Kalifornische Kurzzeitvermietungsgesetze 2026: Vollständiger Leitfaden für Gastgeber

Wichtigste Erkenntnisse: Die Vorschriften für Kurzzeitvermietungen in Kalifornien gelten nicht landesweit. Sie werden von jeder Stadt und jedem Landkreis festgelegt, was die Einhaltung der Vorschriften stark standortabhängig macht.

• Keine landesweite Lizenz für Kurzzeitvermietungen: Jede Stadt legt ihre eigenen Genehmigungen, Steuern und Regeln fest.
• Die Zonierung steht an erster Stelle: In vielen Bereichen bestimmt die Zoneneinteilung die Rechtmäßigkeit vor den Baugenehmigungen.
• 30-Tage-Regel: Aufenthalte von unter 30 Tagen werden im Allgemeinen als Kurzzeitmieten behandelt.
• Die meisten Gastgeber benötigen mehrere Freigaben: Kurzzeitvermietungslizenz, Gewerbeanmeldung und TOT-Registrierung sind gängige Anforderungen.
• Die Vorschriften der Städte variieren stark: Los Angeles, San Francisco, San Diego, Palm Springs und andere haben jeweils unterschiedliche Obergrenzen und Beschränkungen.
• Regeln für den Erstwohnsitz sind üblich: Viele Städte beschränken oder verbieten nicht selbst genutzte Kurzzeitvermietungen
• Die Einhaltung der Steuergesetze ist obligatorisch: Mieteinnahmen müssen angegeben werden, und die lokale Beherbergungssteuer findet Anwendung.
• Die Durchsetzung wird verschärft: Gesetze wie SB 346 geben Städten mehr Werkzeuge an die Hand, um die Einhaltung von Vorschriften zu überwachen und durchzusetzen.
• Der Standort ist am wichtigsten: Dasselbe Grundstück kann je nach genauer Adresse legal oder illegal sein

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Was zählt in Kalifornien als Kurzzeitvermietung?

In den meisten Städten und Bezirken Kaliforniens ist eine Kurzzeitvermietung (STR) ein Aufenthalt von weniger als 30 aufeinanderfolgenden Tagen. Dieser Schwellenwert wird in den Vorschriften zur lokalen Beherbergung und Übernachtungssteuer im gesamten Bundesstaat häufig verwendet.

Wichtige Details:

• Die 30-Tage-Regel gilt im Allgemeinen für Häuser, Eigentumswohnungen, Apartments, Einliegerwohnungen und private Zimmer.
• Hotels, Motels, Bed-and-Breakfasts und Timeshare-Anlagen unterliegen in der Regel unterschiedlichen Vorschriften.
• Aufenthalte von 30 Tagen oder länger fallen in der Regel unter das kalifornische Mietrecht.
• Einige Rechtsordnungen verwenden “Kurzzeitmiete” und “Ferienunterkunft” synonym, während andere sie unterschiedlich behandeln.

Bevor Sie eine Immobilie inserieren, prüfen Sie, wie Ihre Stadt oder Ihr Landkreis eine Kurzzeitvermietung definiert und welche Immobilientypen infrage kommen.

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Hat Kalifornien eine landesweite Lizenz für Kurzzeitvermietungen?

Nein. Kalifornien stellt keine landesweite Lizenz oder Registrierung für Kurzzeitvermietungen aus.

Stattdessen werden STRs auf Stadt- und Kreisebene reguliert.

In der Praxis bedeutet dies:

• Es gibt keine einzige Anwendung, mit der Sie bundesweit agieren können
• Genehmigungsanforderungen, Gebühren und Betriebsregeln variieren je nach Zuständigkeitsbereich
• Eine Immobilie, die in einer Stadt legal ist, kann in der nächsten verboten sein

Kalifornien legt umfassendere Vorschriften für Bereiche wie Steuern, Wohnungsbau und Gebäudestandards fest. Ihre lokale Regierung bestimmt jedoch, ob und wie Sie eine Kurzzeitvermietung betreiben dürfen.

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Der staatliche Rahmen: Gesetze, die lokale Kurzzeitvermietungsvorschriften prägen

Dennoch beeinflussen mehrere Landesgesetze nach wie vor, wie Kommunalverwaltungen Kurzzeitvermietungen regeln.

Das Verständnis dieser Regeln hilft zu erklären, warum viele Städte ähnliche Anforderungen in Bezug auf Sicherheit, Besteuerung und Compliance haben.

California Building Standards Code

Lokale Verordnungen für Kurzzeitvermietungen (STR) enthalten oft Gebäude- und Sicherheitsstandards aus dem California Building Standards Code, beaufsichtigt von der Bauwerksnormenkommission.

