 통해 제공되는 경우가 많습니다.
- 홈스테이: 호스트의 주거지에 게스트가 머물며, 종종 생활 공간을 공유하고 문화 교류를 주요 특징으로 하는 숙박 옵션입니다.
- 게스트하우스: 호스트의 부지에 있는 별도 주택(예: 별장이나 별채)으로 개인 숙박이 제공되며, 식사도 포함되는 경우가 있습니다.
- 숙박 및 아침 식사(B&B): 하룻밤 숙박과 아침 식사를 제공하는 작은 숙박 시설로, 종종 호스트의 집 내에서 운영됩니다.
- OTA(온라인 여행사): 호스트와 여행객을 연결해 숙소, 액티비티, 경험을 예약하는 플랫폼(예: Airbnb, Booking.com, Vrbo)입니다.
- 중재: 호스트가 집주인으로부터 장기적으로 부동산을 임대하고 이를 단기 임대로 임대하여 수익을 올리는 임대 전략입니다.
2. 법률 및 규제 조건
- STR 허가: 지방 정부가 발행하는 허가증으로, 호스트가 단기 임대업을 합법적으로 운영할 수 있도록 허용하며, 종종 구역 승인이나 안전 검사가 필요합니다.
- 책임 보험: Airbnb 호스트 보호 보험이나 상업 보험과 같이 호스트의 재산 피해나 게스트의 부상으로 인한 재정적 손실을 보호하는 보장입니다.
- 취소 정책: 호스트나 플랫폼(예: Airbnb, Vrbo)에서 정한 규칙으로, 환불 자격과 게스트가 예약을 취소할 경우의 페널티를 정의하며, 유연, 보통, 엄격으로 분류됩니다.
- 차별금지 정책: 공정 주거법(미국)과 같은 법률에 따라 호스트가 인종, 성별, 종교 또는 기타 보호되는 속성을 이유로 게스트의 숙박을 거부하는 것을 금지하는 법적 규칙입니다.
3. 속성 정의 용어
- 집 전체: 투숙객이 전용 주방, 욕실, 거실 공간 등을 포함해 건물 전체를 독점적으로 이용할 수 있는 임대 숙소로, 공유 공간은 없습니다(Airbnb/Vrbo에서는 일반적).
- 개인실: 호스트가 거주하는 집의 침실로, 투숙객이 공용 공간(예: 주방, 욕실)을 공유하지만, 각 침실에서는 프라이버시를 보장합니다.
- 공유 객실: 호스텔이나 공동 거주 시설에서 인기 있는, 낯선 사람들과 침실과 시설을 공유하는 저렴한 숙박 시설(예: 기숙사 스타일의 침대)입니다.
- 독특한 숙박: 트리하우스, 유르트, 개조된 헛간과 같은 비전통적 임대 숙박 시설은 독특한 경험을 위해 마케팅되며, 종종 Airbnb의 "독특한 숙박" 카테고리에서 강조됩니다.
- 최소 체류 기간 / 최대 체류 기간: 호스트가 정의한 규칙은 숙박 기간을 제한합니다(예: 주말 2박, 최대 30일). 이는 종종 계절적 수요나 현지 규정에 맞춰 조정됩니다.
- 사전 통지 기간: 게스트가 도착하기 전에 예약해야 하는 필수 시간(예: 24~48시간)을 지정하면 호스트가 일정과 준비를 관리할 수 있습니다.
- 이용 가능 기간: 호스트가 계획의 유연성과 입주율을 고려하여 숙박 시설을 얼마나 미리 예약할 수 있는지(예: 3~12개월) 설정합니다.
- 준비 시간: 청소/유지관리를 위한 손님 체크아웃과 체크인 사이의 간격은 플랫폼에서 "인터뷰 시간"으로 구성됩니다.
- 예약 리드 타임: 체크인하기 전까지 예약이 가능한 최소 일수(예: 7일)는 사전 통지 규칙과는 다릅니다.
4. 운영 자귀
- ADR(평균 일일 요금): 예약된 숙박일 수로 총 수익을 나누어 예약된 숙박일 당 발생하는 평균 수익을 계산합니다(예: $1,000 수익 ÷ 5박 = $200 ADR).
- RevPAR(사용 가능한 객실당 수익): 단기 렌탈의 주요 성과 지표는 ADR에 점유율을 곱하여 계산합니다(예: $200 ADR × 80% 점유율 = $160 RevPAR).
