Orientarsi nel panorama degli affitti a breve termine (STR) può sembrare opprimente, soprattutto quando emergono termini come "ADR" o "PMS". Che tu sia un host Airbnb esperto o alle prime armi, comprendere il gergo STR e i termini Airbnb aiuta a evitare incomprensioni, semplificare la comunicazione e massimizzare il potenziale del tuo affitto.
Cerchiamo di decifrare le frasi più comuni che incontrerai in questo mercato in rapida evoluzione.
1. Termini generali del settore
- Affitto a breve termine (STR): Un immobile residenziale affittato per soggiorni temporanei, in genere inferiori ai 30 giorni, spesso tramite piattaforme come Airbnb.
- Affitto per le vacanze: Una proprietà arredata (ad esempio, bungalow, ville) affittata ai viaggiatori per soggiorni di piacere, solitamente in località turistiche, spesso tramite piattaforme come Vrbo.
- Famiglia ospitante: Un'opzione di alloggio in cui gli ospiti alloggiano nella residenza principale del padrone di casa, spesso condividendo gli spazi abitativi, con lo scambio culturale come caratteristica fondamentale.
- Pensione: Un'abitazione separata all'interno della proprietà dell'ospite (ad esempio un cottage o una dependance) che offre sistemazioni private, talvolta con pasti inclusi.
- Pernottamento e prima colazione (B&B): Una piccola struttura ricettiva che offre pernottamento e prima colazione, spesso gestita all'interno dell'abitazione dell'ospite.
- OTA (Agenzia di viaggi online): Una piattaforma (ad esempio Airbnb, Booking.com, Vrbo) che mette in contatto gli host con i viaggiatori per prenotare alloggi, attività o esperienze.
- Arbitraggio: Una strategia di affitto in cui un host affitta una proprietà a lungo termine da un proprietario e la subaffitta per un breve periodo a scopo di lucro.
2. Termini legali e normativi
- Permesso STR: Una licenza rilasciata dagli enti locali che consente agli host di gestire legalmente affitti a breve termine, spesso richiedendo l'approvazione della zonizzazione o ispezioni di sicurezza.
- Assicurazione di responsabilità civile: Copertura che protegge gli host dalle perdite finanziarie derivanti da danni alla proprietà o infortuni degli ospiti, come l'assicurazione per la protezione degli host di Airbnb o le polizze commerciali.
- Politica di cancellazione: Regole stabilite dagli host o dalle piattaforme (ad esempio Airbnb, Vrbo) che definiscono l'idoneità al rimborso e le penali per le cancellazioni degli ospiti, classificate come flessibili, moderate o rigide.
- Politica anti-discriminazione: Norme legali che proibiscono agli host di rifiutare ospiti in base a razza, sesso, religione o altri attributi protetti da leggi come il Fair Housing Act (USA).
3. Termini di definizione della proprietà
- Tutta la casa: Un affitto in cui gli ospiti hanno accesso esclusivo all'intera proprietà, tra cui cucina privata, bagno e zona giorno, senza spazi condivisi (comune su Airbnb/Vrbo).
- Stanza privata: Una camera da letto in una casa occupata dal padrone di casa, dove gli ospiti condividono aree comuni (ad esempio cucina, bagno) ma hanno la privacy dei propri alloggi.
- Camera condivisa: Sistemazioni economiche (ad esempio, letti in stile dormitorio) in cui gli ospiti condividono spazi per dormire e servizi con estranei, diffuse negli ostelli e nelle strutture di co-living.
- Soggiorno unico: Affitti non tradizionali come case sugli alberi, yurte o fienili ristrutturati, commercializzati per offrire esperienze particolari, spesso evidenziati nella categoria "Soggiorni unici" di Airbnb.
- Soggiorno minimo / Soggiorno massimo: Regole definite dall'host che limitano la durata del soggiorno (ad esempio, weekend di 2 notti, massimo 30 giorni), spesso adattate alla domanda stagionale o alle normative locali.
- Periodo di preavviso: Il tempo richiesto che gli ospiti devono prenotare prima dell'arrivo (ad esempio, 24-48 ore), consentendo agli host di gestire la programmazione e i preparativi.
- Finestra di disponibilità: Con quanto anticipo è possibile prenotare una proprietà (ad esempio, 3-12 mesi), stabilito dagli host per bilanciare flessibilità di pianificazione e occupazione.
- Tempo di preparazione: L'intervallo tra il check-out degli ospiti e il check-in per la pulizia/manutenzione, configurato nelle piattaforme come "ore di turnover".
- Tempi di prenotazione: Il numero minimo di giorni prima del check-in entro cui una proprietà diventa prenotabile (ad esempio, 7 giorni), indipendentemente dalle regole di preavviso.
