นโยบายการคืนเงินของ Airbnb ปี 2026: การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่โฮสต์ทุกคนต้องรู้

สรุปโดยย่อ: นโยบายการคืนเงินล่าสุดของ Airbnb ได้เปลี่ยนไปใช้ระบบคุ้มครองผู้บริโภคที่เป็นมาตรฐานมากขึ้น ซึ่งรวมถึงการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญดังต่อไปนี้:

• ระบบห้าระดับ: แพ็กเกจแบบจำกัด (14 วัน) ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ นโยบายการยกเลิก เติมเต็มช่องว่างตรงกลางที่มีอยู่ก่อนหน้านี้ นโยบายที่เข้มงวดได้ปิดรับรายการใหม่แล้ว
• ระยะเวลาผ่อนปรน 24 ชั่วโมงสำหรับการจองห้องพักที่แจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 7 วันก่อนวันเช็คอิน ผู้เข้าพักจะได้รับเงินคืนเต็มจำนวนโดยไม่มีเงื่อนไขภายใน 24 ชั่วโมงแรกหลังจากได้รับการยืนยัน
• หน่วยงานสูงสุดของ AirCoverAirbnb สามารถบังคับคืนเงินได้ฝ่ายเดียวโดยไม่คำนึงถึงนโยบายการยกเลิกที่คุณเลือกไว้ กรณีนี้จะเกิดขึ้นหากผู้เข้าพักแจ้งปัญหาด้านสุขอนามัย คำอธิบายที่ไม่ตรงกับความเป็นจริง หรือความชำรุดของสิ่งอำนวยความสะดวกหลักภายใน 72 ชั่วโมง
• เหตุการณ์ที่ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่: กรมธรรม์นี้ไม่ครอบคลุมเหตุฉุกเฉินส่วนบุคคล เช่น การเจ็บป่วยอีกต่อไปแล้ว แต่จะสงวนไว้สำหรับภัยพิบัติระดับมหภาค เช่น สงคราม หรือการอพยพตามคำสั่งของรัฐบาลเท่านั้น
• ค่าใช้จ่ายสูงจากการยกเลิกของโฮสต์เจ้าของที่พักที่ยกเลิกการจองที่ได้รับการยืนยันแล้ว จะต้องเสียค่าปรับสูงสุดถึง 50% ของยอดเงินทั้งหมด นอกจากนี้ การยกเลิกดังกล่าวอาจส่งผลให้การจัดอันดับในผลการค้นหาลดลง และอาจทำให้สูญเสียสถานะ Superhost ได้
• ยุทธศาสตร์การป้องกันประเทศ: ควรเก็บวิดีโอการทำความสะอาดที่มีการประทับเวลาไว้เป็นหลักฐานเสมอ และควรสื่อสารทั้งหมดผ่านแชทภายในของ Airbnb เท่านั้น การเพิ่ม "ข้อกำหนดการรายงานทันที" ในกฎของที่พักของคุณยังคงเป็นแนวทางการป้องกันที่ดีที่สุดจากการกล่าวอ้างที่เป็นเท็จ

---

Airbnb ได้ปรับโครงสร้างนโยบายการคืนเงินและกลไกการยกเลิกครั้งสำคัญที่สุดนับตั้งแต่ก่อตั้งเมื่อปีที่แล้ว การเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ไม่ใช่เพียงแค่การแก้ไขข้อกำหนด แต่สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงกระบวนทัศน์จากแนวทางที่ "เจ้าของที่พักเป็นผู้กำหนด" ไปสู่ "การคุ้มครองผู้บริโภคที่เป็นมาตรฐาน"

สำหรับเจ้าของที่พัก การเข้าใจวิธีการทำงานของกลไกเหล่านี้ไม่ได้เป็นเพียงการจัดการกับการเปลี่ยนแปลงการจองเป็นครั้งคราวอีกต่อไป แต่ยังเกี่ยวข้องกับเสถียรภาพของแบบจำลองทางการเงินโดยรวม การปฏิบัติตามกฎหมาย และอื่นๆ สถานะการแข่งขันในการจัดอันดับอัลกอริทึม.

