ถอดรหัสคำศัพท์ STR: คำหลักและศัพท์เฉพาะในการเช่าระยะสั้น

การนำทางภูมิทัศน์การเช่าระยะสั้น (STR) อาจเป็นเรื่องที่ยุ่งยาก โดยเฉพาะเมื่อมีเงื่อนไขเช่น "ADR" หรือ "PMS" ปรากฏขึ้น ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของที่พัก Airbnb ที่มีประสบการณ์หรือเพิ่งเริ่มต้น การทำความเข้าใจศัพท์เฉพาะ STR และข้อกำหนดของ Airbnb จะช่วยหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิด ปรับปรุงการสื่อสาร และเพิ่มศักยภาพของการเช่าของคุณให้สูงสุด

มาถอดรหัสวลีทั่วไปที่สุดที่คุณจะพบในตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วนี้กัน

1. เงื่อนไขทั่วไปของอุตสาหกรรม

• การเช่าระยะสั้น (STR): ที่พักที่ให้เช่าสำหรับการพักชั่วคราว โดยปกติไม่เกิน 30 วัน มักให้เช่าผ่านแพลตฟอร์มเช่น Airbnb

• เช่าบ้านพักตากอากาศ: ที่พักพร้อมเฟอร์นิเจอร์ (เช่น กระท่อม วิลล่า) ที่ให้เช่าแก่ผู้เดินทางเพื่อพักผ่อน โดยปกติจะอยู่ในจุดหมายปลายทางท่องเที่ยว โดยมักจะเช่าผ่านแพลตฟอร์มเช่น Vrbo

• โฮมสเตย์ : ตัวเลือกที่พักซึ่งแขกจะพักในที่พักหลักของเจ้าภาพ โดยมักจะใช้พื้นที่อยู่อาศัยร่วมกัน โดยมีการแลกเปลี่ยนวัฒนธรรมเป็นกิจกรรมหลัก

• เกสต์เฮาส์ : ที่อยู่อาศัยแยกในทรัพย์สินของเจ้าภาพ (เช่น กระท่อมหรืออาคารส่วนต่อขยาย) ซึ่งมีที่พักส่วนตัว บางครั้งมีอาหารรวมอยู่ด้วย

• ที่พักพร้อมอาหารเช้า (B&B) : ที่พักขนาดเล็กที่ให้บริการพักค้างคืนพร้อมอาหารเช้า มักจะดำเนินการภายในบ้านของเจ้าของที่พัก

• OTA (เอเจนซี่ท่องเที่ยวออนไลน์): แพลตฟอร์ม (เช่น Airbnb, Booking.com, Vrbo) ที่เชื่อมโยงเจ้าของที่พักกับนักเดินทางเพื่อจองที่พัก กิจกรรม หรือประสบการณ์

• การเก็งกำไร: กลยุทธ์การเช่า โดยที่เจ้าของบ้านเช่าทรัพย์สินในระยะยาวจากเจ้าของบ้านและให้เช่าช่วงเป็นการเช่าระยะสั้นเพื่อแสวงหากำไร

---

2. ข้อกำหนดทางกฎหมายและข้อบังคับ

• ใบอนุญาต STR: ใบอนุญาตที่ออกโดยรัฐบาลท้องถิ่นเพื่อให้เจ้าของที่พักสามารถดำเนินการให้เช่าระยะสั้นได้อย่างถูกกฎหมาย ซึ่งมักต้องมีการอนุมัติการแบ่งเขตพื้นที่หรือการตรวจสอบความปลอดภัย

• ประกันความรับผิด: ความคุ้มครองที่คุ้มครองโฮสต์จากการสูญเสียทางการเงินจากความเสียหายต่อทรัพย์สินหรือการบาดเจ็บของแขก เช่น ประกันภัยคุ้มครองโฮสต์ของ Airbnb หรือกรมธรรม์เชิงพาณิชย์

• นโยบายการยกเลิก: กฎที่กำหนดโดยโฮสต์หรือแพลตฟอร์ม (เช่น Airbnb, Vrbo) ที่กำหนดสิทธิ์ในการขอคืนเงินและบทลงโทษสำหรับการยกเลิกของแขก โดยแบ่งเป็นประเภทยืดหยุ่น ปานกลาง และเข้มงวด

• นโยบายต่อต้านการเลือกปฏิบัติ: กฎหมายห้ามไม่ให้เจ้าของบ้านปฏิเสธแขกโดยขึ้นอยู่กับเชื้อชาติ เพศ ศาสนา หรือคุณลักษณะที่ได้รับการคุ้มครองอื่นๆ ตามกฎหมาย เช่น กฎหมายที่อยู่อาศัยที่เป็นธรรม (สหรัฐอเมริกา)

