What Is Airbnb Single Fee and How Does It Affect Hosts?

ในช่วงกลางเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2568 Airbnb ได้ทำการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ โครงสร้างค่าธรรมเนียม, which initiated widespread discussions across social media and the Airbnb host community. Many hosts are concerned that these changes could negatively impact their profits. Key questions being raised include:

ค่าธรรมเนียมที่เพิ่มขึ้นจะส่งผลต่ออัตราการจองและผลกำไรโดยรวมหรือไม่
Airbnb กำลังบังคับใช้โครงสร้างค่าธรรมเนียมเดียวใหม่นี้กับรายการทั้งหมดหรือไม่
ค่าธรรมเนียมครั้งเดียวเป็นประโยชน์หรือเป็นอันตรายต่อโฮสต์ และควรเลือกอย่างไร?

ข้อกังวลเหล่านี้สมเหตุสมผลหรือไม่? มาดูนโยบายค่าธรรมเนียมล่าสุดของ Airbnb กันอย่างละเอียด

นโยบายค่าธรรมเนียมล่าสุดของ Airbnb คืออะไร?

Airbnb charges a service fee on nearly every booking. In 2025, the platform renamed its host-only structure the “single fee” and tightened who must use it (ศูนย์ช่วยเหลือ Airbnb). Two structures still describe how that fee works.

ค่าธรรมเนียมแยก

Under the split model, the cost is split.

The host pays about 3 percent (4 percent in Brazil). The guest pays a separate fee of 14.1–16.5 percent on top of the nightly rate. The guest sees that the guest fee is itemized before they pay.

ค่าธรรมเนียมครั้งเดียว

Under the single model, one fee comes out of the host payout.

Most hosts pay 15.5 percent. The rest typically pay 14–16 percent, and listings in Brazil and Mexico pay 16 percent. Guests no longer see a separate Airbnb service line at checkout.

Airbnb says the move simplifies pricing because guests see one total instead of a base rate plus a separate charge (Airbnb official update).

What Changed with the Airbnb Single Fee?

1. A New Name

Since 2020, Airbnb offered two structures: split fee and host-only fee. Now, the new single fee replaces the host-only feeเงื่อนไขใหม่นี้สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงวิธีการคำนวณและหักค่าธรรมเนียมจากการจ่ายเงินของโฮสต์

2. Who It Applies To

The single fee is mandatory for traditional hospitality listings such as hotels and serviced apartments. It is also mandatory for hosts who use property management software.

In the past, hosts in the United States, Canada, the Bahamas, Mexico, Argentina, Taiwan, and Uruguay could keep split pricing if they used a PMS. And now, that exception is gone.

3. The Fee Percentage

การเปลี่ยนแปลงในอัตราค่าธรรมเนียมภายใต้โครงสร้างค่าธรรมเนียม Airbnb ใหม่มีดังนี้:

ภายใต้โครงสร้างค่าธรรมเนียมแบบเดิมสำหรับเจ้าของที่พักเท่านั้น โดยทั่วไปเจ้าของที่พักจะจ่ายประมาณ 15% แต่ปัจจุบันได้เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 15.5% ด้วยโครงสร้างค่าธรรมเนียม Airbnb Single แบบใหม่
ภายใต้โครงสร้าง "ค่าธรรมเนียมแบบแบ่งจ่าย" ผู้ให้บริการส่วนใหญ่มักจ่ายค่าธรรมเนียมบริการ 3% ถึง 5% ซึ่งปัจจุบันถูกแทนที่ด้วยค่าธรรมเนียมคงที่ 3% ค่าธรรมเนียมบริการสำหรับโฮสต์ แม้ว่าโฮสต์บางรายในประเทศเช่นอิตาลีและบราซิลอาจยังต้องจ่ายค่าธรรมเนียมที่สูงกว่าก็ตาม
The guest service fee used to range between 11% and 12% of the booking subtotal. Now, it has increased to 14.1% to 16.5%.

	Split Fee (old)	Single Fee (current)
Who pays	Host + guest	Host only
Host rate	About 3% (4% Brazil)	15.5% for most; 14–16% rest; 16% Brazil, Mexico
Guest rate	14.1–16.5% at checkout	None shown at checkout
Charged on	Nightly + host fees (guest side)	Full subtotal: nightly + cleaning + extras
PMS hosts	Could keep split (some countries)	Required
Bookings already made	n/a	Keep original structure

การเปรียบเทียบ: โครงสร้างค่าธรรมเนียม Airbnb ก่อนหน้าและปัจจุบัน

เหตุใดการเปลี่ยนแปลงค่าธรรมเนียมของ Airbnb จึงก่อให้เกิดการถกเถียงดังกล่าว?