ในบทความนี้ เราจะวิเคราะห์นโยบายการคืนเงินของ Airbnb เพื่อชี้แจงข้อดีและข้อเสีย เป้าหมายของเราคือการช่วยลดความไม่แน่นอนในการทำธุรกรรมของคุณ

การคืนเงินเป็นเพียงหนึ่งในความท้าทายมากมายที่เจ้าของที่พักต้องเผชิญในแต่ละวัน โฮเท็กซ์ ช่วยคุณจัดการรายการ OTA ทั้งหมดได้ในที่เดียว และจัดการงานประจำวันของคุณโดยอัตโนมัติสูงสุด 70% แพ็กเกจเริ่มต้นเพียง $4.9 ต่อเดือน ช่วยให้คุณประหยัดเวลาสำหรับสิ่งที่สำคัญที่สุด

นโยบายการคืนเงินล่าสุดสำหรับผู้เข้าพัก Airbnb กรณีการยกเลิก

ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2568 เป็นต้นไป Airbnb ได้เปิดตัวนโยบายการยกเลิกแบบแบ่งระดับใหม่ เพื่อปรับสมดุลความเสี่ยงสำหรับการเข้าพักระยะสั้น (ต่ำกว่า 28 คืน) นโยบายแบบแบ่งระดับใหม่นี้จะเข้ามาแทนที่นโยบายเดิมหลายข้อที่เคยเป็นที่ถกเถียงกัน และทำให้มีความคาดการณ์ได้มากขึ้น จำกัด และ บริษัท แบบจำลอง

ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ จำกัด นโยบายนี้ช่วยเชื่อมช่องว่างระหว่างตัวเลือกแบบปานกลางและแบบเข้มงวด โดยให้เจ้าของที่พักมีเวลา 14 วันเต็มในการจองใหม่ ซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่งเมื่อจัดการกับการจองการเดินทางข้ามรัฐหรือระหว่างประเทศ

ตารางต่อไปนี้เปรียบเทียบเปอร์เซ็นต์การคืนเงินและผลกระทบต่อเจ้าของที่พัก:

ประเภทนโยบาย	กำหนดเส้นตายการจ่ายเงินเต็มจำนวนสำหรับโฮสต์	หน้าต่างการจ่ายเงินของโฮสต์ 50%	หน้าต่างไม่คืนเงินสำหรับโฮสต์ (การจ่ายเงิน 100%)	การวิเคราะห์สถานการณ์
ยืดหยุ่นได้	24 ชั่วโมงก่อนเช็คอิน	ไม่มีข้อมูล	น้อยกว่า 24 ชั่วโมงก่อนเวลาเช็คอิน (เฉพาะคืนแรก)	ตลาดในเมืองที่มีผู้คนพลุกพล่าน การจราจรนอกฤดูกาล
ปานกลาง	5 วันก่อนวันเช็คอิน	ไม่มีข้อมูล	เหลือเวลาน้อยกว่า 5 วันก่อนวันเช็คอิน (เหลือเวลาพัก 1 คืน + 50%)	ตลาดอุปสงค์และอุปทานที่สมดุล การเดินทางเพื่อธุรกิจ
จำกัด	14 วันก่อนวันเช็คอิน	7-14 วันก่อนวันเช็คอิน	น้อยกว่า 7 วันก่อนวันเช็คอิน	อสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งลงประกาศขายใหม่ พื้นที่ท่องเที่ยวที่มีการแข่งขันสูง
บริษัท	30 วันก่อนวันเช็คอิน	7-30 วันก่อนวันเช็คอิน	น้อยกว่า 7 วันก่อนวันเช็คอิน	ที่พักสุดพิเศษ พร้อมทัศนียภาพอันงดงามตามฤดูกาล
เข้มงวด	เฉพาะภายใน 48 ชั่วโมงหลังการจอง และ 14 วันขึ้นไปก่อนวันเช็คอิน	7-14 วันก่อนวันเช็คอิน	น้อยกว่า 7 วันก่อนวันเช็คอิน	เฉพาะรายการเก่าที่ลงประกาศก่อนเดือนตุลาคม 2025 เท่านั้น