---

3. คำจำกัดความของทรัพย์สิน

• บ้านทั้งหมด: ที่พักให้เช่าซึ่งแขกมีสิทธิ์เข้าถึงทรัพย์สินทั้งหมดโดยเฉพาะ รวมทั้งห้องครัวส่วนตัว ห้องน้ำ และพื้นที่นั่งเล่น โดยไม่มีพื้นที่ส่วนกลาง (พบได้ทั่วไปบน Airbnb/Vrbo)

• ห้องส่วนตัว: ห้องนอนในบ้านที่เจ้าของบ้านพักอาศัย โดยแขกจะใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน (เช่น ครัว ห้องน้ำ) แต่มีความเป็นส่วนตัวในห้องนอนส่วนตัว

• ห้องพักรวม: ที่พักราคาประหยัด (เช่น เตียงแบบหอพัก) โดยแขกจะแบ่งพื้นที่นอนและสิ่งอำนวยความสะดวกร่วมกับคนแปลกหน้า เป็นที่นิยมในโฮสเทลหรือรูปแบบการอยู่อาศัยร่วมกัน

• การเข้าพักอันเป็นเอกลักษณ์: ที่พักให้เช่าที่ไม่ใช่รูปแบบปกติ เช่น บ้านต้นไม้ เต็นท์ทรงกลม หรือโรงนาที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ ซึ่งมุ่งเน้นสร้างประสบการณ์แปลกใหม่ โดยมักได้รับการนำเสนอในหมวดหมู่ “ที่พักที่ไม่ซ้ำใคร” ของ Airbnb

• ระยะเวลาการเข้าพักขั้นต่ำ / ระยะเวลาการเข้าพักสูงสุด: กฎที่โฮสต์กำหนดไว้จะจำกัดระยะเวลาการเข้าพัก (เช่น สุดสัปดาห์ 2 คืน สูงสุด 30 วัน) โดยมักจะปรับตามความต้องการตามฤดูกาลหรือกฎข้อบังคับในท้องถิ่น

• ระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า: เวลาที่จำเป็นที่แขกจะต้องจองไว้ก่อนมาถึง (เช่น 24–48 ชั่วโมง) เพื่อให้เจ้าของสามารถจัดการตารางเวลาและการเตรียมการได้

• หน้าต่างความพร้อมใช้งาน: เจ้าของที่พักจะกำหนดระยะเวลาในการจองที่พักล่วงหน้า (เช่น 3–12 เดือน) เพื่อสร้างความสมดุลระหว่างความยืดหยุ่นในการวางแผนและการเข้าพัก

• เวลาในการเตรียมการ: ช่องว่างระหว่างเวลาเช็คเอาต์ของแขกกับการเช็คอินเพื่อทำความสะอาด/บำรุงรักษา ซึ่งกำหนดค่าในแพลตฟอร์มเป็น “ชั่วโมงหมุนเวียน”

• ระยะเวลาการจอง: จำนวนวันขั้นต่ำก่อนเช็คอินที่พักจะสามารถจองได้ (เช่น 7 วัน) แตกต่างจากกฎการแจ้งล่วงหน้า

---

4. ปฏิบัติการ เงื่อนไข

• ADR (อัตราเฉลี่ยรายวัน): รายได้เฉลี่ยที่ได้รับต่อคืนที่จอง คำนวณโดยการหารรายได้ทั้งหมดด้วยจำนวนคืนที่จอง (เช่น รายได้ $1,000 ÷ 5 คืน = $200 ADR)

• RevPAR (รายได้ต่อห้องว่าง): ตัวชี้วัดประสิทธิภาพหลักสำหรับการเช่าระยะสั้น คำนวณจาก ADR คูณด้วยอัตราการเข้าพัก (เช่น $200 ADR × 80% occupancy = $160 RevPAR)

• GVR (รายได้รวมจากการเช่าที่พัก): รายได้รวมที่เกิดจากการจองทรัพย์สินก่อนหักค่าธรรมเนียม (ค่าคอมมิชชั่นแพลตฟอร์ม ค่าทำความสะอาด) หรือภาษี

• ความพร้อมจำหน่าย : จำนวนวันทั้งหมดที่ทรัพย์สินจะเปิดให้จองภายในระยะเวลาปฏิทิน (เช่น 25/30 วัน) ไม่รวมวันที่ถูกบล็อกหรือวันที่ปิดเพื่อซ่อมบำรุง