Städte verlangen möglicherweise eine Eigenerklärung oder Inspektion, um die Einhaltung der Vorschriften für Rauchmelder, Kohlenmonoxidwarngeräte, Feuerlöscher und Notausgänge zu bestätigen.

SB 346: Das Gesetz über Vermittler von Kurzzeitvermietungen

SB 346 ist eine der wichtigsten jüngsten Entwicklungen für Gastgeber in Kalifornien. Das Gesetz erlaubt es Städten und Bezirken, von Plattformen wie Airbnb und Vrbo die Weitergabe von Inseratsdaten für Steuer- und Durchsetzungszwecke zu verlangen.

Für Gastgeber sind die praktischen Auswirkungen unkompliziert:

• Lokale Regierungen erhalten möglicherweise einen besseren Einblick in aktive Kurzzeitvermietungsangebote
• Plattformen können verpflichtet werden, lokale Genehmigungs- oder Registrierungsnummern anzuzeigen.
• Städte können Inserate, die die lokalen Anforderungen nicht erfüllen, leichter identifizieren.

SB 346 schafft keine neuen Genehmigungspflichten für Gastgeber. Stattdessen gibt es den Kommunalverwaltungen stärkere Instrumente an die Hand, um bestehende Regeln durchzusetzen.

Franchise Tax Board: Meldung von Mieteinnahmen

Einkünfte aus einer Kurzzeitvermietung sind in Kalifornien im Allgemeinen steuerpflichtig.

Gastgeber müssen Mieteinnahmen melden in ihren staatlichen Steuererklärungen und führen Aufzeichnungen über Einnahmen und absetzbare Ausgaben.

Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, eine LLC-Struktur nutzen oder erhebliche Mieteinnahmen erzielen, sollten Sie die Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Steuerberater in Betracht ziehen.

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Registrierungs- und Lizenzierungsanforderungen für Ferienwohnungen in Kalifornien

Obwohl die Anforderungen je nach Gerichtsbarkeit variieren, durchlaufen die meisten Gastgeber in Kalifornien einen ähnlichen Compliance-Prozess, bevor sie Gäste akzeptieren.

1. Gewerbeanmeldung

Viele Städte verlangen, dass Sie ein Gewerbe anmelden oder eine allgemeine Gewerbelizenz erwerben. Die Gründung einer LLC ist optional, wird aber zum Schutz der Haftung oft empfohlen.

2. Zertifikat für die Kurtaxe (Transient Occupancy Tax – TOT)

Die meisten kalifornischen Gerichtsbarkeiten schreiben eine Tourismusabgabe bei Aufenthalten von weniger als 30 Tagen.

Die Sätze liegen oft zwischen 10% und 15% oder höher, sobald die lokalen Abgaben mit einbezogen werden.

Beachten Sie:

• Airbnb und andere Plattformen können in einigen Rechtsordnungen die Beherbergungssteuer einziehen und abführen.
• Sie benötigen möglicherweise dennoch Ihre eigene TOT-Registrierung oder Ihr eigenes Zertifikat
• Der Gastgeber bleibt dafür verantwortlich, dass die lokalen steuerlichen Verpflichtungen erfüllt werden.
• Unbezahlte Steuern können zu Strafen, Zinsen und Steuernachforderungen führen.

3. STR-Genehmigung oder -Registrierung

Die meisten Kommunen verlangen für jede Mieteinheit eine spezielle Kurzzeitvermietungsgenehmigung oder -registrierung, die jährlich erneuert werden muss. Rechnen Sie mit Antrags- und Verlängerungsgebühren, die sich häufig auf Hunderte von Dollar belaufen.

4. Zeigen Sie Ihre Lizenznummer an

Immer mehr Städte in Kalifornien verlangen von Vermietern, dass sie ihre Registrierungs- oder Lizenznummer in jedem Online-Inserat angeben. Plattformen überprüfen diese Nummern zunehmend automatisch.

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Zoneneinteilung: Der wichtigste Faktor überhaupt

Viele neue Gastgeber konzentrieren sich zuerst auf Genehmigungen. In der Realität ist die Bebauungsplanung oft das Problem, das bestimmt, ob eine Ferienunterkunft überhaupt legal ist.

Eine Genehmigung kann keine Kurzzeitvermietung in einer Zone genehmigen, in der diese nicht zulässig sind.