- GVR(총 휴가용 임대료 수익): 수수료(플랫폼 수수료, 청소 비용)나 세금을 공제하기 전에 숙박 시설 예약에서 발생한 총 수익입니다.
- 유효성: 달력 기간(예: 25/30일) 내에 숙박 시설이 예약을 위해 열려 있는 총 일수이며, 차단된 날짜나 유지 관리 휴무 기간은 제외됩니다.
- 점유율: 실제로 예약된 이용 가능한 숙박의 비율(예: 예약된 숙박 20박 ÷ 이용 가능한 숙박 25박 = 80% 점유율).
- 차단된 요일/밤: 호스트가 예약을 막기 위해 플랫폼(예: Airbnb)에서 수동으로 날짜를 닫은 경우입니다. 개인적인 용도, 리노베이션 또는 계절적 휴무 등이 그 예입니다.
- 이중 예약: 두 명의 게스트가 같은 날짜에 예약이 확정되어 페널티나 게스트 분쟁의 위험이 있는 시스템 오류 또는 실수입니다. 종종 부동산이 다양한 플랫폼에 등록됨 (예: Airbnb, Booking.com, Vrbo)를 동시에 이용할 수 있습니다.
- 응답률: Airbnb/VRBO의 검색 순위에 영향을 미치는, 호스트가 24시간 이내에 답변하는 게스트 문의의 비율입니다.
- 예약 거부율: 호스트가 예약 요청을 거부하는 빈도입니다. 지나치게 높으면 플랫폼에서의 가시성이 낮아질 수 있습니다.
5. 플랫폼별 약관
- 공동 호스트: Airbnb의 기능으로, 호스트가 신뢰할 수 있는 사람(예: 친구, 숙소 관리자)을 지정하여 숙소 관리, 게스트 소통, 유지 관리를 도울 수 있습니다.
- 즉시 예약: 호스트의 승인 없이 게스트가 즉시 숙소를 예약할 수 있는 토글 방식의 Airbnb 설정으로, 예약 속도를 우선시하지만 자동화된 게스트 심사가 필요합니다.
- 사전 승인: Airbnb의 도구를 사용하면 호스트가 특정 게스트의 문의 사항을 적극적으로 승인하여 기존 게스트나 검증된 프로필을 가진 게스트의 불편함을 줄일 수 있습니다.
- 특별 제공: 호스트가 Airbnb의 메시징 시스템을 통해 예약에 대한 인센티브로 보낼 수 있는 맞춤 할인 혜택으로는 비수기 날짜에 대한 기간 한정 특가 등이 있습니다.
- 에어커버: Airbnb의 호스트를 위한 종단 간 보호 프로그램은 재산 피해(최대 $3M), 책임 청구, 예약 취소로 인한 소득 손실을 보상합니다.
- Airbnb 체험: 전문가가 진행하는 현지 활동(예: 도자기 수업, 동네 투어)을 Airbnb를 통해 독점적으로 예약하면 숙박에 그치지 않고 여행의 범위를 확대할 수 있습니다.
6. 가격 관련 용어
- 일일/야간 요금: 단기 렌탈에 대해 1박에 청구되는 가격으로, 추가 비용(예: 청소 요금이나 서비스 요금)을 제외한 가격입니다. 수요나 계절에 따라 조정되는 경우가 많습니다.
- 기본 가격: 조정 전에 호스트가 설정한 기본 1박 요금으로, 가격 책정 전략의 기준이 됩니다.
- 주말 가격: 수요가 많은 지역의 금요일과 토요일 밤에 적용되는 프리미엄 요금으로, 일반적으로 주중 요금이나 기본 가격보다 20~50% 더 높습니다.
- 장기 체류 할인: 일정 기간을 초과하는 예약에 대해 숙박 요금을 할인해 주며(예: 7일 이상 숙박 시 10% 할인), 장기 예약을 장려합니다.
- 얼리버드 할인: 몇 주 또는 몇 달 전에 예약하는 고객에게 가격을 할인해 주는 제도로, 주로 비수기 객실을 확보하는 데 사용됩니다.
- 마지막 순간 할인: 체크인 기간이 임박한 예약되지 않은 날짜에 대해 요금을 낮춰(예: 20%가 24시간 이내에 예약되는 경우) 공실률을 줄이는 것을 목표로 합니다.
7. 수수료 및 요금 자귀
- 서비스 수수료: Airbnb, Vrbo 또는 기타 숙박업체가 거래 비용을 충당하기 위해 적용하는 플랫폼별 요금(예: 예약 총액의 10~20%)으로, 게스트와 호스트가 이를 분할합니다.