• อัตราการเข้าพัก: เปอร์เซ็นต์ของคืนที่ว่างที่จองจริง (เช่น คืนที่จองไว้ 20 คืน ÷ คืนที่ว่าง 25 คืน = มีผู้เข้าพัก 80%)

• วัน/คืนที่ถูกบล็อค: วันที่ปิดโดยเจ้าของที่พักบนแพลตฟอร์มต่างๆ (เช่น Airbnb) เพื่อป้องกันการจอง โดยมักจะเป็นการใช้งานส่วนตัว การปรับปรุงซ่อมแซม หรือการปิดตามฤดูกาล

• การจองแบบคู่: ข้อผิดพลาดของระบบหรือการละเลยที่เกิดขึ้นเมื่อยืนยันผู้เข้าพักสองคนสำหรับวันที่เดียวกัน ซึ่งอาจเสี่ยงต่อการถูกปรับหรือเกิดข้อโต้แย้งจากผู้เข้าพัก มักเกิดขึ้นเมื่อมีที่พัก อยู่ในรายชื่อหลายแพลตฟอร์ม (เช่น Airbnb, Booking.com และ Vrbo) พร้อมๆ กัน

• อัตราการตอบสนอง: เปอร์เซ็นต์ของคำถามของแขกที่เจ้าของที่พักตอบกลับภายใน 24 ชั่วโมง ส่งผลกระทบต่อการจัดอันดับการค้นหาบน Airbnb/VRBO

• อัตราการปฏิเสธการจอง: ความถี่ที่โฮสต์ปฏิเสธคำขอจอง ซึ่งอาจทำให้การมองเห็นบนแพลตฟอร์มลดลงหากสูงเกินไป

---

5. ข้อกำหนดเฉพาะแพลตฟอร์ม

• เจ้าภาพร่วม: คุณสมบัติบน Airbnb ที่ให้เจ้าของที่พักสามารถมอบหมายบุคคลที่เชื่อถือได้ (เช่น เพื่อน ผู้จัดการทรัพย์สิน) เพื่อช่วยจัดการรายชื่อ การสื่อสารกับแขก หรือการบำรุงรักษา

• จองด่วน: การตั้งค่า Airbnb แบบสลับได้ ช่วยให้แขกสามารถจองที่พักได้ทันทีโดยไม่ต้องได้รับอนุมัติจากเจ้าของที่พัก เน้นความเร็วในการจองเป็นหลัก แต่ต้องใช้การตรวจสอบแขกโดยอัตโนมัติ

• การอนุมัติเบื้องต้น: เครื่องมือของ Airbnb สำหรับโฮสต์ในการอนุมัติคำถามของแขกเฉพาะอย่างเป็นเชิงรุก ลดความยุ่งยากสำหรับแขกที่เข้าพักซ้ำหรือผู้ที่มีโปรไฟล์ที่ได้รับการยืนยัน

• ข้อเสนอพิเศษ: เจ้าของที่พักสามารถส่งส่วนลดแบบกำหนดเองผ่านระบบข้อความของ Airbnb เพื่อจูงใจการจอง เช่น ข้อเสนอจำกัดเวลาสำหรับวันที่ไม่ใช่ช่วงพีค

• แอร์คัฟเวอร์: โปรแกรมการคุ้มครองครบวงจรของ Airbnb สำหรับเจ้าของที่พัก ครอบคลุมความเสียหายต่อทรัพย์สิน (สูงสุด $3M) การเรียกร้องความรับผิด และการสูญเสียรายได้จากการยกเลิก

• ประสบการณ์ Airbnb: กิจกรรมในท้องถิ่น (เช่น คลาสเรียนปั้นเครื่องปั้นดินเผา ทัวร์ชมย่านต่างๆ) จัดโดยผู้เชี่ยวชาญ และสามารถจองได้เฉพาะผ่าน Airbnb เท่านั้น ขยายขอบเขตการเดินทางออกไปนอกที่พัก

---

6. เงื่อนไขที่เกี่ยวข้องกับราคา

• อัตรารายวัน/รายคืน: ราคาที่เรียกเก็บต่อคืนสำหรับการเช่าระยะสั้น โดยไม่รวมค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม (เช่น ค่าบริการทำความสะอาดหรือค่าธรรมเนียมอื่นๆ) ซึ่งมักจะปรับตามความต้องการหรือตามฤดูกาล

• ราคาพื้นฐาน: อัตราค่าห้องพักรายคืนเริ่มต้นที่โฮสต์กำหนดไว้ก่อนทำการปรับเปลี่ยน ซึ่งทำหน้าที่เป็นพื้นฐานสำหรับกลยุทธ์ด้านการกำหนดราคา