4. Operativo termini
- ADR (tariffa media giornaliera): Il fatturato medio guadagnato per notte prenotata, calcolato dividendo il fatturato totale per il numero di notti prenotate (ad esempio, $1.000 fatturato ÷ 5 notti = $200 ADR).
- RevPAR (ricavi per camera disponibile): Un parametro chiave delle prestazioni per gli affitti a breve termine, calcolato come ADR moltiplicato per il tasso di occupazione (ad esempio, $200 ADR × 80% occupazione = $160 RevPAR).
- GVR (ricavi lordi da locazione di case vacanze): Il fatturato totale generato dalle prenotazioni di una struttura prima della deduzione di commissioni (commissioni della piattaforma, costi di pulizia) o tasse.
- Disponibilità: Il numero totale di giorni in cui una proprietà è aperta alle prenotazioni in un periodo di calendario (ad esempio, 25/30 giorni), escluse le date bloccate o le chiusure per manutenzione.
- Tasso di occupazione: Percentuale di notti disponibili effettivamente prenotate (ad esempio, 20 notti prenotate ÷ 25 notti disponibili = occupazione 80%).
- Giorni/notti bloccati: Date chiuse manualmente dagli host sulle piattaforme (ad esempio Airbnb) per impedire prenotazioni, spesso per uso personale, ristrutturazioni o chiusure stagionali.
- Doppia prenotazione: Un errore di sistema o una svista in cui due ospiti vengono confermati per le stesse date, rischiando penali o controversie tra ospiti. Spesso si verifica quando una proprietà è quotato su più piattaforme (come Airbnb, Booking.com e Vrbo) contemporaneamente.
- Tasso di risposta: Percentuale di richieste degli ospiti a cui un host risponde entro 24 ore, con un impatto sulla classifica dei risultati di ricerca su Airbnb/VRBO.
- Tasso di rifiuto delle prenotazioni: La frequenza con cui un host rifiuta le richieste di prenotazione, che potrebbe ridurne la visibilità sulle piattaforme se eccessivamente elevata.
5. Termini specifici della piattaforma
- Co-conduttore: Una funzionalità di Airbnb che consente agli host di assegnare persone di fiducia (ad esempio amici, gestori di proprietà) per aiutarli a gestire gli annunci, la comunicazione con gli ospiti o la manutenzione.
- Prenotazione immediata: Un'impostazione Airbnb attivabile che consente agli ospiti di prenotare immediatamente le proprietà senza l'approvazione dell'host, dando priorità alla velocità di prenotazione ma richiedendo una verifica automatica degli ospiti.
- Pre-approvazioni: Strumento di Airbnb che consente agli host di approvare in modo proattivo specifiche richieste degli ospiti, riducendo le difficoltà per gli ospiti abituali o con profili verificati.
- Offerte speciali: Gli host possono inviare sconti personalizzati tramite il sistema di messaggistica di Airbnb per incentivare le prenotazioni, ad esempio offerte a tempo limitato per date di bassa stagione.
- Copertura aerea: Il programma di protezione end-to-end di Airbnb per gli host, che copre i danni alla proprietà (fino a $3M), le richieste di risarcimento danni e la perdita di reddito dovuta alle cancellazioni.
- Esperienze Airbnb: Attività locali (ad esempio corsi di ceramica, tour di quartiere) organizzate da esperti e prenotabili esclusivamente tramite Airbnb, ampliando l'offerta di viaggio oltre l'alloggio.
6. Termini relativi al prezzo
- Tariffa giornaliera/notturna: Prezzo addebitato a notte per un affitto a breve termine, escluse le spese aggiuntive (ad esempio, spese di pulizia o di servizio), spesso adeguato in base alla domanda o alla stagionalità.
- Prezzo base: Tariffa notturna predefinita stabilita dagli host prima delle modifiche, che funge da base per le strategie di prezzo.
- Prezzo del fine settimana: Tariffa maggiorata applicata nelle notti di venerdì e sabato nelle aree ad alta richiesta, in genere 20-50% in più rispetto alle tariffe dei giorni feriali o al prezzo base.
- Sconto per soggiorni lunghi: Una tariffa notturna ridotta per le prenotazioni che superano una durata stabilita (ad esempio, 10% di sconto per soggiorni superiori a 7 giorni), incentivando le prenotazioni prolungate.
- Sconto Early-Bird: Una riduzione di prezzo per gli ospiti che prenotano con settimane o mesi di anticipo, solitamente utilizzata per assicurarsi un'occupazione fuori stagione.
- Sconto Last Minute: Una tariffa ridotta per le date non prenotate che si avvicinano alla finestra di check-in (ad esempio, 20% con sconto entro 24 ore), volta a ridurre i posti vacanti.
7. Commissioni e spese Termini
- Commissione di servizio: Un costo specifico della piattaforma (ad esempio 10-20% del totale della prenotazione) applicato da Airbnb, Vrbo o altri per coprire i costi di transazione, suddiviso tra ospiti e host.
