Qu'est-ce que les frais uniques Airbnb et comment affectent-ils les hôtes ?

À la mi-août 2025, Airbnb a apporté un changement important à sa structure tarifaire, rebaptisant le précédent «Frais d'hébergement uniquement« comme les « frais uniques Airbnb », ainsi que plusieurs autres ajustements, qui ont suscité de nombreuses discussions sur les réseaux sociaux et au sein de la communauté des hôtes Airbnb.

De nombreux hébergeurs craignent que ces changements n'impactent négativement leurs bénéfices. Parmi les principales questions soulevées figurent :

• L’augmentation des frais affectera-t-elle les taux de réservation et la rentabilité globale ?
• Airbnb applique-t-il cette nouvelle structure tarifaire unique à toutes les annonces ?
• Le tarif unique est-il avantageux ou préjudiciable aux hôtes, et comment choisir ?

Ces inquiétudes sont-elles fondées ? Examinons de plus près la dernière politique tarifaire d'Airbnb.

Quelle est la dernière politique de frais d'Airbnb ?

Airbnb a récemment révisé son nouvelle structure tarifaireintroduisant des frais uniques Airbnb en remplacement des frais précédents réservés aux hôtes. La principale différence réside dans le mode d'application des frais de service, qui impactent différemment les hôtes selon la configuration de leur annonce.

Frais partagés

Dans ce modèle, la plupart des hôtes payaient des frais de service 3%, bien que ce tarif puisse varier en fonction de l'emplacement (par exemple, 4% au Brésil).

De plus, le client paie également des frais de service distincts, qui peuvent varier entre 14,11 TP3T et 16,51 TP3T, en fonction de divers facteurs.

Tarif unique

Cela signifie que l'intégralité des frais de service sera déduite du paiement de l'hôte, généralement 15,5%.

En particulier, les hôtes avec des politiques d'annulation très strictes peuvent être confrontés à des frais supplémentaires de 2%, tandis que les séjours de longue durée (28 jours ou plus) peuvent entraîner des frais moins élevés.

Pour les hébergements traditionnels, tels que les hôtels ou les appartements avec services, les frais uniques Airbnb deviendront obligatoires, ainsi que pour les hôtes qui s'appuient sur un logiciel de gestion immobilière.

Quels changements Airbnb a-t-il apportés aux frais d'hébergement ?

1. Changement de nom

Le changement le plus évident est le changement de nom des structures tarifaires.

Depuis l'été 2020, Airbnb dispose de deux structures tarifaires similaires : la structure tarifaire fractionnée et la structure tarifaire réservée aux hôtes (également connue sous le nom de structure tarifaire simplifiée).

Maintenant, le nouveau Les frais uniques remplacent les frais réservés à l'hôteCe nouveau terme reflète le changement dans la manière dont les frais sont calculés et déduits du paiement de l'hôte.

2. Modifications d'applicabilité

Par le passé, certaines exceptions s'appliquaient à la structure tarifaire « Hôte seul ». Par exemple, les hôtes possédant des propriétés situées aux États-Unis, au Canada, aux Bahamas, au Mexique, en Argentine, à Taïwan ou en Uruguay pouvaient toujours opter pour la structure tarifaire partagée s'ils utilisaient logiciel de gestion de location de vacances (SPM).

Maintenant, la politique est claire : La plupart des hôtes utilisant PMS devront adopter la structure tarifaire unique d'Airbnb. Il s’agit d’une transition obligatoire, quel que soit l’emplacement de l’annonce.

3. Modifications du pourcentage des frais

Les changements dans les pourcentages de frais dans le cadre de la nouvelle structure tarifaire d'Airbnb sont les suivants :

• Avec l'ancienne structure tarifaire « Hôte uniquement », les hôtes payaient généralement environ 151 TP3T. Ce montant a légèrement augmenté pour atteindre 15,51 TP3T avec la nouvelle structure tarifaire unique d'Airbnb.
• Avec la structure des frais partagés, la plupart des hébergeurs payaient des frais de service de 3% à 5%. Ce système est désormais remplacé par des frais fixes. 3% frais de service pour les hôtes, bien que certains hôtes dans des pays comme l'Italie et le Brésil puissent encore payer des frais plus élevés.
• Les frais de service client variaient auparavant entre 111 et 121 TP3T du sous-total de la réservation. Ils sont désormais passés de 14,11 à 16,51 TP3T.

Comparaison : ancienne et actuelle structure tarifaire d'Airbnb

Pourquoi le changement de tarif d’Airbnb a-t-il suscité un tel débat ?

1. Une augmentation significative des frais

Avec la structure de frais partagés, les voyageurs payaient des frais de service compris entre 14,11 TP3T et 16,51 TP3T. En ajoutant la part de l'hôte (31 TP3T), Airbnb facturait effectivement entre 17,11 TP3T et 19,51 TP3T du total de chaque réservation.

Dans le cadre de la structure tarifaire unique, les hôtes payaient initialement 15%, mais ce montant est désormais passé à 15,5%.

Cette hausse est certainement frustrante pour les hôtes, même si Airbnb a prévu une période de transition. Cette hausse des frais impacte directement les stratégies tarifaires et la rentabilité des hôtes, et affecte indirectement la compétitivité et les taux de réservation de leurs annonces.