- 반려동물 요금: 반려동물을 동반하는 투숙객에게 부과되는 선택 요금(숙박당 $20~$100+)은 대개 환불이 불가능하며, 청소나 마모에 대한 비용으로 호텔 규정에 명시되어 있습니다.
- 청소비: 호스트가 체크아웃 후 위생 관리를 위해 한 번만 내는 고정 비용으로, 1박 요금과는 별도이며 예약 시 확인할 수 있습니다.
- 추가 게스트 요금: 기본 투숙객 한도를 초과하는 경우 1박당 추가 요금(예: 1인당 $10~$30)이 부과되며, 종종 목록에 있는 그룹에 따라 단계적으로 적용됩니다.
- 보증금: 잠재적인 손상을 충당하기 위해 게스트의 결제 수단에 대한 환불 가능 보류. 보증금은 선택 사항이며 호스트가 징수합니다.
8. 인증 및 배지 약관
- 슈퍼호스트: 1년에 10회 이상 숙박, 4.8 이상의 평점, 1% 미만의 취소율, 90% 이상의 응답률을 달성한 등 엄격한 기준을 충족하는 Airbnb 호스트가 얻는 지위로, 우선 검색 순위와 같은 혜택이 제공됩니다.
- 프리미어 호스트: Vrbo는 지속적으로 4.5 이상의 평점을 받고, 취소율이 낮으며, 답변이 빠른 호스트에게 배지를 부여하여 등록 신뢰도를 높입니다.
- 손님이 가장 좋아하는 배지: 5억 개 이상의 Airbnb 고객 리뷰/평점과 신뢰성 지표에 대한 일일 분석을 기반으로 최고 평가를 받은 숙소에 동적으로 수여되며, "고객이 가장 좋아하는 숙소" 태그로 표시됩니다.
- 선호 파트너: Booking.com의 성과 지표(예: 높은 전환율)를 충족하고 프로모션 도구를 활용하는 호텔/숙박시설 관리자를 위한 지위입니다.
- 여행자의 선택: TripAdvisor에 등재된 숙박 시설 중 뛰어난 리뷰를 받은 상위 10%개에 부여되며, 예약을 유치하기 위한 배지로 표시됩니다.
- 천재: Booking.com 로열티 프로그램은 2회 이상의 숙박을 완료한 고객에게 단계별 할인(예: 10~20% 할인)을 제공하며, 해당 숙박 시설 페이지에 강조표시됩니다.
9. 지불 및 세금 조건
- 수수료: Booking.com이나 Vrbo와 같은 플랫폼이 호스트가 서비스를 사용하는 데 대해 부과하는 백분율 기반 수수료(예: 예약 총액의 3–15%)입니다.
- 결제 게이트웨이: 게스트 결제 처리, 환전 및 사기 검사를 처리하는 플랫폼에 통합된 보안 서비스(예: Stripe, PayPal)
- VAT(부가가치세): 현지 법률에 따라 호스트나 플랫폼에서 징수하는 단기 임대료에 추가되는 소비세(유럽의 경우 10–27%)입니다.
- GST(상품 및 서비스 세금): 단기 임대를 포함한 서비스에 대한 정액 또는 단계적 세금(예: 인도/호주의 5-18%)으로 국가 정부에 납부됩니다.
- 점유세: 단기 숙박에 대한 지방 정부 세금(예: 2–15%)은 Airbnb/Booking.com과 같은 플랫폼에서 자동으로 징수되는 경우가 많습니다.
10. 기술 & 도구
- 월경전증후군(PMS)부동산 관리 소프트웨어): 단기 렌탈 운영을 간소화하는 중앙 집중형 플랫폼(예: Hostex, Guesty)으로, 여러 플랫폼(Airbnb, Booking.com, Vrbo 등)에서 일정을 동기화하고, 메시징을 자동화하고, 성과 지표를 추적합니다.
- 센티멘탈(채널 관리자): 여러 예약 플랫폼에 동시에 숙박 시설의 이용 가능 여부와 가격을 연결해 중복 예약을 방지하고 실시간 업데이트를 보장하는 소프트웨어(예: Hostex, Hostaway)
- 검색엔진 최적화(SEO) (검색 엔진 최적화): Airbnb와 같은 플랫폼에서 부동산의 온라인 가시성을 최적화하기 위한 전략(예: 키워드가 풍부한 제목/설명, 이미지 대체 태그) 구글 휴가 임대, 유기적 검색 순위와 클릭률을 개선합니다.
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