โปรดทราบว่า นโยบายที่เข้มงวดคือจะไม่รับรายการใหม่แล้วนี่เป็นการแสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงทีละน้อยของแพลตฟอร์มในการลดความแข็งแกร่งในการป้องกันของโฮสต์ในสถานการณ์สุดขั้ว

Airbnb เสนอตัวเลือก "การคงสิทธิ์เดิม" สำหรับโฮสต์ที่มีรายการที่พักแบบเข้มงวด (Strict) ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2025 เป็นต้นไป ซึ่งช่วยให้พวกเขาสามารถรักษานโยบายดังกล่าวไว้ได้โดยการยืนยันด้วยตนเอง อย่างไรก็ตาม ระบบจะเปลี่ยนรายการที่พักไปใช้นโยบายแบบเข้มงวด (Firm) โดยอัตโนมัติ หากโฮสต์ไม่ปฏิบัติตามกำหนดเวลาในแดชบอร์ด

การเปลี่ยนแปลงนี้หมายความว่าเจ้าของที่พักจะไม่ได้รับการคุ้มครองอย่างเข้มแข็งจากกฎ "ไม่คืนเงินเต็มจำนวน" หลังจาก 48 ชั่วโมงอีกต่อไป ดังนั้นพวกเขาจึงต้องยอมรับระยะเวลาคืนเงินเต็มจำนวน 30 วัน

ระยะเวลาการยกเลิกฟรี 24 ชั่วโมงสำหรับทุกกรณี

การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดในนโยบายการคืนเงินล่าสุดของ Airbnb คือ ระยะเวลาการยกเลิกฟรี 24 ชั่วโมงสำหรับทุกคน กฎนี้ไม่ใช่แค่เพียงนโยบาย แต่เป็นตรรกะของระบบที่เข้มงวด

ตามข้อกำหนด ผู้เข้าพักสามารถยกเลิกการจองได้โดยไม่มีเงื่อนไขภายใน 24 ชั่วโมงหลังจากได้รับการยืนยันการจอง ทั้งนี้ใช้ได้เฉพาะกรณีที่การจองเกิดขึ้นอย่างน้อย 7 วันก่อนวันเช็คอิน

กลไกนี้เข้ามาแทนที่กรอบเวลา 48 ชั่วโมงที่เคยทดลองใช้ในบางภูมิภาค โดยมีเป้าหมายเพื่อลดระยะเวลาที่ที่พักว่างเปล่า พร้อมทั้งให้สิทธิ์ทางกฎหมายแก่แขกในการเปลี่ยนใจ

จากมุมมองการบริหารจัดการทางการเงินของเจ้าของที่พัก นั่นหมายความว่าการจองใดๆ จะยังคงอยู่ในสถานะ "รอดำเนินการ" โดยมีความไม่แน่นอนต่ำในช่วง 24 ชั่วโมงแรกหลังจากได้รับการยืนยัน เมื่อต้องรับมือกับการจองในช่วงวันหยุดที่มีผู้ใช้บริการจำนวนมาก (เช่น คริสต์มาส) ความไม่แน่นอนที่ล่าช้านี้อาจทำให้เจ้าของที่พักพลาดโอกาสที่จะได้ลูกค้าที่มีความน่าเชื่อถือสูงรายอื่นๆ อย่างไรก็ตาม แบบจำลองข้อมูลแสดงให้เห็นว่าการลดระยะเวลาเหลือ 24 ชั่วโมงจะช่วยลดความเสี่ยงจากการปิดกั้นที่พักโดยเจตนาร้ายได้อย่างมีนัยสำคัญ

นโยบายการคืนเงินของ Airbnb สำหรับการเข้าพักระยะยาว

สำหรับการเข้าพักระยะยาวเกิน 28 คืน หลักเกณฑ์การคืนเงินจะเปลี่ยนจาก “การขาดทุนรายวัน” เป็น “การปกป้องกระแสเงินสดรายเดือน” นโยบายการคืนเงินของ Airbnb สำหรับการเข้าพักระยะยาวแบ่งออกเป็นเพียงสองส่วนเท่านั้น บริษัท และ เข้มงวด โหมดต่างๆ กลไกการป้องกันหลักคือหลักการ “ระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า 30 วัน”

