Расшифровка глоссария STR: ключевые термины и терминология в краткосрочной аренде

Ориентирование в сфере краткосрочной аренды (STR) может показаться сложным, особенно когда всплывают такие термины, как «ADR» или «PMS». Независимо от того, являетесь ли вы опытным хозяином Airbnb или только начинаете, понимание жаргона STR и терминов Airbnb поможет избежать недоразумений, упростить общение и максимально использовать потенциал вашей аренды.

Давайте расшифруем наиболее распространенные фразы, с которыми вы столкнетесь на этом быстро развивающемся рынке.

1. Общие отраслевые положения

• Краткосрочная аренда (STR): Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду для временного проживания, как правило, на срок менее 30 дней, часто через такие платформы, как Airbnb.

• Аренда жилья на время отпуска: Меблированная недвижимость (например, домики, виллы), сдаваемая в аренду путешественникам для отдыха, обычно в туристических местах, часто через такие платформы, как Vrbo.

• Проживание в семье: Вариант размещения, при котором гости останавливаются в основном доме хозяина, часто делят жилое пространство, а главной особенностью является культурный обмен.

• Гостевой дом: Отдельное жилище на территории хозяина (например, коттедж или пристройка), предлагающее индивидуальное размещение, иногда с включенным питанием.

• Ночлег и завтрак (B&B): Небольшое жилье, предлагающее ночлег и завтрак, часто расположенное в доме хозяина.

• OTA (онлайн-турагентство): Платформа (например, Airbnb, Booking.com, Vrbo), связывающая хозяев с путешественниками для бронирования жилья, мероприятий или впечатлений.

• Арбитраж: Стратегия аренды, при которой владелец арендует недвижимость на длительный срок у арендодателя и сдает ее в краткосрочную аренду с целью получения прибыли.

---

2. Правовые и нормативные условия

• Разрешение STR: Лицензия, выдаваемая местными органами власти, позволяющая хозяевам законно сдавать жилье в краткосрочную аренду, часто требующая одобрения зонирования или проверок безопасности.

• Страхование ответственности: Страхование, защищающее хозяев от финансовых потерь из-за повреждения имущества или травм гостей, например, страхование защиты хозяев Airbnb или коммерческие полисы.

• Политика отмены: Правила, установленные хозяевами или платформами (например, Airbnb, Vrbo), определяющие право на возврат средств и штрафы за отмену бронирования гостем, которые подразделяются на гибкие, умеренные или строгие.

• Антидискриминационная политика: Правовые нормы запрещают хозяевам отказывать гостям по признаку расы, пола, религии или других защищенных законом признаков, например, Законом о справедливом жилищном обеспечении (США).

---

3. Термины определения собственности

• Весь дом: Аренда, при которой гости имеют эксклюзивный доступ ко всей недвижимости, включая отдельную кухню, ванную комнату и жилые зоны, без общих пространств (распространено на Airbnb/Vrbo).

• Отдельная комната: Спальня в доме, где гости пользуются общими помещениями (например, кухней, ванной комнатой), но имеют возможность уединиться в собственной спальне.

• Общая комната: Бюджетное размещение (например, кровати в общежитии), где гости делят спальные места и удобства с незнакомыми людьми, популярно в хостелах или домах совместного проживания.

• Уникальное пребывание: Нетрадиционные варианты аренды, такие как домики на деревьях, юрты или отремонтированные амбары, рекламируемые как нечто особенное, часто упоминаются в категории «Уникальное проживание» на Airbnb.

• Минимальный срок пребывания / Максимальное пребывание: Правила, ограничивающие продолжительность пребывания, определяются хозяином (например, 2 ночи в выходные, максимум 30 дней), часто учитывают сезонный спрос или местные правила.

• Период предварительного уведомления: Необходимое время, которое гости должны забронировать до прибытия (например, за 24–48 часов), что позволит хозяевам управлять расписанием и подготовкой.

• Окно доступности: Срок, за который можно забронировать жилье (например, за 3–12 месяцев), устанавливается хозяевами, чтобы сбалансировать гибкость планирования и заполняемость.

• Время подготовки: Промежуток между выездом гостя и заездом для уборки/обслуживания, настроенный на платформах как «часы оборота».

• Время выполнения бронирования: Минимальный срок в днях, за который объект недвижимости становится доступным для бронирования (например, 7 дней), в отличие от правил предварительного уведомления.