2. Ambiguïté dans le langage

Les nouvelles règles d'Airbnb semblent très détaillées et complètes, avec une description claire de tout ce que les hôtes doivent savoir. Cependant, certaines explications sont vagues et utilisent un langage ambigu, ce qui sème la confusion chez de nombreux hôtes.

Par exemple, Airbnb utilise fréquemment le terme «la plupart des hôtes”, mais cela soulève une question fréquente : à qui fait exactement référence la « plupart des hôtes » ? Les hôtes se demandent : « Suis-je inclus dans le groupe « la plupart » ou serai-je exclu ? »

En réalité, Airbnb utilisait auparavant une terminologie similaire, ce qui peut être interprété comme une façon pour la plateforme de laisser une certaine marge d'interprétation. Cela lui permet de gérer plus efficacement les éventuelles réactions négatives.

Par exemple, lorsqu'Airbnb a introduit les frais réservés aux hôtes en 2020, ils ont d'abord été déployés à l'échelle mondiale. Cependant, peut-être en raison de fortes demandes de certaines régions, Airbnb a dû prévoir des exceptions pour les hôtes de pays comme les États-Unis, le Canada, les Bahamas, le Mexique, l'Argentine, Taïwan et l'Uruguay.

3. Déclarations contradictoires

La documentation d'Airbnb comprend deux clauses de non-responsabilité particulières qui ont semé la confusion parmi les hôtes :

La première déclaration dit : «Les hôtes qui n'utilisent pas de logiciel de gestion immobilière ne sont pas concernés et peuvent continuer à utiliser la structure de tarification à frais partagés."

Cependant, la deuxième déclaration stipule : Ces changements entreront en vigueur pour «La plupart des hôtes n'utiliseront plus de logiciel de gestion immobilière à partir du 1er décembre 2025."

Ces deux déclarations semblent se contredire, laissant les hôtes qui n'utilisent pas de logiciel de gestion immobilière dans l'incertitude quant à la véritable politique.

En réalité, l'intention d'Airbnb semble être clarifiée dès le début du deuxième paragraphe, où il est mentionné : « La plupart des hôtes actuellement soumis à la tarification unique commenceront bientôt à payer un nouveau tarif unique. » Autrement dit, les hôtes ayant précédemment opté pour la tarification Hôte uniquement, qu'ils utilisent ou non un logiciel de gestion immobilière, verront leurs frais augmenter à 15,51 TP3T.

D'après ce que je comprends, Airbnb ne dit pas que tous les hôtes seront obligés de passer à la structure de frais uniques à compter du 1er décembre 2025, mais plutôt que ceux qui utilisaient auparavant les frais réservés aux hôtes subiront l'augmentation des frais.

Comment les hôtes doivent-ils réagir à la nouvelle politique tarifaire d’Airbnb ?

À mon avis, ce changement apporté par Airbnb ne constitue ni un avantage majeur ni un inconvénient majeur.

À mesure qu'Airbnb développe ses services et son infrastructure, ses coûts opérationnels augmentent inévitablement. Pour soutenir sa croissance, Airbnb pourrait être amenée à augmenter légèrement ses tarifs. Comparés à d'autres plateformes, les tarifs d'Airbnb restent relativement modérés : entre 15,51 TP3T et 19,51 TP3T par réservation, ce qui est supérieur à celui de Vrbo (151 TP3T) mais comparable à celui de Booking.com (181 TP3T).

Pour les hôtes qui n'utilisent pas de logiciel de gestion immobilière, l'augmentation des frais de service sera plus sensible. Cela les obligera probablement à revoir leur stratégie tarifaire. Une augmentation des prix entraînera une hausse des frais de service, ce qui pourrait entraîner une baisse des réservations. À l'inverse, une baisse des prix réduira leurs paiements, même si le paiement du client reste inchangé.

Pour les hôtes Airbnb utilisant un logiciel de gestion immobilière, notamment en Amérique du Nord, ce changement de politique est également significatif. Auparavant, ils pouvaient choisir entre les deux structures tarifaires, mais ils pourraient désormais être contraints d'accepter l'intégralité des frais de 15,51 TP3T, comme tous les autres hôtes internationaux.

Cependant,

Comme nous l'avons souligné dans des articles précédents, même si les frais réservés aux hôtes Airbnb (désormais appelés frais uniques) peuvent sembler plus élevés pour les hôtes utilisant PMS, la réalité est que ce changement offre plusieurs avantages :

1. Le pourcentage global des frais est toujours inférieur à celui des autres grandes OTA, ce qui en fait l'une des plateformes les plus compétitives en termes de structure tarifaire.
2. Les clients n'ont pas à payer de frais supplémentaires, ce qui encourage les réservations. Des frais de service imprévus lors du paiement peuvent souvent dissuader les clients potentiels.
3. Les hôtes peuvent maintenir une stratégie de tarification cohérente sur différentes plateformes, simplifiant ainsi les calculs coûts-avantages.

Plus important encore, pour les hébergeurs professionnels gérant des annonces sur plusieurs plateformes, l'utilisation d'un PMS est quasiment indispensable. Pour quelques dollars par mois, des outils comme Hostex rationalisez la gestion multiplateforme, réduisant les coûts administratifs tout en augmentant l'efficacité globale.

Ceci n'est que mon point de vue personnel, et j'aimerais connaître votre avis. N'hésitez pas à participer à la discussion dans les commentaires !