Cos'è la commissione unica di Airbnb e come influisce sugli host?

A metà agosto 2025, Airbnb ha apportato una modifica significativa al suo struttura tariffaria, ribattezzando il precedente “Tariffa solo per l'host" come "tariffa unica di Airbnb", insieme a diverse altre modifiche, che hanno scatenato ampie discussioni sui social media e nella community degli host di Airbnb.

Molti host temono che questi cambiamenti possano avere un impatto negativo sui loro profitti. Tra le principali domande che vengono sollevate ci sono:

• L'aumento delle commissioni inciderà sulle tariffe di prenotazione e sulla redditività complessiva?
• Airbnb applicherà questa nuova struttura tariffaria unica a tutti gli annunci?
• La tariffa unica è vantaggiosa o svantaggiosa per gli host? Come scegliere?

Sono fondate queste preoccupazioni? Andiamo ad analizzare più da vicino la nuova politica tariffaria di Airbnb.

Qual è la più recente politica sulle commissioni di Airbnb?

Airbnb ha recentemente rivisto il suo nuova struttura tariffaria, introducendo la commissione unica di Airbnb in sostituzione della precedente commissione riservata agli host. La differenza principale sta nel modo in cui viene applicata la commissione di servizio, che ha un impatto diverso sugli host in base alla configurazione del loro annuncio.

Tassa divisa

Con questo modello, la maggior parte degli host pagava una commissione di servizio di 3%, anche se questa tariffa poteva variare a seconda della posizione (ad esempio, 4% in Brasile).

Inoltre, l'ospite paga anche una commissione di servizio separata, che può variare tra 14,1% e 16,5%, a seconda di vari fattori.

Tariffa unica

Ciò significa che l'intera commissione del servizio verrà detratta dal pagamento dell'host, solitamente 15,5%.

In particolare, gli host con politiche di cancellazione Super Rigide potrebbero dover pagare una commissione aggiuntiva di 2%, mentre i soggiorni a lungo termine (28 giorni o più) potrebbero comportare una commissione inferiore.

Per gli annunci di ospitalità tradizionali, come hotel o appartamenti con servizi, la tariffa unica di Airbnb diventerà obbligatoria, così come per gli host che si affidano a un software di gestione immobiliare.

Quali modifiche ha apportato Airbnb alle commissioni per gli host?

1. Cambiamento di denominazione

Il cambiamento più evidente è la ridenominazione delle strutture tariffarie.

Dall'estate del 2020, Airbnb ha adottato due strutture tariffarie simili: la struttura tariffaria Split e la struttura tariffaria Solo Host (nota anche come struttura tariffaria semplificata).

Ora, il nuovo La tariffa unica sostituisce la tariffa solo hostQuesto nuovo termine riflette il cambiamento nel modo in cui le commissioni vengono calcolate e dedotte dal pagamento dell'host.

2. Modifiche all'applicabilità

In passato, si applicavano alcune eccezioni alla struttura tariffaria riservata ai soli host. Ad esempio, gli host con proprietà situate in paesi come Stati Uniti, Canada, Bahamas, Messico, Argentina, Taiwan o Uruguay potevano comunque optare per la struttura tariffaria suddivisa se utilizzavano software di gestione degli affitti per le vacanze (Sindrome premestruale).

Ora, la politica è chiara: La maggior parte degli host che utilizzano PMS saranno tenuti ad adottare la struttura tariffaria unica di Airbnb. Si tratta di una transizione obbligatoria, indipendentemente dalla posizione dell'annuncio.

3. Modifiche percentuali delle commissioni

Le modifiche alle percentuali delle commissioni previste dalla nuova struttura tariffaria di Airbnb sono le seguenti:

• Con la precedente struttura tariffaria "Host Only", gli host pagavano in genere circa 15%. Con la nuova struttura tariffaria "One" di Airbnb, questa cifra è leggermente aumentata a 15,5%.
• Con la struttura "split fee", la maggior parte degli host pagava una commissione di servizio da 3% a 5%. Questa è ora sostituita da una tariffa fissa 3% commissione di servizio per gli host, anche se alcuni host in paesi come Italia e Brasile potrebbero comunque pagare commissioni più elevate.
• In passato, la commissione per il servizio clienti variava tra 11% e 12% del subtotale della prenotazione. Ora è aumentata a 14,1% e 16,5%.

Confronto: struttura tariffaria Airbnb precedente e attuale

Perché la modifica delle commissioni di Airbnb ha scatenato un dibattito così ampio?

1. Un aumento significativo delle tariffe

Con la struttura a tariffa divisa, gli ospiti pagavano una commissione di servizio compresa tra 14,1% e 16,5%. Sommata alla quota di 3% dell'host, Airbnb addebitava di fatto tra 17,1% e 19,5% sul totale di ogni prenotazione.

Con la struttura Single Fee, inizialmente gli host pagavano 15%, ma ora questa cifra è aumentata a 15,5%.

Questo aumento è certamente frustrante per gli host, nonostante Airbnb abbia previsto un certo margine di tempo per la transizione. L'aumento delle commissioni ha un impatto diretto sulle strategie di prezzo e sulla redditività degli host, e indirettamente sulla competitività e sui tassi di prenotazione dei loro annunci.