---

4. Оперативный условия

• ADR (средняя дневная ставка): Средний доход, полученный за забронированную ночь, рассчитывается путем деления общего дохода на количество забронированных ночей (например, доход $1000 ÷ 5 ночей = $200 ADR).

• RevPAR (доход на доступный номер): Ключевой показатель эффективности для краткосрочной аренды, рассчитываемый как ADR, умноженный на уровень заполняемости (например, $200 ADR × 80% заполняемость = $160 RevPAR).

• GVR (валовой доход от сдачи жилья в аренду на время отпуска): Общий доход, полученный от бронирований объекта недвижимости, до вычета сборов (комиссий платформы, расходов на уборку) или налогов.

• Доступность: Общее количество дней, в течение которых объект недвижимости открыт для бронирования в течение календарного периода (например, 25/30 дней), за исключением заблокированных дат или закрытий на техническое обслуживание.

• Коэффициент заполняемости: Процент фактически забронированных доступных ночей (например, 20 забронированных ночей ÷ 25 доступных ночей = заполняемость 80%).

• Заблокированные дни/ночи: Даты, вручную закрытые хозяевами на платформах (например, Airbnb) для предотвращения бронирований, часто для личного пользования, ремонта или сезонного закрытия.

• Двойное бронирование: Системная ошибка или упущение, когда два гостя подтверждены на одни и те же даты, что грозит штрафами или гостевыми спорами. Часто происходит, когда объект недвижимости котируется на нескольких платформах (например, Airbnb, Booking.com и Vrbo) одновременно.

• Скорость отклика: Процент запросов гостей, на которые хозяин отвечает в течение 24 часов, что влияет на рейтинг поиска на Airbnb/VRBO.

• Показатель отклонения бронирования: Частота, с которой хозяин отклоняет запросы на бронирование, может снизить видимость на платформах, если она слишком высока.

---

5. Условия, специфичные для платформы

• Соведущий: Функция на Airbnb, позволяющая хозяевам назначать доверенных лиц (например, друзей, управляющих недвижимостью) для управления объявлениями, общения с гостями или обслуживания.

• Мгновенная книга: Переключаемая настройка Airbnb, позволяющая гостям бронировать жилье немедленно, без одобрения хозяина, отдавая приоритет скорости бронирования, но требуя автоматической проверки гостей.

• Предварительные одобрения: Инструмент Airbnb, позволяющий хозяевам заранее одобрять запросы конкретных гостей, что снижает неудобства для повторных гостей или гостей с подтвержденными профилями.

• Специальные предложения: Хозяева могут отправлять персонализированные скидки через систему обмена сообщениями Airbnb, чтобы стимулировать бронирования, например, ограниченные по времени предложения на непиковые даты.

• AirCover: Программа комплексной защиты Airbnb для хозяев, покрывающая ущерб имуществу (до $3M), иски об ответственности и потерю дохода в результате отмен.

• Впечатления от Airbnb: Местные мероприятия (например, уроки гончарного дела, экскурсии по окрестностям), организованные экспертами и бронируемые исключительно через Airbnb, расширяют возможности путешествий за пределы размещения.

---

6. Условия, связанные с ценой

• Дневная/ночная ставка: Цена, взимаемая за ночь при краткосрочной аренде, без учета дополнительных сборов (например, платы за уборку или обслуживание), часто корректируется с учетом спроса или сезонности.

• Базовая цена: Ночная ставка по умолчанию, устанавливаемая хозяевами до корректировок и служащая отправной точкой для стратегий ценообразования.

• Цена на выходные: Тариф повышенной стоимости, применяемый в пятницу и субботу вечером в районах с высоким спросом, обычно на 20–50% выше тарифов по будням или базовой цены.

• Скидка за длительное проживание: Сниженная стоимость за ночь при бронировании, превышающем установленный срок (например, скидка 10% при проживании более 7 дней), что стимулирует продление бронирования.

• Скидка за раннее бронирование: Скидка на проживание для гостей, бронирующих номер за несколько недель или месяцев вперед, обычно используется для обеспечения занятости в непиковый период.

• Скидка в последнюю минуту: Сниженная ставка на незабронированные даты, приближающиеся к дате заезда (например, 20% со скидкой в течение 24 часов), направленная на сокращение вакантных мест.

---

7. Сборы и комиссии Условия

• Плата за обслуживание: Плата, зависящая от платформы (например, 10–20% от общей суммы бронирования), взимаемая Airbnb, Vrbo и другими для покрытия транзакционных издержек, делится между гостями и хозяевами.