• ราคาสุดสัปดาห์: อัตราพิเศษที่ใช้กับคืนวันศุกร์และวันเสาร์ในพื้นที่ที่มีความต้องการสูง โดยทั่วไปจะสูงกว่าอัตราในวันธรรมดาหรือราคาพื้นฐาน 20–50%

• ส่วนลดการเข้าพักระยะยาว: อัตราส่วนลดต่อคืนสำหรับการจองที่เกินระยะเวลาที่กำหนด (เช่น ส่วนลด 10% สำหรับการเข้าพักเกิน 7 วัน) เพื่อจูงใจให้จองแบบขยายเวลา

• ส่วนลดสำหรับผู้จองล่วงหน้า: การลดราคาสำหรับแขกที่จองเป็นเวลาหลายสัปดาห์หรือหลายเดือนล่วงหน้า โดยทั่วไปจะใช้เพื่อรับประกันการเข้าพักนอกช่วงพีค

• ส่วนลดนาทีสุดท้าย: อัตราที่ลดลงสำหรับวันที่ไม่ได้จองซึ่งใกล้จะถึงช่วงเวลาเช็คอิน (เช่น 20% ลดภายใน 24 ชั่วโมง) มีเป้าหมายเพื่อลดอัตราห้องว่าง

---

7. ค่าธรรมเนียมและค่าบริการ เงื่อนไข

• ค่าธรรมเนียมบริการ: ค่าธรรมเนียมเฉพาะแพลตฟอร์ม (เช่น 10–20% ของการจองทั้งหมด) ที่ใช้โดย Airbnb, Vrbo หรืออื่นๆ เพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม แบ่งระหว่างแขกและเจ้าของบ้าน

• ค่าธรรมเนียมสัตว์เลี้ยง: ผู้เข้าพักที่นำสัตว์เลี้ยงมาจะต้องชำระค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม ($20–$100+ ต่อการเข้าพัก) โดยส่วนใหญ่ไม่สามารถขอคืนได้ และจะแจ้งกฎของที่พักให้ทราบเพื่อครอบคลุมค่าทำความสะอาดหรือค่าสึกหรอ

• ค่าทำความสะอาด: ค่าธรรมเนียมคงที่ครั้งเดียวที่กำหนดโดยเจ้าของที่พักเพื่อครอบคลุมค่าสุขอนามัยหลังเช็คเอาต์ แยกจากอัตราค่าห้องรายคืนและมองเห็นได้ในระหว่างการจอง

• ค่าธรรมเนียมแขกเพิ่มเติม: ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมต่อคืน (เช่น $10–$30 ต่อคน) สำหรับการเกินขีดจำกัดจำนวนแขกพื้นฐาน ซึ่งมักจะถูกกำหนดเป็นชั้นสำหรับกลุ่มในรายชื่อ

• เงินประกันความปลอดภัย: การระงับการชำระเงินของแขกเพื่อชดเชยความเสียหายที่อาจเกิดขึ้น เงินมัดจำเป็นทางเลือกและเรียกเก็บโดยเจ้าของที่พัก

---

8. ข้อกำหนดการรับรองและป้าย

• ซุปเปอร์โฮสต์: สถานะที่เจ้าของที่พัก Airbnb ได้รับซึ่งตอบสนองมาตรฐานสูง ได้แก่ เข้าพัก 10 ครั้งขึ้นไปต่อปี ได้รับคะแนนรีวิว 4.8 ขึ้นไป มีอัตราการยกเลิกการจอง <1% และอัตราตอบกลับ 90% ขึ้นไป พร้อมด้วยสิทธิประโยชน์ เช่น การจัดอันดับการค้นหาตามลำดับความสำคัญ

• พิธีกรระดับพรีเมียร์: ชื่อของ Vrbo ถูกกำหนดไว้สำหรับโฮสต์ที่ได้รับคะแนน 4.5+ อย่างสม่ำเสมอ มีอัตราการยกเลิกการจองน้อย และตอบกลับรวดเร็ว โดยมีตราสัญลักษณ์เพื่อเพิ่มความน่าเชื่อถือของรายการ

• ป้ายโปรดของแขก: มอบรางวัลแบบไดนามิกให้กับที่พักที่มีคะแนนสูงสุดโดยอิงจากการวิเคราะห์รายวันจากรีวิว/คะแนนของแขก Airbnb มากกว่า 500 ล้านรายและเกณฑ์ความน่าเชื่อถือ โดยแสดงเป็นแท็ก “ที่พักโปรดของแขก”