• การยกเลิกก่อนเช็คอินตามนโยบายระยะยาวของบริษัท ผู้เข้าพักจะได้รับเงินคืนเต็มจำนวนหากยกเลิกการจองล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วันก่อนวันเช็คอิน หากยกเลิกการจองล่วงหน้าน้อยกว่า 30 วัน เจ้าของที่พักมีสิทธิ์ได้รับค่าเช่าเดือนแรกเป็นค่าชดเชย
• ลดระยะเวลาการเข้าพักหลังจากเช็คอินหากผู้เข้าพักตัดสินใจออกจากที่พักก่อนกำหนดหลังจากเช็คอินแล้ว จะต้องแจ้งให้เจ้าของที่พักทราบล่วงหน้า 30 วัน มิเช่นนั้นจะต้องชำระค่าเช่าเต็มจำนวนสำหรับ 30 วันนับจากวันที่ยกเลิกการจอง

หมวดกรมธรรม์ระยะยาว	ตัวกระตุ้นการป้องกันเต็มรูปแบบของโฮสต์	การคำนวณค่าชดเชย	กลุ่มโฮสต์ที่แนะนำ
บริษัทระยะยาว	30 วันก่อนวันเช็คอิน	ค่าเช่าเดือนแรกเต็มจำนวน	กองทุนลงทุนที่พึ่งพาเงินสดหมุนเวียนรายเดือนที่มั่นคง
เข้มงวดในระยะยาว	48 ชั่วโมงหลังจากทำการจอง และ 28 วันขึ้นไปก่อนวันเช็คอิน	จำนวนวันที่เข้าพัก + ค่าเช่าเพิ่มอีก 30 วัน	ที่พักระดับพรีเมียม วิลล่าหรูตามฤดูกาล

เจ้าของที่พักควรทราบว่า Airbnb จ่ายเงินสำหรับการเข้าพักระยะยาวเป็นรายเดือน แทนที่จะจ่ายเป็นเงินก้อนเดียวตอนจอง ตารางการจ่ายเงินแบบนี้หมายความว่า หากเกิดข้อพิพาทเรื่องการคืนเงิน เงินที่จ่ายไปแล้วอาจถูกหักออกจากรายได้รายเดือนในอนาคต ดังนั้น การมีเงินสำรองไว้อย่างน้อยหนึ่งเดือนเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานจึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการให้เช่าระยะยาว

นโยบายการคืนเงินภาคบังคับของ AirCover

แม้ว่าเจ้าของที่พักจะเลือกนโยบายการยกเลิกที่เข้มงวดที่สุดแล้วก็ตาม นโยบายการคืนเงินของ Airbnb สำหรับการจองใหม่และการคืนเงิน (AirCover for Guests) ยังคงมีอำนาจในการตีความขั้นสุดท้าย กล่าวคือ เมื่อผู้เข้าพักประสบปัญหาการเดินทางเฉพาะเจาะจงระหว่างการเข้าพัก แพลตฟอร์มสามารถกำหนดให้เจ้าของที่พักคืนเงินได้แต่เพียงฝ่ายเดียว

สี่หมวดหมู่หลักที่ทำให้ต้องคืนเงินโดยบังคับ ได้แก่:

• อุปสรรคในการเข้าถึงและการจัดส่งเจ้าของที่พักไม่สามารถให้กุญแจได้ ให้รหัสเช็คอินด้วยตนเองที่ไม่ถูกต้อง หรือเปลี่ยนแปลงรายละเอียดการจองโดยไม่ได้รับอนุญาต
• ข้อบกพร่องด้านความเหมาะสมในการอยู่อาศัยซึ่งรวมถึงสภาพสุขอนามัยที่ไม่ดี (เช่น ผ้าปูที่นอนไม่ซัก หรือขยะ) อันตรายด้านความปลอดภัย หรือปัญหาแมลงรบกวนร้ายแรง (เช่น ตัวเรือด หรือการระบาดของแมลงสาบ)
• คำอธิบายที่ไม่ถูกต้องอย่างร้ายแรงตัวอย่างเช่น หากจำนวนห้องนอนน้อยกว่าที่ระบุไว้ สถานที่ตั้งถูกบิดเบือนอย่างมาก หรือไม่ได้เปิดเผยว่ามีเจ้าของบ้านหรือสัตว์เลี้ยงอยู่ด้วย
• ความล้มเหลวของสิ่งอำนวยความสะดวกหลักสิ่งอำนวยความสะดวกพิเศษที่โฆษณาไว้ เช่น สระว่ายน้ำหรืออ่างน้ำร้อน อาจไม่สามารถใช้งานได้ระหว่างการเข้าพัก หรือระบบทำความเย็นและทำความร้อนอาจทำงานผิดปกติในช่วงสภาพอากาศเลวร้าย

ตามข้อกำหนด ผู้เข้าพักมีเวลาแจ้งปัญหาภายใน 72 ชั่วโมงหลังจากพบปัญหา ซึ่งเมื่อเทียบกับเวลา 24 ชั่วโมงก่อนหน้านี้แล้ว ถือเป็นการขยายระยะเวลาความเสี่ยงของเจ้าของที่พักอย่างมาก ตัวอย่างเช่น หากผู้เข้าพักพบรอยรั่วในคืนวันเช็คอินและถ่ายรูปทันที พวกเขาสามารถยื่นเคลมประกัน AirCover ได้ตลอดเวลาภายในสามวันถัดไป

ในฐานะเจ้าของที่พัก วิธีเดียวที่มีประสิทธิภาพในการต่อต้านการเรียกร้องขอคืนเงินที่เป็นเท็จ คือการแสดงหลักฐานย้อนกลับ ตัวอย่างเช่น วิดีโอที่มีการประทับเวลาซึ่งถ่ายโดยพนักงานทำความสะอาดของคุณหนึ่งชั่วโมงก่อนการเช็คอิน เพื่อพิสูจน์ว่าสิ่งอำนวยความสะดวกยังคงอยู่ในสภาพสมบูรณ์และการทำความสะอาดได้มาตรฐาน

นโยบายการคืนเงินสำหรับเหตุการณ์สำคัญที่ก่อให้เกิดความปั่นป่วน (MDEP)

ในเดือนมิถุนายน 2024 Airbnb ได้เปลี่ยนชื่อนโยบาย “สถานการณ์พิเศษ” เป็น “นโยบายเหตุการณ์สำคัญที่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรง” (Major Disruptive Events Policy หรือ MDEP) และกำหนดขอบเขตให้ชัดเจนยิ่งขึ้น MDEP จะไม่ครอบคลุมเหตุฉุกเฉินส่วนบุคคล เช่น แขกเจ็บป่วย กระดูกหัก หรือพาสปอร์ตหายอีกต่อไป แต่จะมุ่งเน้นเฉพาะเหตุการณ์ระดับมหภาคที่ส่งผลกระทบต่อสถานที่พักเท่านั้น

ประเภทกิจกรรม	เงื่อนไขการคืนเงิน	ความรับผิดชอบของเจ้าบ้าน
ภาวะฉุกเฉินด้านสาธารณสุข	โรคระบาดที่รัฐบาลประกาศ (ไม่รวมโรคประจำถิ่นหรือไข้หวัดใหญ่)	ไม่มีค่าปรับ แต่การจองถูกยกเลิกโดยไม่ได้รับเงินชดเชย
ปฏิบัติการทางทหารและความขัดแย้ง	สงคราม การรุกราน การโจมตีของผู้ก่อการร้าย การจลาจล	ต้องแจ้งให้แขกทราบล่วงหน้าและช่วยเหลือในกรณีการยกเลิก
เหตุไฟฟ้าดับครั้งใหญ่	การหยุดชะงักของน้ำ ไฟฟ้า หรือเครื่องทำความร้อนเป็นเวลานาน ส่งผลกระทบต่อทั้งพื้นที่	ต้องแจ้งให้แขกทราบล่วงหน้าและช่วยเหลือในกรณีการยกเลิก
ภัยพิบัติทางธรรมชาติ	แผ่นดินไหว สึนามิ พายุทอร์นาโด ที่ไม่สามารถคาดการณ์ได้	ต้องพิสูจน์ได้ว่าที่ดินนั้นไม่สามารถอยู่อาศัยได้หรือเข้าถึงไม่ได้ตามกฎหมาย

