Qu'est-ce que les frais uniques Airbnb et comment affectent-ils les hôtes ?

À la mi-août 2025, Airbnb a apporté un changement important à sa structure tarifaire, which initiated widespread discussions across social media and the Airbnb host community. Many hosts are concerned that these changes could negatively impact their profits. Key questions being raised include:

• L’augmentation des frais affectera-t-elle les taux de réservation et la rentabilité globale ?
• Airbnb applique-t-il cette nouvelle structure tarifaire unique à toutes les annonces ?
• Le tarif unique est-il avantageux ou préjudiciable aux hôtes, et comment choisir ?

Ces inquiétudes sont-elles fondées ? Examinons de plus près la dernière politique tarifaire d'Airbnb.

Quelle est la dernière politique de frais d'Airbnb ?

Airbnb charges a service fee on nearly every booking. In 2025, the platform renamed its host-only structure the “single fee” and tightened who must use it (Centre d'aide Airbnb). Two structures still describe how that fee works.

Frais partagés

Under the split model, the cost is split.

The host pays about 3 percent (4 percent in Brazil). The guest pays a separate fee of 14.1–16.5 percent on top of the nightly rate. The guest sees that the guest fee is itemized before they pay.

Tarif unique

Under the single model, one fee comes out of the host payout.

Most hosts pay 15.5 percent. The rest typically pay 14–16 percent, and listings in Brazil and Mexico pay 16 percent. Guests no longer see a separate Airbnb service line at checkout.

Airbnb says the move simplifies pricing because guests see one total instead of a base rate plus a separate charge (Airbnb official update).

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What Changed with the Airbnb Single Fee?

1. A New Name

Since 2020, Airbnb offered two structures: split fee and host-only fee. Now, the new single fee replaces the host-only feeCe nouveau terme reflète le changement dans la manière dont les frais sont calculés et déduits du paiement de l'hôte.

2. Who It Applies To

The single fee is mandatory for traditional hospitality listings such as hotels and serviced apartments. It is also mandatory for hosts who use property management software.

In the past, hosts in the United States, Canada, the Bahamas, Mexico, Argentina, Taiwan, and Uruguay could keep split pricing if they used a PMS. And now, that exception is gone.

3. The Fee Percentage

Les changements dans les pourcentages de frais dans le cadre de la nouvelle structure tarifaire d'Airbnb sont les suivants :

• Avec l'ancienne structure tarifaire « Hôte uniquement », les hôtes payaient généralement environ 151 TP3T. Ce montant a légèrement augmenté pour atteindre 15,51 TP3T avec la nouvelle structure tarifaire unique d'Airbnb.
• Avec la structure des frais partagés, la plupart des hébergeurs payaient des frais de service de 3% à 5%. Ce système est désormais remplacé par des frais fixes. 3% frais de service pour les hôtes, bien que certains hôtes dans des pays comme l'Italie et le Brésil puissent encore payer des frais plus élevés.
• The guest service fee used to range between 11% and 12% of the booking subtotal. Now, it has increased to 14.1% to 16.5%.

	Split Fee (old)	Single Fee (current)
Who pays	Host + guest	Host only
Host rate	About 3% (4% Brazil)	15.5% for most; 14–16% rest; 16% Brazil, Mexico
Guest rate	14.1–16.5% at checkout	None shown at checkout
Charged on	Nightly + host fees (guest side)	Full subtotal: nightly + cleaning + extras
PMS hosts	Could keep split (some countries)	Required
Bookings already made	n/a	Keep original structure

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Pourquoi le changement de tarif d’Airbnb a-t-il suscité un tel débat ?

1. Une augmentation significative des frais

Avec la structure de frais partagés, les voyageurs payaient des frais de service compris entre 14,11 TP3T et 16,51 TP3T. En ajoutant la part de l'hôte (31 TP3T), Airbnb facturait effectivement entre 17,11 TP3T et 19,51 TP3T du total de chaque réservation.

Dans le cadre de la structure tarifaire unique, les hôtes payaient initialement 15%, mais ce montant est désormais passé à 15,5%.

Cette hausse est certainement frustrante pour les hôtes, même si Airbnb a prévu une période de transition. Cette hausse des frais impacte directement les stratégies tarifaires et la rentabilité des hôtes, et affecte indirectement la compétitivité et les taux de réservation de leurs annonces.

2. Ambiguïté dans le langage

Les nouvelles règles d'Airbnb semblent très détaillées et complètes, avec une description claire de tout ce que les hôtes doivent savoir. Cependant, certaines explications sont vagues et utilisent un langage ambigu, ce qui sème la confusion chez de nombreux hôtes.

Par exemple, Airbnb utilise fréquemment le terme «la plupart des hôtes”, mais cela soulève une question fréquente : à qui fait exactement référence la « plupart des hôtes » ? Les hôtes se demandent : « Suis-je inclus dans le groupe « la plupart » ou serai-je exclu ? »

En réalité, Airbnb utilisait auparavant une terminologie similaire, ce qui peut être interprété comme une façon pour la plateforme de laisser une certaine marge d'interprétation. Cela lui permet de gérer plus efficacement les éventuelles réactions négatives.