• Плата за домашнее животное: Необязательная плата (от $20 до $100+ за весь период проживания) для гостей, привозящих домашних животных, часто невозвращаемая и указанная в правилах проживания, для покрытия расходов на уборку или возмещения износа.

• Плата за уборку: Фиксированная единовременная плата, устанавливаемая хозяевами для покрытия расходов на санитарную обработку после выезда, отдельная от посуточной стоимости и видимая при бронировании.

• Плата за дополнительного гостя: Доплата за ночь (например, $10–$30 с человека) за превышение базового лимита гостей, часто дифференцированная для групп в объявлениях.

• Залоговый депозит: Возвратный удержанный платежный метод гостя для покрытия возможных убытков. Депозит необязателен и взимается хозяином.

---

8. Условия сертификации и значков

• Суперхост: Статус, который получают хозяева Airbnb, соответствующие высоким стандартам: 10+ проживаний в год, рейтинг 4,8+, показатель отмен <1% и показатель ответов 90%+, а также такие преимущества, как приоритетный рейтинг поиска.

• Главный хозяин: Рейтинг Vrbo присваивается владельцам жилья с постоянным рейтингом 4,5+, низким количеством отмен и быстрыми ответами, а также отмечается значком для повышения доверия к объявлениям.

• Значок «Любимый гость»: Динамически присуждается домам с наивысшим рейтингом на основе ежедневного анализа более 500 млн отзывов/рейтингов гостей Airbnb и показателей надежности, отображается как тег «Любимец гостей».

• Предпочтительный партнер: Статус для отелей/управляющих объектами недвижимости, соответствующих показателям эффективности Booking.com (например, высоким показателям конверсии), открывающий доступ к инструментам продвижения.

• Выбор путешественников: Присуждается 10% лучшим объектам размещения, перечисленным на сайте TripAdvisor, с исключительными отзывами и отображается в виде значка для привлечения бронирований.

• Гений: Программа лояльности Booking.com, предлагающая гостям многоуровневые скидки (например, скидка 10–20%) после завершения 2 и более пребываний, о чем сообщается на соответствующих страницах объектов размещения.

---

9. Условия платежей и налогов

• Комиссия: Процентная плата (например, 3–15% от общей суммы бронирования), взимаемая такими платформами, как Booking.com или Vrbo, с хозяев за использование их услуг.

• Платежный шлюз: Безопасный сервис (например, Stripe, PayPal), интегрированный в платформы для обработки гостевых платежей, конвертации валют и проверки на мошенничество.

• НДС (налог на добавленную стоимость): Потребительский налог (10–27% в Европе), добавляемый к краткосрочной арендной плате, взимается хозяевами или платформами, если это требуется местным законодательством.

• НДС (налог на товары и услуги): Фиксированный или многоуровневый налог (например, 5–18% в Индии/Австралии) на услуги, включая краткосрочную аренду, перечисляемый национальным правительствам.

• Налог на проживание: Местный государственный сбор (например, 2–15%) за краткосрочное пребывание, часто автоматически взимаемый такими платформами, как Airbnb/Booking.com.

---

10. Технологии & Инструменты

• ПМС (Программное обеспечение для управления недвижимостью): Централизованная платформа (например, Hostex, Guesty), которая оптимизирует операции по краткосрочной аренде за счет синхронизации календарей, автоматизации обмена сообщениями и отслеживания показателей эффективности на нескольких платформах (Airbnb, Booking.com, Vrbo и т. д.).

• Динамическое ценообразование: Инструменты (например, PriceLabs, Rategenie), которые автоматически корректируют ночные тарифы на основе рыночных данных в режиме реального времени (спрос, сезонность, местные события) для максимизации заполняемости и дохода.

• СМ (Менеджер каналов): Программное обеспечение (например, Hostex, Hostaway), которое связывает информацию о наличии и ценах на объекте недвижимости с несколькими платформами бронирования одновременно, предотвращая двойное бронирование и обеспечивая обновления в режиме реального времени.

• SEO (Поисковая оптимизация): Стратегии оптимизации видимости объекта недвижимости в Интернете (например, заголовки/описания, насыщенные ключевыми словами, alt-теги изображений) на таких платформах, как Airbnb или Аренда жилья на время отпуска в Google, улучшая органические поисковые рейтинги и показатели кликабельности.