MDEP ได้นำหลักการ “ความสามารถในการคาดการณ์” มาใช้ ยกตัวอย่างเช่น พายุเฮอริเคนในฟลอริดา ในช่วงฤดูพายุเฮอริเคน คำเตือนมาตรฐานจะไม่ทำให้ได้รับเงินคืนโดยอัตโนมัติอีกต่อไป แต่จะเริ่มใช้สิทธิ์ก็ต่อเมื่อรัฐบาลออก “คำสั่งอพยพภาคบังคับ” เท่านั้น นอกจากนี้ ความล้มเหลวของระบบสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ก็อาจทำให้ได้รับความคุ้มครองการคืนเงินนี้เช่นกัน

มาตรการนี้ช่วยเพิ่มเสถียรภาพรายได้ให้กับเจ้าของที่พักในพื้นที่เสี่ยงภัยพิบัติได้อย่างมาก แต่ก็กำหนดให้เจ้าของที่พักต้องเปิดเผยความเสี่ยงจากสภาพอากาศตามฤดูกาลในหน้าข้อมูลที่พักของตนอย่างชัดเจนด้วย

นโยบายการยกเลิกและการคืนเงินของโฮสต์

โฮสต์ Airbnb สามารถ ยกเลิกการจองโดยตรงผ่าน Hostexขึ้นอยู่กับเหตุผลที่คุณเลือก คุณจะต้องเผชิญกับนโยบายการคืนเงินและระบบค่าปรับที่แตกต่างกันไป ค่าธรรมเนียมเหล่านี้มีไว้เพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายด้านการบริหารจัดการของ Airbnb ในการหาที่พักทางเลือกอื่นให้กับผู้เข้าพัก

ค่าปรับจะถูกกำหนดโดยพิจารณาจากระยะเวลาที่การยกเลิกใกล้กับวันเช็คอิน โดยคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าการจองทั้งหมด:

• มากกว่า 30 วันก่อนเช็คอิน: 10% ของยอดจองทั้งหมด โดยมีขั้นต่ำ $50
• ระหว่าง 48 ชั่วโมงถึง 30 วันก่อนเช็คอิน: 25% ของยอดจองทั้งหมด
• น้อยกว่า 48 ชั่วโมงก่อนเวลาเช็คอิน: 50% จากยอดจองทั้งหมด

นอกเหนือจากการหักเงินโดยตรงแล้ว การยกเลิกของโฮสต์ยังส่งผลให้เกิดบทลงโทษตามอัลกอริทึมอีกหลายประการ:

• การสูญเสียสถานะซูเปอร์โฮสต์การรักษาสถานะ Superhost จำเป็นต้องมีอัตราการยกเลิกน้อยกว่า 1% เมื่อมีการยกเลิกเกิดขึ้นแล้ว การแก้ไขตัวเลขนี้ให้กลับมาดีขึ้นภายในหนึ่งปีนั้นทำได้ยากมาก
• อันดับการค้นหาลดลงอัลกอริทึมการจัดอันดับของ Airbnb จะลดลำดับความสำคัญของโฮสต์ที่ยกเลิกการจองบ่อยครั้ง
• ล็อกปฏิทินโดยปกติระบบจะบล็อกวันที่ที่ถูกยกเลิก ทำให้เจ้าของที่พักไม่สามารถนำวันที่เหล่านั้นไปลงประกาศใหม่ให้ผู้อื่นในราคาที่สูงกว่าได้