Gängige Zonierungsmuster in Kalifornien:

1. Ferienwohnungen sind in einigen Wohngebieten möglicherweise erlaubt, jedoch nur unter bestimmten Bedingungen
2. Unterkünfte zur Alleinnutzung für die gesamte Wohnung sind oft limitiert oder eingeschränkt, besonders in dicht besiedelten Küstenstädten
3. Einige Stadtviertel oder Sonderzonen verbieten Kurzzeitvermietungen vollständig.
4. Küstengrundstücke erfordern möglicherweise separate Genehmigungen gemäß dem California Coastal Act, bevor lokale Vorschriften für Kurzzeitvermietungen (STR) gelten.
5. ADUs (Accessory Dwelling Units), Einliegerwohnungen und ähnliche Gebäude können für die Nutzung als Kurzzeitvermietung (STR) eingeschränkt oder verboten sein.

Im Zweifelsfall ermitteln Sie die Zone für Ihr Grundstück und überprüfen Sie die Nutzungstabellen in Ihrer örtlichen Bau- und Zonenordnung.

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Regeln für den Hauptwohnsitz und jährliche Obergrenzen

Viele kalifornische Städte behandeln vermietete Zimmer mit anwesendem Gastgeber und unbewohnte Ferienwohnungen unterschiedlich.

Bei der Vermietung mit Gastgeber, bei der der Gastgeber vor Ort bleibt, gelten oft weniger Einschränkungen. Die Vermietung ganzer Wohnungen wird in der Regel genauer geprüft.

Zu den allgemeinen Bestimmungen gehören:

• Die Immobilie für kurzfristige Vermietungen muss Ihr Hauptwohnsitz sein (Sie müssen dort eine Mindestanzahl von Tagen pro Jahr leben).
• Jährliche Obergrenzen begrenzen die Gesamtzahl der Tage, an denen Sie vermieten dürfen (oft 120 bis 180 Tage bei Vermietungen ohne Gastgeber)
• Einige Städte erlauben unbegrenztes privates Homestaring, schränken jedoch nicht selbst bewohnte Vermietungen ein.
• Belegungsgrenzen für Gäste: oft 2 Erwachsene pro Schlafzimmer, begrenzt auf ca. 10 Erwachsene pro Wohneinheit

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Regeln für Kurzzeitvermietungen in den Großstädten Kaliforniens

In Kalifornien gibt es keinen einheitlichen Ansatz für Kurzzeitvermietungen.

Eine Immobilie, die in einer Stadt zulässig ist, kann nur wenige Meilen entfernt verboten sein. Bevor Sie in eine Ferienunterkunft (STR) investieren, sollten Sie immer die Regeln prüfen, die für Ihre spezifische Adresse gelten.

Hier sind die Anforderungen in einigen der größten Märkte für Kurzzeitvermietungen in Kalifornien.

Stadt	Hauptwohnsitz erforderlich	Jahresobergrenze	Registrierung erforderlich
Los Angeles	Ja	120 / 180	Ja
San Francisco	Ja	90	Ja
San Diego	Kommt auf die Stufe an	Variiert	Ja
San Jose	Normalerweise	Variiert	Ja
Palm Springs	Nein, in einigen Zonen	Variiert	Ja
Pasadena	Normalerweise	Variiert	Ja

1. Los Angeles

Los Angeles arbeitet nach seinen Verordnung über die Vermietung von Privatunterkünften, die 2019 in Kraft trat. Die Stadt erlaubt die Vermietung von Privatunterkünften in erster Linie in der Hauptwohnung des Gastgebers.

Wichtigste Anforderungen:

• Nur Hauptwohnsitz
• Jährliche Obergrenze von 120 Tagen für Aufenthalte ohne Unterkunft
• Durch eine Verlängerung der Genehmigung für die Vermietung von Privatunterkünften könnte die Obergrenze auf 180 Tage angehoben werden
• Anmeldung bei der Stadt erforderlich
• Die Registrierungsnummer muss in den Angeboten angegeben sein
• Es gilt die vorübergehende Beherbergungssteuer 14%
• Die meisten Zweitwohnungen und Anlageimmobilien können nicht als Ferienunterkünfte genutzt werden.
• Die bestehenden Mietpreisbindungsregelungen gelten weiterhin

2. San Francisco

Sie war eine der ersten großen US-Städte, die Kurzzeitvermietungen aktiv reguliert hat. Infolgedessen, Anmelde- und Hauptwohnsitzvoraussetzungen in San Francisco werden strikt durchgesetzt.