• พันธมิตรที่ต้องการ: สถานะสำหรับโรงแรม/ผู้จัดการทรัพย์สินที่ตรงตามเกณฑ์ประสิทธิภาพของ Booking.com (เช่น อัตราการแปลงที่สูง) และปลดล็อคเครื่องมือส่งเสริมการขาย

• ทางเลือกของนักเดินทาง: มอบให้กับที่พัก 10% อันดับแรกจากรายชื่อที่พักบน TripAdvisor ที่มีรีวิวดีเยี่ยม โดยแสดงเป็นป้ายเพื่อดึงดูดการจอง

• อัจฉริยะ: โปรแกรมความภักดีของ Booking.com เสนอส่วนลดตามระดับให้แก่แขก (เช่น ส่วนลด 10–20%) หลังจากเข้าพัก 2 ครั้งขึ้นไป โดยเน้นที่หน้าที่พักที่เข้าเงื่อนไข

---

9. เงื่อนไขการชำระเงินและภาษี

• คณะกรรมการ: ค่าธรรมเนียมตามเปอร์เซ็นต์ (เช่น 3–15% ของยอดจองทั้งหมด) ที่เรียกเก็บโดยแพลตฟอร์มเช่น Booking.com หรือ Vrbo จากโฮสต์สำหรับการใช้บริการของพวกเขา

• ช่องทางการชำระเงิน: บริการที่ปลอดภัย (เช่น Stripe, PayPal) ที่ผสานเข้ากับแพลตฟอร์มเพื่อประมวลผลการชำระเงินของแขก จัดการการแปลงสกุลเงิน และการตรวจสอบการฉ้อโกง

• ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) : ภาษีการบริโภค (10–27% ในยุโรป) จะถูกเพิ่มเข้ากับค่าเช่าระยะสั้น เรียกเก็บโดยโฮสต์หรือแพลตฟอร์มหากกฎหมายท้องถิ่นกำหนด

• GST (ภาษีสินค้าและบริการ): ภาษีแบบคงที่หรือเป็นชั้น (เช่น 5–18% ในอินเดีย/ออสเตรเลีย) สำหรับบริการต่างๆ รวมถึงการเช่าระยะสั้น โดยส่งให้กับรัฐบาลกลาง

• ภาษีการเข้าพัก: ค่าธรรมเนียมรัฐบาลท้องถิ่น (เช่น 2–15%) จากการเข้าพักระยะสั้น มักเรียกเก็บโดยอัตโนมัติโดยแพลตฟอร์มเช่น Airbnb/Booking.com

---

10. เทคโนโลยี & เครื่องมือ

• พีเอ็มเอส (ซอฟต์แวร์จัดการทรัพย์สิน): แพลตฟอร์มรวมศูนย์ (เช่น Hostex, Guesty) ที่ปรับกระบวนการให้เช่าระยะสั้นให้มีประสิทธิภาพมากขึ้นด้วยการซิงค์ปฏิทิน การส่งข้อความอัตโนมัติ และติดตามเมตริกประสิทธิภาพการทำงานในหลายแพลตฟอร์ม (Airbnb, Booking.com, Vrbo เป็นต้น)

• การกำหนดราคาแบบไดนามิก: เครื่องมือ (เช่น ไพรซ์แล็บส์, เรทเจนี่) ที่ปรับอัตราค่าห้องรายคืนโดยอัตโนมัติตามข้อมูลตลาดแบบเรียลไทม์ (ความต้องการ ฤดูกาล กิจกรรมในท้องถิ่น) เพื่อเพิ่มอัตราการเข้าพักและรายได้สูงสุด

• ซม (ผู้จัดการช่องทาง): ซอฟต์แวร์ (เช่น Hostex, Hostaway) ที่เชื่อมต่อข้อมูลความพร้อมใช้งานและราคาของทรัพย์สินเข้ากับแพลตฟอร์มการจองหลายแพลตฟอร์มพร้อมกัน ป้องกันการจองซ้ำและรับรองการอัปเดตแบบเรียลไทม์

• การทำ SEO (การเพิ่มประสิทธิภาพเครื่องมือค้นหา): กลยุทธ์ในการเพิ่มประสิทธิภาพการมองเห็นออนไลน์ของทรัพย์สิน (เช่น ชื่อ/คำอธิบายที่มีคำหลักมากมาย แท็ก alt ของรูปภาพ) บนแพลตฟอร์มเช่น Airbnb หรือ เช่าบ้านพักตากอากาศของ Googleการปรับปรุงอันดับการค้นหาออร์แกนิกและอัตราการคลิกผ่าน