Navegar por el panorama de los alquileres a corto plazo (STR) puede resultar abrumador, especialmente cuando aparecen términos como "ADR" o "PMS". Ya sea que seas un anfitrión experimentado en Airbnb o que estés empezando, comprender la jerga de STR y los términos de Airbnb te ayudará a evitar malentendidos, agilizar la comunicación y maximizar el potencial de tu alquiler.
Descodifiquemos las frases más comunes que encontrarás en este mercado en rápida evolución.
1. Industria-Condiciones generales
- Alquiler a corto plazo (STR): Una propiedad residencial que se alquila para estadías temporales, generalmente menos de 30 días, a menudo a través de plataformas como Airbnb.
- Alquiler Vacacional: Una propiedad amueblada (por ejemplo, cabañas, villas) alquilada a viajeros para estadías de ocio, generalmente en destinos turísticos, a menudo a través de plataformas como Vrbo.
- Casa de familia: Una opción de alojamiento donde los huéspedes se alojan en la residencia principal del anfitrión, a menudo compartiendo espacios habitables y siendo el intercambio cultural una característica clave.
- Casa de invitados: Una vivienda separada en la propiedad del anfitrión (por ejemplo, una cabaña o un anexo) que ofrece alojamiento privado, a veces con comidas incluidas.
- Alojamiento y desayuno (B&B): Un pequeño alojamiento que ofrece alojamiento y desayuno, a menudo gestionado dentro de la casa del anfitrión.
- OTA (Agencia de viajes online): Una plataforma (por ejemplo, Airbnb, Booking.com, Vrbo) que conecta anfitriones con viajeros para reservar alojamiento, actividades o experiencias.
- Arbitraje: Una estrategia de alquiler en la que un anfitrión arrienda una propiedad a largo plazo a un propietario y la subarrienda como alquiler a corto plazo para obtener ganancias.
2. Términos legales y reglamentarios
- Permiso STR: Una licencia emitida por los gobiernos locales que permite a los anfitriones operar legalmente alquileres a corto plazo, que a menudo requieren aprobación de zonificación o inspecciones de seguridad.
- Seguro de responsabilidad civil: Cobertura que protege a los anfitriones contra pérdidas financieras por daños a la propiedad o lesiones a los huéspedes, como el Seguro de protección para anfitriones de Airbnb o las pólizas comerciales.
- Política de cancelación: Reglas establecidas por anfitriones o plataformas (por ejemplo, Airbnb, Vrbo) que definen la elegibilidad para reembolsos y las sanciones por cancelaciones de huéspedes, categorizadas como flexibles, moderadas o estrictas.
- Política antidiscriminación: Normas legales que prohíben a los anfitriones rechazar huéspedes por motivos de raza, género, religión u otros atributos protegidos por leyes como la Ley de Vivienda Justa (EE. UU.).
3. Términos de definición de propiedad
- Casa completa: Un alquiler en el que los huéspedes tienen acceso exclusivo a toda la propiedad, incluida la cocina privada, el baño y las áreas de estar, sin espacios compartidos (común en Airbnb/Vrbo).
- Habitación privada: Un dormitorio en una casa ocupada por un anfitrión donde los huéspedes comparten áreas comunes (por ejemplo, cocina, baño) pero tienen privacidad en sus propios dormitorios.
- Habitación compartida: Alojamientos económicos (por ejemplo, camas estilo dormitorio) donde los huéspedes comparten espacios para dormir e instalaciones con extraños, populares en albergues o entornos de convivencia.
- Estancia única: Alquileres no tradicionales como casas en los árboles, yurtas o graneros renovados comercializados por ofrecer experiencias distintivas, a menudo destacadas en la categoría “Estancias únicas” de Airbnb.
- Estancia mínima / Estancia Máxima: Reglas definidas por el anfitrión que limitan la duración de la estadía (por ejemplo, fines de semana de 2 noches, máximo de 30 días), a menudo adaptadas a la demanda estacional o las regulaciones locales.
- Período de aviso previo: El tiempo requerido que los huéspedes deben reservar antes de la llegada (por ejemplo, 24 a 48 horas), lo que permite a los anfitriones gestionar la programación y los preparativos.
- Ventana de disponibilidad: Los anfitriones establecen con cuánta anticipación se puede reservar una propiedad (por ejemplo, entre 3 y 12 meses) para equilibrar la flexibilidad de planificación y la ocupación.
- Tiempo de preparación: El intervalo entre el check-out del huésped y el check-in para limpieza/mantenimiento, configurado en las plataformas como “horas de rotación”.
- Plazo de reserva: El mínimo de días antes del check-in para que una propiedad se pueda reservar (por ejemplo, 7 días), distinto de las reglas de aviso previo.
