Navegar pelo cenário de aluguel de curto prazo (STR) pode parecer opressor, especialmente quando termos como “ADR” ou “PMS” aparecem. Seja você um anfitrião experiente do Airbnb ou esteja apenas começando, entender o jargão do STR e os termos do Airbnb ajuda a evitar mal-entendidos, agilizar a comunicação e maximizar o potencial do seu aluguel.
Vamos decodificar as frases mais comuns que você encontrará neste mercado em rápida evolução.
1. Termos gerais da indústria
- Aluguel de Curto Prazo (STR): Um imóvel residencial alugado para estadias temporárias, normalmente menos de 30 dias, geralmente por meio de plataformas como o Airbnb.
- Aluguel de férias: Uma propriedade mobiliada (por exemplo, cabines, vilas) alugada para viajantes para estadias de lazer, geralmente em destinos turísticos, muitas vezes por meio de plataformas como a Vrbo.
- Casa de família: Uma opção de hospedagem onde os hóspedes ficam na residência principal do anfitrião, muitas vezes compartilhando espaços de convivência, tendo o intercâmbio cultural como uma característica fundamental.
- Casa de hóspedes: Uma moradia separada na propriedade de um anfitrião (por exemplo, uma casa de campo ou anexo) que oferece acomodações privadas, às vezes com refeições incluídas.
- Cama e Café da Manhã (B&B): Um pequeno alojamento que oferece pernoites e café da manhã, geralmente administrado na casa do anfitrião.
- OTA (Agência de Viagens Online): Uma plataforma (por exemplo, Airbnb, Booking.com, Vrbo) que conecta anfitriões com viajantes para reservar acomodações, atividades ou experiências.
- Arbitragem: Uma estratégia de aluguel em que um anfitrião aluga uma propriedade de longo prazo de um proprietário e a subloca como um aluguel de curto prazo com fins lucrativos.
2. Termos legais e regulamentares
- Permissão STR: Uma licença emitida por governos locais que permite aos anfitriões operar legalmente aluguéis de curto prazo, muitas vezes exigindo aprovação de zoneamento ou inspeções de segurança.
- Seguro de Responsabilidade Civil: Cobertura que protege os anfitriões contra perdas financeiras causadas por danos materiais ou ferimentos aos hóspedes, como o Seguro de Proteção ao Anfitrião do Airbnb ou apólices comerciais.
- Política de cancelamento: Regras definidas por anfitriões ou plataformas (por exemplo, Airbnb, Vrbo) que definem a elegibilidade de reembolso e penalidades para cancelamentos de hóspedes, categorizadas como flexíveis, moderadas ou rígidas.
- Política antidiscriminação: Regras legais que proíbem anfitriões de recusar hóspedes com base em raça, gênero, religião ou outros atributos protegidos por leis como a Lei de Moradia Justa (EUA).
3. Termos de definição de propriedade
- Casa inteira: Um aluguel onde os hóspedes têm acesso exclusivo a toda a propriedade, incluindo cozinha privativa, banheiro e áreas de estar, sem espaços compartilhados (comum no Airbnb/Vrbo).
- Quarto Privado: Um quarto em uma casa ocupada pelo anfitrião, onde os hóspedes compartilham áreas comuns (por exemplo, cozinha, banheiro), mas têm privacidade em seus próprios aposentos.
- Quarto compartilhado: Acomodações econômicas (por exemplo, camas em estilo dormitório) onde os hóspedes compartilham espaços de dormir e instalações com estranhos, populares em albergues ou configurações de co-living.
- Estadia única: Aluguéis não tradicionais, como casas na árvore, yurts ou celeiros reformados, são comercializados para oferecer experiências diferenciadas, geralmente destacados na categoria “Estadias Únicas” do Airbnb.
- Estadia mínima / Estadia Máxima: Regras definidas pelo anfitrião que limitam a duração da estadia (por exemplo, fins de semana de 2 noites, máximo de 30 dias), geralmente adaptadas à demanda sazonal ou às regulamentações locais.
- Período de Aviso Prévio: O tempo necessário que os hóspedes devem reservar antes da chegada (por exemplo, 24–48 horas), permitindo que os anfitriões gerenciem a programação e os preparativos.
- Janela de disponibilidade: Com que antecedência uma propriedade pode ser reservada (por exemplo, de 3 a 12 meses), definida pelos anfitriões para equilibrar a flexibilidade de planejamento e a ocupação.
- Tempo de preparação: O intervalo entre o check-out do hóspede e o check-in para limpeza/manutenção, configurado nas plataformas como “horas de rotatividade”.
- Prazo de entrega da reserva: O prazo mínimo de dias antes do check-in para que uma propriedade se torne reservável (por exemplo, 7 dias), diferente das regras de aviso prévio.