Wichtigste Anforderungen:

• Vor der Veröffentlichung ist eine Registrierung erforderlich
• Die Immobilie muss Ihr Hauptwohnsitz sein
• Jährliche Obergrenze von 90 Übernachtungen für Vermietungen ohne Gastgeber
• Keine Obergrenze für beherbergte Aufenthalte
• Plattformen müssen den Registrierungsstatus überprüfen
• 14% TOT zuzüglich einer nächtlichen Gebühr des Tourism Improvement District in Höhe von $1,75

3. San Diego

San Diego nutzt ein mehrstufiges Lizenzsystem die zwischen Vermietungen über Vermittlungsplattformen und Vermietungen des gesamten Hauses unterscheidet.

Wichtigste Anforderungen:

• Tier-1-Lizenzen gelten für gehostete Vermietungen
• Tier-2-Lizenzen decken viele Vermietungen von ganzen Häusern ab
• Eine Registrierung über das Genehmigungsverfahren der Stadt ist erforderlich.
• Die Vermietung ganzer Häuser ist in der Regel auf acht Gäste begrenzt.
• 10,51 TP3T TOT zuzüglich einer Abgabe in Höhe von 21 TP3T für den Tourismus-Marketingbezirk
• Die Vorschriften zu Lärm, Parken und Müll werden konsequent durchgesetzt

4. San José

San Jose erlaubt sowohl vermietete als auch bestimmte nicht vermietete Kurzzeitvermietungen, obwohl Anforderungen variieren je nach Immobilienart und Standort.

Wichtigste Anforderungen:

• Für privat vermietete Unterkünfte ist in der Regel vorgeschrieben, dass es sich um den Hauptwohnsitz handeln muss.
• Einige Vermietungen von Zweitwohnsitzen können mit zusätzlichen Genehmigungen in Frage kommen.
• Anmeldung erforderlich
• 10% – Befristete Beherbergungssteuer
• Lärmschutz, Parkvorschriften und Nachbarschaftsstandards gelten

5. Palm Springs

Palm Springs ist einer der am stärksten regulierten Märkte für Ferienwohnungen in Kalifornien. Die Durchsetzung ist aktiv und Compliance-Anforderungen sind detailliert.

Wichtigste Anforderungen:

• Ferienwohnungen nur in dafür zugelassenen Gebieten erlaubt
• Es gelten Beschränkungen für die Konzentration in Nachbarschaften
• Jährliche Registrierung erforderlich
• Regelmäßige Inspektionen können erforderlich sein
• Ein lokaler Ansprechpartner muss rund um die Uhr verfügbar sein
• 11,51 TP3T TOT plus eine nächtliche Bewertung von 1 TP4T2,25

6. Pasadena

Pasadena erlaubt Kurzzeitvermietungen, verlangt jedoch von den Gastgebern die Einhaltung von Lizenz-, Sicherheits- und Versicherungsanforderungen.

Wichtigste Anforderungen:

• Hauptwohnsitz für die meisten Kurzzeitvermietungen erforderlich
• Jährliche Registrierung erforderlich
• Ein Versicherungsnachweis kann erforderlich sein
• Die Belegungsgrenzen variieren je nach Objektgröße.
• Rauchmelder, CO-Melder und Notfallinformationen müssen bereitgestellt werden
• 11.11% Beherbergungssteuer

7. Städte, in denen Kurzzeitvermietungen strengen Einschränkungen unterliegen

Nicht jede kalifornische Stadt heißt Kurzzeitvermietungen willkommen. An einigen Orten sind die Einschränkungen so umfangreich, dass ein legaler Betrieb schwierig sein kann.

Beispiele hierfür sind:

• Santa MonicaNicht-gewerbliche Unterkünfte für Kurzzeitvermietungen sind faktisch verboten. Die Vermietung von selbst genutztem Wohnraum bleibt mit einer Registrierung legal.
• BerkeleyVermietungen durch den Gastgeber sind erlaubt, aber unbetreute Vermietungen unterliegen erheblichen Einschränkungen.
• IrvineVorschriften zur Flächennutzung und Zonierung erschweren den Betrieb von Kurzzeitvermietungen in vielen Wohngebieten.
• Nicht eingemeindete GebieteKreisvorschriften gelten oft und können sich erheblich von denen benachbarter Städte unterscheiden.

Überprüfen Sie vor dem Kauf oder der Inserierung einer Immobilie immer die örtlichen Vorschriften.

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Zusätzliche Compliance-Anforderungen in Kalifornien

Unabhängig von Ihrer Stadt verlangen die meisten kalifornischen Bezirke eine Kombination aus Folgendem:

1. Anforderungen an lokale Ansprechpartner

Viele kalifornische Städte verlangen eine lokale Kontaktperson für Kurzzeitvermietungen. Diese Person muss erreichbar sein, um auf Beschwerden, Notfälle oder andere Probleme zu reagieren, die während des Aufenthalts eines Gastes auftreten.