1. การเพิ่มค่าธรรมเนียมอย่างมีนัยสำคัญ

ภายใต้โครงสร้างค่าธรรมเนียมแบบแบ่งจ่าย ผู้เข้าพักจะต้องชำระค่าธรรมเนียมบริการตั้งแต่ 14.1% ถึง 16.5% เมื่อรวมกับส่วนของเจ้าของที่พักที่ 3% แล้ว Airbnb จะคิดค่าธรรมเนียมระหว่าง 17.1% ถึง 19.5% ของยอดรวมการจองแต่ละรายการ

ภายใต้โครงสร้างค่าธรรมเนียมครั้งเดียว โฮสต์จะจ่าย 15% ในตอนแรก แต่ปัจจุบันได้เพิ่มเป็น 15.5% แล้ว

การขึ้นราคาครั้งนี้สร้างความหงุดหงิดให้กับเจ้าของที่พักอย่างแน่นอน แม้ว่า Airbnb จะได้จัดสรรเวลาเผื่อไว้บ้างสำหรับการเปลี่ยนแปลงนี้ก็ตาม การเพิ่มขึ้นของค่าธรรมเนียมนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกลยุทธ์ด้านราคาและผลกำไรของเจ้าของที่พัก และส่งผลทางอ้อมต่อความสามารถในการแข่งขันและอัตราการจองที่พักของพวกเขา

2. ความคลุมเครือในภาษา

กฎใหม่ของ Airbnb ดูเหมือนจะมีรายละเอียดและครอบคลุมค่อนข้างมาก โดยมีรายละเอียดที่ชัดเจนเกี่ยวกับทุกสิ่งที่เจ้าของที่พักจำเป็นต้องรู้ อย่างไรก็ตาม คำอธิบายบางส่วนมีความคลุมเครือและใช้ภาษาที่กำกวม ทำให้เกิดความสับสนในหมู่เจ้าของที่พักหลายคน

ตัวอย่างเช่น Airbnb มักใช้คำว่า “โฮสต์ส่วนใหญ่” แต่เรื่องนี้ก็ทำให้เกิดคำถามที่พบบ่อยขึ้นว่า “โฮสต์ส่วนใหญ่” หมายถึงใครกันแน่? โฮสต์อยากรู้ว่า “ฉันรวมอยู่ในกลุ่ม ‘ส่วนใหญ่’ หรือเปล่า หรือฉันจะถูกคัดออก?”

จริงๆ แล้ว ในอดีต Airbnb เคยใช้คำศัพท์ที่คล้ายกันนี้ ซึ่งอาจเข้าใจได้ว่าเป็นวิธีที่แพลตฟอร์มเปิดพื้นที่ให้ตีความ ซึ่งช่วยให้ Airbnb สามารถรับมือกับผลกระทบเชิงลบที่อาจเกิดขึ้นได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

ยกตัวอย่างเช่น เมื่อ Airbnb เริ่มใช้ค่าธรรมเนียมสำหรับเจ้าของที่พักเท่านั้นในปี 2020 เป็นครั้งแรก ค่าธรรมเนียมนี้ได้ถูกนำไปใช้ทั่วโลก อย่างไรก็ตาม อาจมีคำขอจากบางภูมิภาคเป็นจำนวนมาก Airbnb จึงต้องจัดเตรียมข้อยกเว้นสำหรับเจ้าของที่พักในประเทศต่างๆ เช่น สหรัฐอเมริกา แคนาดา บาฮามาส เม็กซิโก อาร์เจนตินา ไต้หวัน และอุรุกวัย

3. ข้อความที่ขัดแย้งกัน

เอกสารของ Airbnb มีข้อความปฏิเสธความรับผิดชอบสองข้อโดยเฉพาะที่ทำให้เกิดความสับสนในหมู่เจ้าของบ้าน:

ข้อความแรกระบุว่า: “เจ้าของที่พักที่ไม่ได้ใช้ซอฟต์แวร์จัดการทรัพย์สินจะไม่ได้รับผลกระทบ และยังคงใช้โครงสร้างการกำหนดราคาแบบแบ่งค่าธรรมเนียมได้-

อย่างไรก็ตาม ข้อความที่สองระบุว่า การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้จะมีผลใช้บังคับสำหรับ “เจ้าของบ้านส่วนใหญ่จะไม่ใช้ซอฟต์แวร์จัดการทรัพย์สินตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2025 เป็นต้นไป-

ข้อความทั้งสองนี้ดูเหมือนจะขัดแย้งกัน ทำให้เจ้าของบ้านที่ไม่ได้ใช้ซอฟต์แวร์จัดการทรัพย์สินไม่แน่ใจว่านโยบายที่แท้จริงคืออะไร

ในความเป็นจริง เจตนาของ Airbnb ดูเหมือนจะได้รับการชี้แจงอย่างชัดเจนในตอนต้นของย่อหน้าที่สอง ซึ่งระบุว่า “เจ้าของที่พักส่วนใหญ่ในปัจจุบันใช้โครงสร้างค่าธรรมเนียมแบบรายเดียว จะเริ่มจ่ายค่าธรรมเนียมแบบรายเดียวในเร็วๆ นี้” กล่าวอีกนัยหนึ่ง เจ้าของที่พักที่เคยใช้โครงสร้างค่าธรรมเนียมแบบเฉพาะเจ้าของที่พัก ไม่ว่าจะใช้ซอฟต์แวร์จัดการที่พักหรือไม่ก็ตาม จะเห็นค่าธรรมเนียมเพิ่มขึ้นเป็น 15.51 TP3T