4. Operacional termos
- ADR (Taxa Média Diária): A receita média obtida por noite reservada, calculada pela divisão da receita total pelo número de noites reservadas (por exemplo, receita de $1.000 ÷ 5 noites = ADR de $200).
- RevPAR (Receita por quarto disponível): Uma métrica de desempenho essencial para aluguéis de curto prazo, calculada como ADR multiplicado pela taxa de ocupação (por exemplo, $200 ADR × 80% ocupação = $160 RevPAR).
- GVR (Receita Bruta de Aluguel de Férias): A receita total gerada pelas reservas de uma propriedade antes de deduzir taxas (comissões de plataforma, custos de limpeza) ou impostos.
- Disponibilidade: O total de dias em que uma propriedade fica aberta para reservas dentro de um período de calendário (por exemplo, 25/30 dias), excluindo datas bloqueadas ou fechamentos para manutenção.
- Taxa de ocupação: A porcentagem de noites disponíveis realmente reservadas (por exemplo, 20 noites reservadas ÷ 25 noites disponíveis = ocupação de 80%).
- Dias/Noites Bloqueados: Datas fechadas manualmente pelos anfitriões em plataformas (por exemplo, Airbnb) para impedir reservas, geralmente para uso pessoal, reformas ou fechamentos sazonais.
- Reserva Dupla: Um erro de sistema ou descuido em que dois hóspedes são confirmados para as mesmas datas, arriscando penalidades ou disputas de hóspedes. Geralmente ocorre quando uma propriedade é listado em várias plataformas (como Airbnb, Booking.com e Vrbo) simultaneamente.
- Taxa de resposta: A porcentagem de consultas de hóspedes que um anfitrião responde em 24 horas, impactando as classificações de pesquisa no Airbnb/VRBO.
- Taxa de rejeição de reservas: A frequência com que um anfitrião recusa solicitações de reserva, o que pode diminuir a visibilidade nas plataformas se for excessivamente alta.
5. Termos específicos da plataforma
- Co-anfitrião: Um recurso do Airbnb que permite aos anfitriões designar pessoas de confiança (por exemplo, amigos, administradores de propriedades) para ajudar a gerenciar anúncios, comunicação com hóspedes ou manutenção.
- Reserva Instantânea: Uma configuração do Airbnb que pode ser alterada, permitindo que os hóspedes reservem propriedades imediatamente sem a aprovação do anfitrião, priorizando a rapidez da reserva, mas exigindo uma verificação automatizada dos hóspedes.
- Pré-aprovações: Ferramenta do Airbnb para anfitriões aprovarem proativamente consultas específicas de hóspedes, reduzindo o atrito para hóspedes recorrentes ou aqueles com perfis verificados.
- Ofertas especiais: Descontos personalizados que os anfitriões podem enviar pelo sistema de mensagens do Airbnb para incentivar reservas, como ofertas por tempo limitado para datas de baixa temporada.
- Cobertura de ar: Programa de proteção de ponta a ponta do Airbnb para anfitriões, cobrindo danos materiais (até $3M), reivindicações de responsabilidade e perda de renda por cancelamentos.
- Experiências Airbnb: Atividades locais (por exemplo, aulas de cerâmica, passeios pelo bairro) oferecidas por especialistas e reservadas exclusivamente pelo Airbnb, expandindo as viagens para além das acomodações.
6. Termos relacionados a preços
- Tarifa diária/noturna: O preço cobrado por noite para um aluguel de curto prazo, excluindo taxas adicionais (por exemplo, taxas de limpeza ou serviço), geralmente ajustado conforme a demanda ou sazonalidade.
- Preço base: A tarifa noturna padrão definida pelos anfitriões antes dos ajustes, atuando como base para estratégias de preços.
- Preço de fim de semana: Uma tarifa premium aplicada nas noites de sexta e sábado em áreas de alta demanda, normalmente 20–50% mais alta do que as tarifas de dias úteis ou o preço base.
- Desconto para estadias longas: Uma tarifa noturna reduzida para reservas que excedam uma duração definida (por exemplo, 10% de desconto para estadias superiores a 7 dias), incentivando reservas prolongadas.
- Desconto para inscrição antecipada: Uma redução de preço para hóspedes que reservam com semanas ou meses de antecedência, comumente usada para garantir ocupação fora de temporada.
- Desconto de última hora: Uma tarifa reduzida para datas não reservadas que se aproximam da janela de check-in (por exemplo, 20% off dentro de 24 horas), com o objetivo de reduzir a vacância.