Par exemple, lorsqu'Airbnb a introduit les frais réservés aux hôtes en 2020, ils ont d'abord été déployés à l'échelle mondiale. Cependant, peut-être en raison de fortes demandes de certaines régions, Airbnb a dû prévoir des exceptions pour les hôtes de pays comme les États-Unis, le Canada, les Bahamas, le Mexique, l'Argentine, Taïwan et l'Uruguay.

3. Déclarations contradictoires

La documentation d'Airbnb comprend deux clauses de non-responsabilité particulières qui ont semé la confusion parmi les hôtes :

La première déclaration dit : «Les hôtes qui n'utilisent pas de logiciel de gestion immobilière ne sont pas concernés et peuvent continuer à utiliser la structure de tarification à frais partagés."

Cependant, la deuxième déclaration stipule : Ces changements entreront en vigueur pour «La plupart des hôtes n'utiliseront plus de logiciel de gestion immobilière à partir du 1er décembre 2025."

Ces deux déclarations semblent se contredire, laissant les hôtes qui n'utilisent pas de logiciel de gestion immobilière dans l'incertitude quant à la véritable politique.

En réalité, l'intention d'Airbnb semble être clarifiée dès le début du deuxième paragraphe, où il est mentionné : « La plupart des hôtes actuellement soumis à la tarification unique commenceront bientôt à payer un nouveau tarif unique. » Autrement dit, les hôtes ayant précédemment opté pour la tarification Hôte uniquement, qu'ils utilisent ou non un logiciel de gestion immobilière, verront leurs frais augmenter à 15,51 TP3T.

D'après ce que je comprends, Airbnb ne dit pas que tous les hôtes seront obligés de passer à la structure de frais uniques à compter du 1er décembre 2025, mais plutôt que ceux qui utilisaient auparavant les frais réservés aux hôtes subiront l'augmentation des frais.

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How the Single Fee Affects Your Payout

The fee now lands on the whole booking subtotal, including cleaning, pet, and extra-guest fees. Taxes and security deposits are excluded. That changes your math, and it means cleaning fees now carry the 15.5 percent haircut too. Here is a simple example using round numbers.

Say you listed at 100 under the old split model. You kept about 97 after the 3 percent host fee. Under the single fee at the same 100 price, Airbnb deducts 15.5 percent. Your payout becomes about 84.50.

That is roughly a 12–13 percent drop on every future booking, not a one-time hit.

To hold your payout steady, raise your listed price. Moving from 100 to about 115 keeps your take near 97, because 115 minus 15.5 percent equals about $97. Another way to frame it: divide your target payout by 0.845. The result is the listed price you need.

These figures are examples only. Your real rate depends on your location, cancellation policy, and listing type. They are not tax or financial advice.

How to Reprice Your Listings: Step by Step

You do not need to guess. Follow four steps.

Step 1: Check Your Current Fee Structure

Open Airbnb, go to Today, then Menu, then Earnings. Select a reservation and look under Host payout. The host service fee line tells you which structure is active.

Step 2: Use Airbnb’s Price Adjustment Tool

Airbnb built an in-app tool that adjusts prices across all your listings at once. Run it before your deadline so payouts stay level. If you prefer manual control, apply the divide-by-0.845 formula listing by listing. Do not raise prices so high that your listing looks expensive next to your other channels. Reprice with your whole distribution in mind.

Step 3: If You Use a PMS Like Hostex

Hosts who manage listings through Hostex were part of Airbnb’s earliest migration wave. The fee structure follows Airbnb’s PMS rollout, so there is no manual switch to flip. Open your Hostex pricing settings to confirm the rate, then adjust your listed price there. Because Hostex keeps Airbnb pricing in sync with your other connected channels, one reprice updates every channel instead of just one.

Step 4: Re-check Your Payout

After repricing, open a test reservation or the Earnings view and confirm the host payout matches your target. If it is low, nudge the listed price up by another percent or two.

VAT note: In countries that charge VAT on service fees, Airbnb’s tool adds the tax automatically unless you are VAT-registered and self-assess. The guest still sees one clean price.

If you manage more than a few listings, repricing them one by one gets old fast. Hostex runs the whole job from one dashboard that keeps your prices in sync across every connected channel. Its batch editor changes many listings together by a set percentage or a fixed amount, and its price-copy tool brings another OTA’s rate directly into Airbnb when you want the channels to match. Beyond pricing, Hostex automates messaging, guest communication, and day-to-day operations, with plans starting at $4.9 per month.

FAQ about Airbnb Single Fee

When did the Airbnb single fee become mandatory?

The rollout ran in waves from late 2025. The final groups moved on September 15, 2026 (outside the EU) and October 13, 2026 (inside the EU).

What happens if I do nothing?

Your listed price stays the same, but Airbnb deducts 15.5 percent from your payout. Expect roughly 12–13 percent less per booking.

How do I keep my payout the same?

Raise your listed price by about 15 percent, or divide your target payout by 0.845. Airbnb’s price adjustment tool does this across all listings at once.

Does this affect bookings I already accepted?

No. Reservations confirmed before your switch keep the fee structure they were booked under.

I use Hostex. Do I need to change anything?

Your fee structure followed Airbnb’s PMS migration automatically. Confirm the rate in Hostex pricing settings and reprice there so every connected channel stays aligned.

Is the fee charged on my cleaning fee too?

Yes. The 15.5 percent applies to the full booking subtotal, which includes cleaning, pet, and extra-guest fees. Taxes and security deposits are excluded.