В середине августа 2025 года Airbnb внесла существенные изменения в свою структура платы, which initiated widespread discussions across social media and the Airbnb host community. Many hosts are concerned that these changes could negatively impact their profits. Key questions being raised include:
- Повлияет ли повышение платы на показатели бронирования и общую прибыльность?
- Будет ли Airbnb применять эту новую структуру единой платы для всех объявлений?
- Приносит ли единая плата пользу или вред хозяевам, и как ее выбрать?
Обоснованны ли эти опасения? Давайте подробнее рассмотрим новую политику Airbnb в отношении комиссий.
Какова последняя политика Airbnb в отношении сборов?
Airbnb charges a service fee on nearly every booking. In 2025, the platform renamed its host-only structure the “single fee” and tightened who must use it (Центр помощи Airbnb). Two structures still describe how that fee works.
Раздельная плата
Under the split model, the cost is split.
The host pays about 3 percent (4 percent in Brazil). The guest pays a separate fee of 14.1–16.5 percent on top of the nightly rate. The guest sees that the guest fee is itemized before they pay.
Единовременная плата
Under the single model, one fee comes out of the host payout.
Most hosts pay 15.5 percent. The rest typically pay 14–16 percent, and listings in Brazil and Mexico pay 16 percent. Guests no longer see a separate Airbnb service line at checkout.
Airbnb says the move simplifies pricing because guests see one total instead of a base rate plus a separate charge (Airbnb official update).
What Changed with the Airbnb Single Fee?
1. A New Name
Since 2020, Airbnb offered two structures: split fee and host-only fee. Now, the new single fee replaces the host-only fee. Этот новый термин отражает изменение в порядке расчета и вычета комиссий из выплат хоста.
2. Who It Applies To
The single fee is mandatory for traditional hospitality listings such as hotels and serviced apartments. It is also mandatory for hosts who use property management software.
In the past, hosts in the United States, Canada, the Bahamas, Mexico, Argentina, Taiwan, and Uruguay could keep split pricing if they used a PMS. And now, that exception is gone.
3. The Fee Percentage
Изменения в процентах комиссий в соответствии с новой структурой комиссий Airbnb следующие:
- При предыдущей структуре платы «только для хозяев» хозяева обычно платили около 151 TP3T. С новой структурой единовременной платы Airbnb эта сумма немного увеличилась до 15,51 TP3T.
- При системе «раздельной платы» большинство хостов платили комиссию за обслуживание в размере от 3% до 5%. Теперь она заменена фиксированной. 3% плата за обслуживание для хостов, хотя некоторые хосты в таких странах, как Италия и Бразилия, могут по-прежнему платить более высокие сборы.
- The guest service fee used to range between 11% and 12% of the booking subtotal. Now, it has increased to 14.1% to 16.5%.
| Split Fee (old) | Single Fee (current) | |
| Who pays | Host + guest | Host only |
| Host rate | About 3% (4% Brazil) | 15.5% for most; 14–16% rest; 16% Brazil, Mexico |
| Guest rate | 14.1–16.5% at checkout | None shown at checkout |
| Charged on | Nightly + host fees (guest side) | Full subtotal: nightly + cleaning + extras |
| PMS hosts | Could keep split (some countries) | Required |
| Bookings already made | n/a | Keep original structure |
Почему изменение размера комиссий Airbnb вызвало такие споры?
1. Значительное увеличение комиссий
В рамках системы раздельной оплаты гости платили сбор за обслуживание в размере от 14,11 до 16,51 TP3T. С учётом доли хозяина в размере 31 TP3T, Airbnb фактически взимал от 17,11 до 19,51 TP3T с общей суммы каждого бронирования.
В рамках структуры единой платы организаторы изначально платили 15%, но теперь эта сумма выросла до 15,5%.
Это повышение, безусловно, расстраивает хозяев, даже несмотря на то, что Airbnb предоставила им определённый запас времени для перехода. Рост сборов напрямую влияет на ценовые стратегии и прибыльность хозяев, а также косвенно — на конкурентоспособность и показатели бронирования их объявлений.
2. Неоднозначность языка
Новые правила Airbnb кажутся довольно подробными и основательными, с чётким описанием всего, что нужно знать хозяевам. Однако некоторые пояснения расплывчаты и содержат двусмысленные формулировки, что вызывает путаницу у многих хозяев.
Например, Airbnb часто использует термин «большинство хостов», но это поднимает распространённый вопрос: кого именно подразумевает «большинство хозяев»? Хозяева хотят знать: «Вхожу ли я в группу „большинства“ или буду исключён?»
На самом деле, Airbnb ранее использовала похожую терминологию, что можно рассматривать как способ платформы предоставить свободу толкования. Это позволяет ей эффективнее справляться с потенциальной негативной реакцией.
Например, когда Airbnb впервые ввел сбор только для хозяев в 2020 году, он изначально был введен по всему миру. Однако, возможно, из-за большого количества запросов из некоторых регионов, Airbnb пришлось сделать исключения для хозяев из таких стран, как США, Канада, Багамские Острова, Мексика, Аргентина, Тайвань и Уругвай.
3. Противоречивые утверждения
В документации Airbnb есть два конкретных отказа от ответственности, которые вызвали путаницу среди хозяев:
Первое заявление гласит: «Хозяева, не использующие программное обеспечение для управления недвижимостью, не попадают под действие этого правила и могут продолжать использовать структуру ценообразования с разделением платы.»