วิธีที่เจ้าของที่พักควรจัดการกับข้อพิพาทเรื่องการคืนเงิน

ศูนย์แก้ไขข้อพิพาทเป็นสนามรบสุดท้ายสำหรับการจัดการข้อพิพาทเกี่ยวกับการคืนเงินทั้งหมด ประสิทธิภาพของโฮสต์ในส่วนนี้จะเป็นตัวกำหนดโดยตรงว่าเงินจะถูกจ่ายให้กับแขกหรือไม่

ในระหว่างกระบวนการไกล่เกลี่ย ทีมสนับสนุนชุมชนของ Airbnb มีดุลยพินิจอย่างมาก เมื่อกรณีเข้าสู่ขั้นตอนการแทรกแซงด้วยตนเอง ผู้ไกล่เกลี่ยอาจส่งข้อความไปยังเจ้าของที่พักเพื่อขอรายละเอียดเพิ่มเติม จากข้อมูลป้อนกลับด้านการปฏิบัติงานในปี 2025 การไกล่เกลี่ยเร่งด่วนบางกรณีจำเป็นต้องได้รับการตอบกลับจากเจ้าของที่พัก ภายใน 1 ชั่วโมงหากเจ้าของที่พักไม่สามารถคืนเงินได้ภายในช่วงเวลาดังกล่าวเนื่องจากความแตกต่างของเขตเวลาหรือตารางงานที่ยุ่ง ผู้ไกล่เกลี่ยมักจะตัดสินให้คืนเงินโดยพิจารณาจากหลักฐานฝ่ายเดียวของผู้เข้าพัก

ในศูนย์ระงับข้อพิพาท ความถูกต้องของหลักฐานจะถูกพิจารณาตามลำดับขั้นดังนี้:

1. บันทึกการสนทนาภายในของ Airbnbโฮสต์ไม่ควรเปลี่ยนช่องทางการติดต่อสื่อสารไปใช้ WeChat, WhatsApp หรืออีเมล คำสัญญาการคืนเงินใดๆ ที่ทำนอกแพลตฟอร์มจะไม่ได้รับการยอมรับจากฝ่ายสนับสนุนอย่างเป็นทางการ
2. ภาพถ่ายที่มีข้อมูล EXIFภาพถ่ายที่มีการประทับเวลา รวมถึงตำแหน่งที่ตั้งและช่วงเวลาที่แน่นอน เป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพที่สุดในการหักล้างข้อกล่าวหาเรื่อง "สุขอนามัยไม่ได้มาตรฐาน" ของแขก
3. รายงานการตรวจสอบจากบุคคลที่สามสำหรับข้อกล่าวหาเกี่ยวกับ “เชื้อรา” หรือ “สารก่อภูมิแพ้” รายงานจากบริษัททำความสะอาดมืออาชีพจะมีน้ำหนักมากที่สุด

การระบุและป้องกันการเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนที่เป็นเท็จ (การป้องกันการฉ้อโกง)

เช่น นโยบายการคืนเงินของ Airbnb เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่เป็นประโยชน์ต่อผู้เข้าพัก “มิจฉาชีพมืออาชีพ” ที่ฉวยโอกาสจากช่องโหว่ในการคืนเงินจึงเพิ่มขึ้นอย่างมาก เจ้าของที่พักต้องสามารถระบุความเป็นไปได้ของการคืนเงินที่ไม่สุจริตได้จากสัญญาณเตือนหลายประการ:

• ความเงียบสงบเกิดขึ้นหลังการเช็คอิน ตามมาด้วยเสียงบ่นอย่างกะทันหันก่อนการออกเดินทางนี่คือลักษณะที่พบได้บ่อยที่สุดของการเรียกร้องค่าเสียหายโดยเจตนาร้าย ผู้เข้าพักไม่ได้แจ้งปัญหาใดๆ ผ่านระบบข้อความภายในระหว่างการเข้าพัก แต่จู่ๆ ก็อัปโหลดรูปถ่าย "คราบสกปรก" ที่ไม่ชัดเจน 30 นาทีก่อนเช็คเอาท์เพื่อเรียกร้องเงินคืนเต็มจำนวน
• การขอคืนเงินส่วนตัวนอกแพลตฟอร์มแขกอาจกล่าวว่า “ถ้าคุณคืนเงินให้ฉันครึ่งหนึ่งผ่าน Alipay ฉันจะไม่เขียนรีวิวแย่ๆ” ซึ่งถือเป็นการกระทำที่เข้าข่าย ตรวจสอบการรีดไถโฮสต์ควรทำการแคปหน้าจอและรายงานทันที เนื่องจากเป็นหลักฐานทางกฎหมายในการลบรีวิวเชิงลบ
• หลักฐานปลอมที่สร้างขึ้นโดย AIในปี 2025 มีจำนวนกรณีการใช้ภาพถ่ายที่ดัดแปลงด้วย AI (เช่น การเพิ่มคราบปัสสาวะลงบนโซฟาที่สะอาด) เพื่อยื่นเรื่องเรียกร้องค่าเสียหายเพิ่มขึ้นอย่างมาก เจ้าของที่พักควรขอให้ตรวจสอบข้อมูลดังกล่าว การวิเคราะห์ทางนิติวิทยาศาสตร์ จากทีมสนับสนุนชุมชนของ Airbnb

เพื่อป้องกันการเรียกร้องดังกล่าว เจ้าของที่พักควรระบุข้อกำหนดทางกฎหมายเฉพาะไว้ในกฎระเบียบของที่พัก เพื่อจำกัดสิทธิ์ในการขอคืนเงินของผู้เข้าพัก:

• ข้อกำหนดการรายงานทันที“หากพบปัญหาใดๆ เกี่ยวกับสภาพความเป็นอยู่ (เช่น ระบบทำความร้อน น้ำร้อน หรือสุขอนามัย) ต้องแจ้งผ่านระบบข้อความของ Airbnb ภายใน 1 ชั่วโมงหลังพบ เพื่อให้เจ้าของที่พักหรือตัวแทนมีเวลาตรวจสอบ 4 ชั่วโมง การไม่แจ้งภายในเวลาที่กำหนดหรือการปฏิเสธการแก้ไขของเจ้าของที่พักถือเป็นการสละสิทธิ์ในการเรียกร้อง”
• ข้อสงวนสิทธิ์เกี่ยวกับสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับที่พักเก่า ควรระบุลักษณะเฉพาะต่างๆ อย่างชัดเจน เช่น “เสียงแอร์ดัง” หรือ “พื้นไม้มีเสียงเอี๊ยดอ๊าด” ซึ่งไม่ส่งผลกระทบต่อการอยู่อาศัยขั้นพื้นฐาน เพื่อป้องกันไม่ให้แขกเรียกร้องเงินคืนโดยอ้างว่า “มีการอธิบายรายละเอียดผิดพลาดอย่างร้ายแรง”

บทสรุป

กรอบนโยบายการคืนเงินของ Airbnb กำลังผลักดันอุตสาหกรรมการเช่าระยะสั้นให้ก้าวผ่านประตูแคบๆ ของ “ความเป็นมืออาชีพขั้นสูง” สำหรับเจ้าของที่พัก การคืนเงินไม่ใช่ปัญหาทางกฎหมายที่เกิดขึ้นเป็นครั้งคราวอีกต่อไป แต่เป็นตัวแปรทางการเงินที่มีพลวัต

ในอนาคต Airbnb อาจนำระบบคะแนนเครดิตสำหรับโฮสต์มาใช้ โดยอิงจากอัตราการเกิดข้อพิพาทเรื่องการคืนเงิน ซึ่งหมายความว่าโฮสต์ที่เกี่ยวข้องกับข้อพิพาทบ่อยครั้งอาจเผชิญกับข้อจำกัดที่ซ่อนอยู่ แม้ว่าพวกเขาจะไม่เคยยกเลิกการจองเลยก็ตาม ดังนั้น การสื่อสารกับแขกแบบเรียลไทม์และการเลือกรับเงินจำนวนเล็กน้อยผ่านศูนย์แก้ไขปัญหาเพื่อแก้ไขปัญหาเหล่านั้นก่อนที่จะลุกลามไปยังแพลตฟอร์ม มักเป็นกลยุทธ์ที่มีประสิทธิภาพที่สุดในการปกป้องรายได้ในระยะยาว