4. Operacional términos
- ADR (Tarifa diaria promedio): El ingreso promedio obtenido por noche reservada, calculado dividiendo los ingresos totales por la cantidad de noches reservadas (por ejemplo, $1,000 ingresos ÷ 5 noches = $200 ADR).
- RevPAR (Ingresos por habitación disponible): Una métrica de rendimiento clave para alquileres a corto plazo, calculada como ADR multiplicado por la tasa de ocupación (por ejemplo, $200 ADR × 80% ocupación = $160 RevPAR).
- GVR (Ingresos brutos por alquileres vacacionales): Los ingresos totales generados por las reservas de una propiedad antes de deducir tarifas (comisiones de plataforma, costos de limpieza) o impuestos.
- Disponibilidad: El total de días que una propiedad está abierta para reservas dentro de un período de calendario (por ejemplo, 25/30 días), excluidas las fechas bloqueadas o los cierres por mantenimiento.
- Tasa de ocupación: El porcentaje de noches disponibles realmente reservadas (por ejemplo, 20 noches reservadas ÷ 25 noches disponibles = ocupación 80%).
- Días/Noches bloqueados: Fechas cerradas manualmente por los anfitriones en plataformas (por ejemplo, Airbnb) para evitar reservas, a menudo para uso personal, renovaciones o cierres estacionales.
- Reserva doble: Un error o descuido del sistema que hace que dos huéspedes sean confirmados para las mismas fechas, lo que puede generar sanciones o disputas entre huéspedes. Suele ocurrir cuando una propiedad es listado en múltiples plataformas (como Airbnb, Booking.com y Vrbo) simultáneamente.
- Tasa de respuesta: El porcentaje de consultas de huéspedes a las que un anfitrión responde dentro de las 24 horas, lo que afecta las clasificaciones de búsqueda en Airbnb/VRBO.
- Tasa de rechazo de reservas: La frecuencia con la que un anfitrión rechaza solicitudes de reserva, lo que puede reducir la visibilidad en las plataformas si es excesivamente alto.
5. Términos específicos de la plataforma
- Coanfitrión: Una función de Airbnb que permite a los anfitriones asignar personas de confianza (por ejemplo, amigos, administradores de propiedades) para ayudar a administrar los anuncios, la comunicación con los huéspedes o el mantenimiento.
- Reserva instantánea: Una configuración de Airbnb que se puede activar y desactivar permite a los huéspedes reservar propiedades inmediatamente sin la aprobación del anfitrión, priorizando la velocidad de reserva pero requiriendo una verificación automática de los huéspedes.
- Preaprobaciones: La herramienta de Airbnb para que los anfitriones aprueben de forma proactiva consultas de huéspedes específicos, lo que reduce la fricción para los huéspedes habituales o aquellos con perfiles verificados.
- Ofertas especiales: Los anfitriones pueden enviar descuentos personalizados a través del sistema de mensajería de Airbnb para incentivar las reservas, como ofertas por tiempo limitado para fechas de temporada baja.
- Cubierta de aire: Programa de protección integral de Airbnb para anfitriones, que cubre daños a la propiedad (hasta $1 millón), reclamos de responsabilidad y pérdida de ingresos por cancelaciones.
- Experiencias en Airbnb: Actividades locales (por ejemplo, clases de cerámica, recorridos por el vecindario) organizadas por expertos y que se pueden reservar exclusivamente a través de Airbnb, ampliando los viajes más allá del alojamiento.
6. Términos relacionados con el precio
- Tarifa diaria/nocturna: El precio que se cobra por noche para un alquiler a corto plazo, excluyendo cargos adicionales (por ejemplo, cargos de limpieza o servicio), a menudo ajustado según la demanda o la estacionalidad.
- Precio base: La tarifa nocturna predeterminada establecida por los anfitriones antes de los ajustes, que actúa como base para las estrategias de precios.
- Precio de fin de semana: Tarifa premium aplicada los viernes y sábados por la noche en áreas de alta demanda, generalmente entre 20 y 501 TP3T más alta que las tarifas de los días de semana o el precio base.
- Descuento por estancia prolongada: Una tarifa nocturna reducida para reservas que excedan una duración determinada (por ejemplo, 10% de descuento para estadías de más de 7 días), lo que incentiva las reservas prolongadas.
- Descuento por reserva anticipada: Una reducción de precio para los huéspedes que reservan con semanas o meses de antelación, normalmente utilizada para asegurar ocupación fuera de temporada.
- Descuento de último minuto: Una tarifa reducida para fechas no reservadas que se aproximan a la ventana de check-in (por ejemplo, 20% con descuento dentro de las 24 horas), con el objetivo de reducir las vacantes.