Однако во втором заявлении говорится: «Эти изменения вступят в силу для»Большинство хозяев не используют программное обеспечение для управления недвижимостью с 1 декабря 2025 года.»
Эти два утверждения, по-видимому, противоречат друг другу, оставляя хозяев, которые не используют программное обеспечение для управления недвижимостью, не в курсе того, какова реальная политика.
На самом деле, намерение Airbnb, по-видимому, проясняется в начале второго абзаца, где говорится: «Большинство хозяев, которые сейчас используют структуру единовременной оплаты, вскоре начнут платить новую единую ставку». Другими словами, для хозяев, которые ранее выбрали структуру единовременной оплаты, независимо от того, используют ли они программное обеспечение для управления недвижимостью, размер комиссии увеличится до 15,51 TP3T.
Насколько я понимаю, Airbnb не говорит, что все хозяева будут вынуждены перейти на структуру единой платы с 1 декабря 2025 года, а говорит о том, что те, кто ранее использовал плату только для хозяев, столкнутся с повышением платы.
How the Single Fee Affects Your Payout
The fee now lands on the whole booking subtotal, including cleaning, pet, and extra-guest fees. Taxes and security deposits are excluded. That changes your math, and it means cleaning fees now carry the 15.5 percent haircut too. Here is a simple example using round numbers.
Say you listed at 100 under the old split model. You kept about 97 after the 3 percent host fee. Under the single fee at the same 100 price, Airbnb deducts 15.5 percent. Your payout becomes about 84.50.
That is roughly a 12–13 percent drop on every future booking, not a one-time hit.
To hold your payout steady, raise your listed price. Moving from 100 to about 115 keeps your take near 97, because 115 minus 15.5 percent equals about $97. Another way to frame it: divide your target payout by 0.845. The result is the listed price you need.
These figures are examples only. Your real rate depends on your location, cancellation policy, and listing type. They are not tax or financial advice.
How to Reprice Your Listings: Step by Step
You do not need to guess. Follow four steps.
Step 1: Check Your Current Fee Structure
Open Airbnb, go to Today, then Menu, then Earnings. Select a reservation and look under Host payout. The host service fee line tells you which structure is active.
Step 2: Use Airbnb’s Price Adjustment Tool
Airbnb built an in-app tool that adjusts prices across all your listings at once. Run it before your deadline so payouts stay level. If you prefer manual control, apply the divide-by-0.845 formula listing by listing. Do not raise prices so high that your listing looks expensive next to your other channels. Reprice with your whole distribution in mind.
Step 3: If You Use a PMS Like Hostex
Hosts who manage listings through Hostex were part of Airbnb’s earliest migration wave. The fee structure follows Airbnb’s PMS rollout, so there is no manual switch to flip. Open your Hostex pricing settings to confirm the rate, then adjust your listed price there. Because Hostex keeps Airbnb pricing in sync with your other connected channels, one reprice updates every channel instead of just one.
Step 4: Re-check Your Payout
After repricing, open a test reservation or the Earnings view and confirm the host payout matches your target. If it is low, nudge the listed price up by another percent or two.
VAT note: In countries that charge VAT on service fees, Airbnb’s tool adds the tax automatically unless you are VAT-registered and self-assess. The guest still sees one clean price.
If you manage more than a few listings, repricing them one by one gets old fast. Hostex runs the whole job from one dashboard that keeps your prices in sync across every connected channel. Its batch editor changes many listings together by a set percentage or a fixed amount, and its price-copy tool brings another OTA’s rate directly into Airbnb when you want the channels to match. Beyond pricing, Hostex automates messaging, guest communication, and day-to-day operations, with plans starting at $4.9 per month.
FAQ about Airbnb Single Fee
When did the Airbnb single fee become mandatory?
The rollout ran in waves from late 2025. The final groups moved on September 15, 2026 (outside the EU) and October 13, 2026 (inside the EU).
What happens if I do nothing?
Your listed price stays the same, but Airbnb deducts 15.5 percent from your payout. Expect roughly 12–13 percent less per booking.
How do I keep my payout the same?
Raise your listed price by about 15 percent, or divide your target payout by 0.845. Airbnb’s price adjustment tool does this across all listings at once.
Does this affect bookings I already accepted?
No. Reservations confirmed before your switch keep the fee structure they were booked under.
I use Hostex. Do I need to change anything?
Your fee structure followed Airbnb’s PMS migration automatically. Confirm the rate in Hostex pricing settings and reprice there so every connected channel stays aligned.
Is the fee charged on my cleaning fee too?
Yes. The 15.5 percent applies to the full booking subtotal, which includes cleaning, pet, and extra-guest fees. Taxes and security deposits are excluded.
Заключение
Airbnb’s single fee changes more than the percentage deducted from each booking. It can affect your pricing, payouts, and overall profitability, especially if you manage multiple listings or use a PMS. The best approach is to understand which fee structure applies to your listings, adjust your rates based on your target payout, and regularly review your earnings as Airbnb updates its policies.
More broadly, keeping up with vacation rental platform policies is an essential part of running a profitable short-term rental business. Airbnb and other OTAs can change fees, pricing rules, and requirements over time, so staying informed helps you avoid unexpected costs and make better decisions about your distribution strategy.
Russian 
English 
Japanese 
Spanish 
Arabic 
French 
German 
Portuguese 
Korean 
Italian 
Thai