Diese Anforderung ist besonders in Ferienvermietungsmärkten und bei unbetreuten Unterkünften, bei denen der Eigentümer nicht anwesend ist, üblich.

Je nach Zuständigkeit muss die Kontaktperson möglicherweise:

• Rund um die Uhr verfügbar sein
• Innerhalb einer vorgegebenen Frist antworten
• Beschwerden wegen Lärm, Parken, Müll oder Belegung bearbeiten
• Koordinieren Sie sich bei Bedarf mit den örtlichen Behörden.

Bevor Sie eine Ferienunterkunft betreiben, prüfen Sie, ob Ihre Stadt einen benannten lokalen Ansprechpartner verlangt und ob spezifische Reaktionsstandards gelten.

2. Versicherungsfragen

Kalifornien schreibt keine bundeslandweite Versicherung für Kurzzeitvermietungen vor. Sich jedoch ausschließlich auf eine Standard-Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung zu verlassen, kann jedoch erhebliche Deckungslücken verursachen.

Viele Hausrat- und Wohngebäudeversicherungen schließen die Deckung für gewerbliche Vermietungsaktivitäten aus oder schränken sie ein. Infolgedessen sollten Gastgeber ihre Versicherung sorgfältig überprüfen, bevor sie Gäste aufnehmen.

Bestätigen Sie zumindest, dass Ihre Berichterstattung Folgendes umfasst:

• Gästeunfälle und Haftpflichtansprüche
• Unfallbedingter Sachschaden
• Von Gästen verursachte Schäden
• Mietzinsausfall nach einem versicherten Ereignis

Viele professionelle Gastgeber entscheiden sich für eine spezielle Ferienunterkunftsversicherung, um einen umfassenderen Schutz und weniger Leistungsausschlussklauseln zu erhalten.

3. Sanktionen bei Nichteinhaltung

Die Nichteinhaltung lokaler Kurzzeitvermietungsvorschriften kann schwerwiegende Folgen haben.

Während die Geldstrafen je nach Stadt und Landkreis variieren, können die Durchsetzungsmaßnahmen Folgendes umfassen:

• Verwaltungsstrafen
• Aussetzung oder Entziehung von Genehmigungen
• Einstellung des Betriebs
• Steuernachzahlungen, Zinsen und Strafen im Zusammenhang mit unbezahlter TOT
• Gerichtliche oder verwaltungsrechtliche Vollstreckungsverfahren

In Rechtsordnungen, die Durchsetzungsmaßnahmen im Rahmen von SB 346 einführen, kann von Plattformen auch verlangt werden, lokale Compliance-Maßnahmen zu unterstützen. Infolgedessen können nicht konforme Angebote im Rahmen lokaler Durchsetzungsprogramme zusätzlicher Prüfung ausgesetzt oder entfernt werden.

Die genauen Strafen hängen davon ab, wo sich Ihre Immobilie befindet. Überprüfen Sie immer die Regeln, die von Ihrer Stadt oder Ihrem Landkreis durchgesetzt werden.

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Abschließender Gedanke: Ihre Compliance-Checkliste 2026

Bevor Sie eine Immobilie inserieren oder eine bestehende Genehmigung verlängern, stellen Sie sicher, dass Sie jeden der folgenden Punkte abhaken können:

• Überprüfen Sie, ob Ihre Zoneneinteilung Kurzzeitvermietungen erlaubt
• Bestätigen Sie, ob ein Erfordernis des Erstwohnsitzes gilt
• Besorgen Sie alle erforderlichen Genehmigungen, Registrierungen und Gewerbelizenzen
• Registrieren Sie sich für lokale Beherbergungssteuerpflichten
• Geben Sie alle erforderlichen Genehmigungs- oder Registrierungsnummern in den Angeboten an
• Erfüllen Sie die lokalen Sicherheits- und Inspektionsanforderungen
• Beachten Sie die Belegungsgrenzen, Parkregeln und Vorschriften zu den Ruhezeiten
• Benennen Sie gegebenenfalls eine lokale Ansprechperson.
• Unterhalten Sie eine Versicherung, die kurzfristige Vermietungsaktivitäten abdeckt
• Überwachung von Aktualisierungen lokaler Verordnungen und Verlängerungsfristen

Das Abschließen dieser Schritte garantiert keine Genehmigung in jeder Gerichtsbarkeit. Es hilft Ihnen jedoch, die häufigsten Compliance-Fehler zu vermeiden, die von Gastgebern in Kalifornien gemacht werden.