- Tariffa per animali domestici: Un supplemento facoltativo ($20–$100+ a soggiorno) per gli ospiti che portano animali domestici, spesso non rimborsabile e indicato nel regolamento interno per coprire le spese di pulizia o usura.
- Tassa di pulizia: Un costo fisso e una tantum stabilito dagli host per coprire le spese di igienizzazione dopo il check-out, separato dalle tariffe notturne e visibile durante la prenotazione.
- Supplemento per ospiti aggiuntivi: Un supplemento a notte (ad esempio, $10–$30 a persona) per il superamento del limite base di ospiti, spesso suddiviso in livelli per i gruppi negli annunci.
- Deposito cauzionale: Un deposito rimborsabile sul metodo di pagamento di un ospite per coprire potenziali danni. Il deposito è facoltativo e riscosso dall'host.
8. Termini di certificazione e badge
- Superospite: Uno status ottenuto dagli host Airbnb che soddisfano elevati standard: 10+ soggiorni all'anno, 4,8+ valutazioni, tasso di cancellazione <1% e tasso di risposta 90%+, con vantaggi come la priorità nella classifica di ricerca.
- Ospite Premier: Vrbo premia gli host con valutazioni costanti superiori a 4,5, poche cancellazioni e risposte rapide, contrassegnati da un badge per aumentare l'affidabilità dell'annuncio.
- Distintivo preferito dagli ospiti: Assegnato dinamicamente alle case con le migliori valutazioni in base all'analisi giornaliera di oltre 500 milioni di recensioni/valutazioni degli ospiti Airbnb e di parametri di affidabilità, visualizzato come tag "Preferito dagli ospiti".
- Partner preferito: Uno status per gli hotel/gestori di proprietà che soddisfano i parametri di prestazione di Booking.com (ad esempio, alti tassi di conversione), sbloccando strumenti promozionali.
- Scelta dei viaggiatori: Assegnato alle prime 10% strutture elencate su TripAdvisor con recensioni eccezionali, mostrato come un badge per attrarre prenotazioni.
- Genio: Un programma fedeltà di Booking.com che offre agli ospiti sconti a livelli diversi (ad esempio, 10-20% di sconto) dopo aver completato 2 o più soggiorni, evidenziati nelle pagine delle strutture idonee.
9. Termini di pagamento e tasse
- Commissione: Commissione percentuale (ad esempio 3-15% del totale della prenotazione) addebitata da piattaforme come Booking.com o Vrbo agli host per l'utilizzo dei loro servizi.
- Gateway di pagamento: Un servizio sicuro (ad esempio Stripe, PayPal) integrato nelle piattaforme per elaborare i pagamenti degli ospiti, gestire la conversione di valuta e i controlli antifrode.
- IVA (Imposta sul Valore Aggiunto): Un'imposta sui consumi (10–27% in Europa) aggiunta ai prezzi degli affitti a breve termine, riscossa dagli host o dalle piattaforme se richiesto dalle leggi locali.
- GST (imposta sui beni e servizi): Un'imposta fissa o a scaglioni (ad esempio 5–18% in India/Australia) sui servizi, compresi gli affitti a breve termine, versata ai governi nazionali.
- Imposta di soggiorno: Un'imposta del governo locale (ad esempio 2–15%) sui soggiorni di breve durata, spesso riscossa automaticamente da piattaforme come Airbnb/Booking.com.
10. Tecnologia & Utensili
- Sindrome premestruale (Software di gestione immobiliare): Una piattaforma centralizzata (ad esempio Hostex, Guesty) che semplifica le operazioni di affitto a breve termine sincronizzando i calendari, automatizzando la messaggistica e monitorando le metriche delle prestazioni su più piattaforme (Airbnb, Booking.com, Vrbo, ecc.).
- Prezzi dinamici: Strumenti (ad esempio, PrezziLabs, Tassogenie) che adeguano automaticamente le tariffe notturne in base ai dati di mercato in tempo reale (domanda, stagionalità, eventi locali) per massimizzare l'occupazione e i ricavi.
- CM (Responsabile del canale): Software (ad esempio Hostex, Hostaway) che collega la disponibilità e i prezzi di una proprietà a più piattaforme di prenotazione contemporaneamente, impedendo le doppie prenotazioni e garantendo aggiornamenti in tempo reale.
- Ottimizzazione per i motori di ricerca (Ottimizzazione sui motori di ricerca): Strategie per ottimizzare la visibilità online di una proprietà (ad esempio, titoli/descrizioni ricchi di parole chiave, tag alt delle immagini) su piattaforme come Airbnb o Google Affitti per le vacanze, migliorando il posizionamento nei risultati di ricerca organici e i tassi di clic.
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