จากความเข้าใจของฉัน Airbnb ไม่ได้บอกว่าเจ้าของที่พักทุกคนจะถูกบังคับให้เปลี่ยนไปใช้โครงสร้างค่าธรรมเนียมแบบครั้งเดียวเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2025 แต่บอกว่าผู้ที่เคยใช้ค่าธรรมเนียมแบบเฉพาะเจ้าของที่พักจะต้องเผชิญกับค่าธรรมเนียมที่เพิ่มขึ้น

How the Single Fee Affects Your Payout

The fee now lands on the whole booking subtotal, including cleaning, pet, and extra-guest fees. Taxes and security deposits are excluded. That changes your math, and it means cleaning fees now carry the 15.5 percent haircut too. Here is a simple example using round numbers.

Say you listed at 100 under the old split model. You kept about 97 after the 3 percent host fee. Under the single fee at the same 100 price, Airbnb deducts 15.5 percent. Your payout becomes about 84.50.

That is roughly a 12–13 percent drop on every future booking, not a one-time hit.

To hold your payout steady, raise your listed price. Moving from 100 to about 115 keeps your take near 97, because 115 minus 15.5 percent equals about $97. Another way to frame it: divide your target payout by 0.845. The result is the listed price you need.

These figures are examples only. Your real rate depends on your location, cancellation policy, and listing type. They are not tax or financial advice.

How to Reprice Your Listings: Step by Step

You do not need to guess. Follow four steps.

Step 1: Check Your Current Fee Structure

Open Airbnb, go to Today, then Menu, then Earnings. Select a reservation and look under Host payout. The host service fee line tells you which structure is active.

Step 2: Use Airbnb’s Price Adjustment Tool

Airbnb built an in-app tool that adjusts prices across all your listings at once. Run it before your deadline so payouts stay level. If you prefer manual control, apply the divide-by-0.845 formula listing by listing. Do not raise prices so high that your listing looks expensive next to your other channels. Reprice with your whole distribution in mind.

Step 3: If You Use a PMS Like Hostex

Hosts who manage listings through Hostex were part of Airbnb’s earliest migration wave. The fee structure follows Airbnb’s PMS rollout, so there is no manual switch to flip. Open your Hostex pricing settings to confirm the rate, then adjust your listed price there. Because Hostex keeps Airbnb pricing in sync with your other connected channels, one reprice updates every channel instead of just one.

Step 4: Re-check Your Payout

After repricing, open a test reservation or the Earnings view and confirm the host payout matches your target. If it is low, nudge the listed price up by another percent or two.

VAT note: In countries that charge VAT on service fees, Airbnb’s tool adds the tax automatically unless you are VAT-registered and self-assess. The guest still sees one clean price.

If you manage more than a few listings, repricing them one by one gets old fast. Hostex runs the whole job from one dashboard that keeps your prices in sync across every connected channel. Its batch editor changes many listings together by a set percentage or a fixed amount, and its price-copy tool brings another OTA’s rate directly into Airbnb when you want the channels to match. Beyond pricing, Hostex automates messaging, guest communication, and day-to-day operations, with plans starting at $4.9 per month.

FAQ about Airbnb Single Fee

When did the Airbnb single fee become mandatory?

The rollout ran in waves from late 2025. The final groups moved on September 15, 2026 (outside the EU) and October 13, 2026 (inside the EU).

What happens if I do nothing?

Your listed price stays the same, but Airbnb deducts 15.5 percent from your payout. Expect roughly 12–13 percent less per booking.

How do I keep my payout the same?

Raise your listed price by about 15 percent, or divide your target payout by 0.845. Airbnb’s price adjustment tool does this across all listings at once.

Does this affect bookings I already accepted?

No. Reservations confirmed before your switch keep the fee structure they were booked under.

I use Hostex. Do I need to change anything?

Your fee structure followed Airbnb’s PMS migration automatically. Confirm the rate in Hostex pricing settings and reprice there so every connected channel stays aligned.

Is the fee charged on my cleaning fee too?

Yes. The 15.5 percent applies to the full booking subtotal, which includes cleaning, pet, and extra-guest fees. Taxes and security deposits are excluded.

บทสรุป

Airbnb’s single fee changes more than the percentage deducted from each booking. It can affect your pricing, payouts, and overall profitability, especially if you manage multiple listings or use a PMS. The best approach is to understand which fee structure applies to your listings, adjust your rates based on your target payout, and regularly review your earnings as Airbnb updates its policies.

More broadly, keeping up with vacation rental platform policies is an essential part of running a profitable short-term rental business. Airbnb and other OTAs can change fees, pricing rules, and requirements over time, so staying informed helps you avoid unexpected costs and make better decisions about your distribution strategy.

ค่าธรรมเนียม Airbnb ครั้งเดียวคืออะไร และส่งผลต่อเจ้าของที่พักอย่างไร?