7. Tarifas y cargos Términos
- Tarifa de servicio: Un cargo específico de la plataforma (por ejemplo, 10–20% del total de la reserva) aplicado por Airbnb, Vrbo u otros para cubrir los costos de transacción, dividido entre huéspedes y anfitriones.
- Tarifa por mascota: Un cargo opcional ($20–$100+ por estadía) para los huéspedes que traigan mascotas, a menudo no reembolsable y divulgado en las reglas de la casa para cubrir la limpieza o el desgaste.
- Tarifa de limpieza: Un cargo fijo único establecido por los anfitriones para cubrir la limpieza posterior al check-out, separado de las tarifas por noche y visible durante la reserva.
- Tarifa por huésped adicional: Un recargo por noche (por ejemplo, $10–$30 por persona) por exceder el límite base de huéspedes, a menudo escalonado para grupos en los listados.
- Depósito de seguridad: Retención reembolsable en el método de pago del huésped para cubrir posibles daños. El depósito es opcional y lo cobra el anfitrión.
8. Términos de certificación y distintivos
- Superanfitrión: Un estatus obtenido por los anfitriones de Airbnb que cumplen con altos estándares: más de 10 estadías por año, más de 4,8 calificaciones, tasa de cancelación de <1% y tasa de respuesta de 90%+, con beneficios como clasificación de búsqueda prioritaria.
- Anfitrión de primera: Designación de Vrbo para anfitriones con calificaciones consistentes de 4.5+, bajas cancelaciones y respuestas rápidas, marcadas con una insignia para aumentar la confianza en el anuncio.
- Insignia de invitado favorito: Se otorga de forma dinámica a las propiedades mejor calificadas según el análisis diario de más de 500 millones de reseñas y calificaciones de huéspedes de Airbnb y métricas de confiabilidad, y se muestra como una etiqueta de "Favorito de los huéspedes".
- Socio preferente: Un estado para hoteles/administradores de propiedades que cumplen con las métricas de rendimiento de Booking.com (por ejemplo, altas tasas de conversión), desbloqueando herramientas de promoción.
- La elección del viajero: Se otorga a las 10% mejores propiedades de TripAdvisor con críticas excepcionales y se muestra como una insignia para atraer reservas.
- Genio: Un programa de fidelización de Booking.com que ofrece a los huéspedes descuentos escalonados (por ejemplo, entre 10 y 20% de descuento) después de completar 2 o más estadías, destacados en las páginas de propiedades calificadas.
9. Condiciones de pago e impuestos
- Comisión: Una tarifa porcentual (por ejemplo, 3–15% del total de la reserva) que cobran plataformas como Booking.com o Vrbo a los anfitriones por utilizar sus servicios.
- Pasarela de pago: Un servicio seguro (por ejemplo, Stripe, PayPal) integrado en las plataformas para procesar pagos de huéspedes, manejar la conversión de divisas y controlar el fraude.
- IVA (Impuesto al Valor Agregado): Un impuesto al consumo (10–27% en Europa) agregado a las tarifas de alquiler a corto plazo, cobrado por anfitriones o plataformas si así lo exigen las leyes locales.
- GST (Impuesto sobre bienes y servicios): Un impuesto fijo o escalonado (por ejemplo, 5–18% en India/Australia) sobre los servicios, incluidos los alquileres a corto plazo, remitido a los gobiernos nacionales.
- Impuesto sobre la ocupación: Una tasa del gobierno local (por ejemplo, 2–15%) sobre estadías de corto plazo, a menudo recaudada automáticamente por plataformas como Airbnb/Booking.com.
10. Tecnología & Herramientas
- Síndrome premenstrual (Software de gestión de propiedades): Una plataforma centralizada (por ejemplo, Hostex, Guesty) que agiliza las operaciones de alquiler a corto plazo sincronizando calendarios, automatizando la mensajería y rastreando métricas de rendimiento en múltiples plataformas (Airbnb, Booking.com, Vrbo, etc.).
- Precios dinámicos: Herramientas (por ejemplo, Laboratorios de precios, Genio de la tasa) que ajustan automáticamente las tarifas nocturnas en función de datos del mercado en tiempo real (demanda, estacionalidad, eventos locales) para maximizar la ocupación y los ingresos.
- Cm (Administrador de canales): Software (por ejemplo, Hostex, Hostaway) que conecta la disponibilidad y los precios de una propiedad con múltiples plataformas de reserva simultáneamente, evitando reservas dobles y garantizando actualizaciones en tiempo real.
- Posicionamiento en buscadores (SEO) (Optimización de motores de búsqueda): Estrategias para optimizar la visibilidad en línea de una propiedad (por ejemplo, títulos/descripciones ricos en palabras clave, etiquetas alt de imágenes) en plataformas como Airbnb o Alquiler vacacional de Google, mejorando las clasificaciones de búsqueda orgánica y las tasas de clics.
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