2. Ambiguità nel linguaggio

Le nuove regole di Airbnb sembrano piuttosto dettagliate e approfondite, con una chiara descrizione di tutto ciò che gli host devono sapere. Tuttavia, alcune spiegazioni sono vaghe e utilizzano un linguaggio ambiguo, creando confusione tra molti host.

Ad esempio, Airbnb usa spesso il termine “la maggior parte degli host”, ma questo solleva una domanda ricorrente: a chi si riferisce esattamente "la maggior parte degli host"? Gli host vogliono sapere: "Sono incluso nel gruppo 'la maggior parte' o verrò escluso?"

In realtà, in passato Airbnb utilizzava una terminologia simile, il che può essere interpretato come un modo per lasciare spazio all'interpretazione da parte della piattaforma, consentendole di gestire in modo più efficace eventuali reazioni negative.

Ad esempio, quando Airbnb ha introdotto per la prima volta la commissione riservata agli host nel 2020, inizialmente era disponibile a livello globale. Tuttavia, forse a causa delle forti richieste provenienti da alcune regioni, Airbnb ha dovuto prevedere eccezioni per gli host di paesi come Stati Uniti, Canada, Bahamas, Messico, Argentina, Taiwan e Uruguay.

3. Dichiarazioni contraddittorie

La documentazione di Airbnb include due particolari clausole di esclusione di responsabilità che hanno creato confusione tra gli host:

La prima affermazione recita: “Gli host che non utilizzano un software di gestione immobiliare non sono interessati e possono continuare a utilizzare la struttura tariffaria a tariffa divisa.”

Tuttavia, la seconda dichiarazione recita: Queste modifiche entreranno in vigore per "La maggior parte degli host non utilizzerà più software di gestione immobiliare a partire dal 1° dicembre 2025.”

Queste due affermazioni sembrano contraddirsi a vicenda, lasciando gli host che non utilizzano software di gestione immobiliare incerti su quale sia la vera politica.

In realtà, l'intenzione di Airbnb sembra essere chiarita all'inizio del secondo paragrafo, dove si legge: "La maggior parte degli host che attualmente utilizzano la struttura tariffaria a tariffa unica inizieranno presto a pagare una nuova tariffa unica". In altre parole, gli host che in precedenza avevano optato per la struttura tariffaria solo per host, indipendentemente dal fatto che utilizzino o meno un software di gestione immobiliare, vedranno la loro tariffa aumentare a 15,5%.

Da quanto ho capito, Airbnb non sta dicendo che tutti gli host saranno costretti a passare alla struttura della tariffa unica a partire dal 1° dicembre 2025, ma piuttosto che coloro che in precedenza utilizzavano la tariffa riservata agli host subiranno un aumento della tariffa.

Come dovrebbero reagire gli host alla nuova politica sulle commissioni di Airbnb?

A mio avviso, questo cambiamento da parte di Airbnb non rappresenta né un grande vantaggio né uno svantaggio significativo.

Con l'espansione dei servizi e dell'infrastruttura di Airbnb, i costi operativi aumentano inevitabilmente. Per sostenere la crescita aziendale, Airbnb potrebbe dover aumentare leggermente le sue commissioni. Rispetto ad altre piattaforme, le commissioni di Airbnb rimangono relativamente moderate: tra 15,51 TP3T e 19,51 TP3T per prenotazione, un valore superiore a quello di Vrbo (151 TP3T) ma paragonabile a quello di Booking.com (181 TP3T).

Per gli host che non utilizzano un software di gestione immobiliare, l'aumento delle commissioni per il servizio clienti sarà più evidente. Questo probabilmente li costringerà a riconsiderare la loro strategia tariffaria. Se aumentano i prezzi, anche le commissioni per il servizio clienti aumenteranno, il che potrebbe portare a un calo delle prenotazioni. D'altro canto, abbassare i prezzi riduce il loro compenso, anche se il compenso per l'ospite rimane invariato.

Anche per gli host di Airbnb che utilizzano un software di gestione immobiliare, in particolare quelli in Nord America, il cambiamento di policy è significativo. In precedenza, potevano scegliere tra due tipologie di commissioni, ma ora potrebbero dover accettare l'intera commissione di 15,5%, proprio come tutti gli altri host globali.

Tuttavia,

Come abbiamo sottolineato in articoli precedenti, anche se la tariffa Airbnb riservata ai soli host (ora tariffa Single) potrebbe sembrare un costo più elevato per gli host che utilizzano PMS, in realtà questa modifica offre diversi vantaggi:

1. La percentuale complessiva delle commissioni è comunque inferiore a quella delle altre principali OTA, il che la rende una delle piattaforme più competitive in termini di struttura tariffaria.
2. Gli ospiti non devono pagare costi aggiuntivi, il che incoraggia le prenotazioni. Costi di servizio imprevisti al momento del check-out possono spesso scoraggiare i potenziali clienti.
3. Gli host possono mantenere una strategia di prezzo coerente su diverse piattaforme, semplificando i calcoli costi-benefici.

Ancora più importante, per gli host professionisti che gestiscono annunci su più piattaforme, l'utilizzo di un PMS è praticamente indispensabile. Per pochi dollari al mese, strumenti come Ospite semplificare la gestione multipiattaforma, riducendo i costi amministrativi e aumentando l'efficienza complessiva.

Questa è solo la mia prospettiva personale e mi piacerebbe conoscere la tua opinione. Sentiti libero di unirti alla conversazione nei commenti!