7. Taxas e encargos Termos
- Taxa de serviço: Uma taxa específica da plataforma (por exemplo, 10–20% do total da reserva) aplicada pelo Airbnb, Vrbo ou outros para cobrir custos de transação, dividida entre hóspedes e anfitriões.
- Taxa para animais de estimação: Uma taxa opcional ($20–$100+ por estadia) para hóspedes que trazem animais de estimação, geralmente não reembolsável e informada nas regras da casa para cobrir limpeza ou desgaste.
- Taxa de limpeza: Uma taxa fixa e única definida pelos anfitriões para cobrir a higienização pós-check-out, separada das tarifas noturnas e visível durante a reserva.
- Taxa de hóspede extra: Uma sobretaxa por noite (por exemplo, $10–$30 por pessoa) por exceder o limite básico de hóspedes, geralmente escalonada para grupos em listagens.
- Depósito de segurança: Um depósito reembolsável no método de pagamento de um hóspede para cobrir danos potenciais. O depósito é opcional e cobrado pelo anfitrião.
8. Termos de Certificação e Distintivo
- Superhost: Um status conquistado por anfitriões do Airbnb que atendem a altos padrões: mais de 10 estadias/ano, avaliações de 4,8+, taxa de cancelamento <1% e taxa de resposta de 90%+, com benefícios como classificação de pesquisa prioritária.
- Anfitrião Premier: Designação da Vrbo para anfitriões com classificações consistentes de 4,5+, poucos cancelamentos e respostas rápidas, marcadas por um emblema para aumentar a confiança do anúncio.
- Emblema de favorito do convidado: Concedido dinamicamente às casas mais bem avaliadas com base na análise diária de mais de 500 milhões de avaliações/classificações de hóspedes do Airbnb e métricas de confiabilidade, exibidas como uma tag "Favorito dos hóspedes".
- Parceiro Preferencial: Um status para gerentes de hotéis/propriedades que atendem às métricas de desempenho do Booking.com (por exemplo, altas taxas de conversão), desbloqueando ferramentas promocionais.
- Escolha dos viajantes: Dado aos 10% melhores imóveis listados no TripAdvisor com avaliações excepcionais, exibido como um selo para atrair reservas.
- Gênio: Um programa de fidelidade do Booking.com que oferece aos hóspedes descontos escalonados (por exemplo, 10–20% de desconto) após completarem 2 ou mais estadias, destacados nas páginas de propriedades qualificadas.
9. Termos de pagamentos e impostos
- Comissão: Uma taxa baseada em porcentagem (por exemplo, 3–15% do total da reserva) cobrada por plataformas como Booking.com ou Vrbo aos anfitriões pelo uso de seus serviços.
- Gateway de pagamento: Um serviço seguro (por exemplo, Stripe, PayPal) integrado às plataformas para processar pagamentos de hóspedes, lidar com conversão de moeda e verificações de fraude.
- IVA (Imposto sobre Valor Acrescentado): Um imposto sobre o consumo (10–27% na Europa) adicionado às taxas de aluguel de curto prazo, cobrado pelos anfitriões ou plataformas, se exigido pelas leis locais.
- GST (Imposto sobre Bens e Serviços): Um imposto fixo ou escalonado (por exemplo, 5–18% na Índia/Austrália) sobre serviços, incluindo aluguéis de curto prazo, remetido aos governos nacionais.
- Imposto de ocupação: Uma taxa do governo local (por exemplo, 2–15%) sobre estadias de curta duração, geralmente cobrada automaticamente por plataformas como Airbnb/Booking.com.
10. Tecnologia & Ferramentas
- TPM (Software de gerenciamento de propriedades): Uma plataforma centralizada (por exemplo, Hostex, Guesty) que simplifica as operações de aluguel de curto prazo sincronizando calendários, automatizando mensagens e monitorando métricas de desempenho em várias plataformas (Airbnb, Booking.com, Vrbo, etc.).
- Precificação dinâmica: Ferramentas (por exemplo, Laboratórios de preços, Taxa de genie) que ajustam automaticamente as tarifas noturnas com base em dados de mercado em tempo real (demanda, sazonalidade, eventos locais) para maximizar a ocupação e a receita.
- CM (Gerente de Canal): Software (por exemplo, Hostex, Hostaway) que conecta a disponibilidade e os preços de uma propriedade a várias plataformas de reserva simultaneamente, evitando reservas duplicadas e garantindo atualizações em tempo real.
- SEO (Otimização de mecanismos de busca): Estratégias para otimizar a visibilidade online de uma propriedade (por exemplo, títulos/descrições ricos em palavras-chave, tags alt de imagens) em plataformas como Airbnb ou Aluguel de férias do Google, melhorando as classificações de pesquisa orgânica e as taxas de cliques.
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