2025年8月中旬、Airbnbは 料金体系, which initiated widespread discussions across social media and the Airbnb host community. Many hosts are concerned that these changes could negatively impact their profits. Key questions being raised include:
- 料金の値上げは予約率と全体的な収益性に影響しますか?
- Airbnb は、この新しい単一の料金体系をすべてのリスティングに適用していますか?
- 単一料金はホストにとって利益になるのか、それとも害になるのか、そしてどのように選択すればよいのか?
これらの懸念は正当なものなのでしょうか？Airbnbの最新の料金ポリシーを詳しく見ていきましょう。
Airbnb の最新の料金ポリシーは何ですか?
Airbnb charges a service fee on nearly every booking. In 2025, the platform renamed its host-only structure the “single fee” and tightened who must use it (Airbnb ヘルプセンター). Two structures still describe how that fee works.
分割手数料
Under the split model, the cost is split.
The host pays about 3 percent (4 percent in Brazil). The guest pays a separate fee of 14.1–16.5 percent on top of the nightly rate. The guest sees that the guest fee is itemized before they pay.
単一料金
Under the single model, one fee comes out of the host payout.
Most hosts pay 15.5 percent. The rest typically pay 14–16 percent, and listings in Brazil and Mexico pay 16 percent. Guests no longer see a separate Airbnb service line at checkout.
Airbnb says the move simplifies pricing because guests see one total instead of a base rate plus a separate charge (Airbnb official update).
What Changed with the Airbnb Single Fee?
1. A New Name
Since 2020, Airbnb offered two structures: split fee and host-only fee. Now, the new single fee replaces the host-only feeこの新しい用語は、手数料の計算方法とホストの支払いからの差し引き方法の変更を反映しています。
2. Who It Applies To
The single fee is mandatory for traditional hospitality listings such as hotels and serviced apartments. It is also mandatory for hosts who use property management software.
In the past, hosts in the United States, Canada, the Bahamas, Mexico, Argentina, Taiwan, and Uruguay could keep split pricing if they used a PMS. And now, that exception is gone.
3. The Fee Percentage
新しい Airbnb 料金体系における手数料率の変更は次のとおりです。
- 以前のホストのみの料金体系では、ホストは通常約15%を支払っていました。これは、新しいAirbnbシングル料金体系ではわずかに増加し、15.5%になりました。
- 「分割料金」制度では、ほとんどのホストが3%から5%のサービス料を支払っていました。これは現在、固定料金に置き換えられています。 3% ホストにはサービス料がかかりますが、イタリアやブラジルなどの国では、ホストによってはより高い料金を支払う場合があります。
- The guest service fee used to range between 11% and 12% of the booking subtotal. Now, it has increased to 14.1% to 16.5%.
| Split Fee (old) | Single Fee (current) | |
| Who pays | Host + guest | Host only |
| Host rate | About 3% (4% Brazil) | 15.5% for most; 14–16% rest; 16% Brazil, Mexico |
| Guest rate | 14.1–16.5% at checkout | None shown at checkout |
| Charged on | Nightly + host fees (guest side) | Full subtotal: nightly + cleaning + extras |
| PMS hosts | Could keep split (some countries) | Required |
| Bookings already made | n/a | Keep original structure |
Airbnb の料金変更がなぜこれほど議論を巻き起こしたのか?
1. 手数料の大幅な値上げ
分割料金制度では、ゲストは14.1%から16.5%のサービス料を支払っていました。ホストの取り分である3%と合わせると、Airbnbは各予約の合計金額の17.1%から19.5%を実質的に請求していました。
単一料金体系では、ホストは当初 15% を支払っていましたが、現在は 15.5% に増加しています。
Airbnbは移行期間として一定の猶予期間を設けているにもかかわらず、今回の値上げはホストにとって確かにフラストレーションの溜まる事態です。手数料の値上げはホストの価格戦略と収益性に直接的な影響を与え、間接的にはリスティングの競争力と予約率にも影響を与えます。
2. 言語の曖昧さ
Airbnbの新しいルールは非常に詳細かつ徹底的で、ホストが知っておくべきすべての事項が明確にまとめられているように見えます。しかし、一部の説明は曖昧で、曖昧な表現が使われているため、多くのホストに混乱を招いています。
例えば、Airbnbでは「ほとんどのホスト」とありますが、ここでよくある質問が浮かび上がります。「ほとんどのホスト」とは、具体的には誰のことを指すのでしょうか？ホストは「自分はその『ほとんどの』グループに含まれるのか、それとも除外されるのか？」と疑問に思うのです。
実は、Airbnbは過去にも同様の用語を使用していました。これは、プラットフォーム側が解釈の余地を残すための手段と解釈できます。これにより、潜在的な反発に効果的に対処できるのです。
例えば、Airbnbが2020年にホスト限定料金を導入した際、当初は全世界で展開されました。しかし、一部の地域からの強い要望があったためか、米国、カナダ、バハマ、メキシコ、アルゼンチン、台湾、ウルグアイなどの国のホストには例外を設けざるを得ませんでした。
3. 矛盾した発言
Airbnb のドキュメントには、ホストの間で混乱を引き起こしている 2 つの免責事項が含まれています。
最初の声明は次の通りです。「物件管理ソフトウェアを使用していないホストは影響を受けず、分割料金の料金体系を引き続き使用できます。"
しかし、2番目の声明にはこう書かれています。「これらの変更は「2025 年 12 月 1 日以降、ほとんどのホストは物件管理ソフトウェアを使用しなくなります。"
これら 2 つの記述は互いに矛盾しているように思われ、不動産管理ソフトウェアを使用していないホストにとっては実際のポリシーが何なのか不明瞭なままになっています。
実際には、Airbnbの意図は2番目の段落の冒頭で明確にされているようです。「現在、単一料金体系を利用しているホストのほとんどは、まもなく新しい単一料金の支払いを開始します。」つまり、これまでホストのみの料金体系を選択していたホストは、物件管理ソフトウェアの使用の有無にかかわらず、料金が15.5%に引き上げられることになります。
私の理解では、Airbnb は、2025 年 12 月 1 日からすべてのホストが単一料金体系に強制的に切り替えられると言っているのではなく、これまでホストのみの料金を使用していたホストが料金の値上げを経験すると言っているのです。
How the Single Fee Affects Your Payout
The fee now lands on the whole booking subtotal, including cleaning, pet, and extra-guest fees. Taxes and security deposits are excluded. That changes your math, and it means cleaning fees now carry the 15.5 percent haircut too. Here is a simple example using round numbers.
Say you listed at 100 under the old split model. You kept about 97 after the 3 percent host fee. Under the single fee at the same 100 price, Airbnb deducts 15.5 percent. Your payout becomes about 84.50.
That is roughly a 12–13 percent drop on every future booking, not a one-time hit.
To hold your payout steady, raise your listed price. Moving from 100 to about 115 keeps your take near 97, because 115 minus 15.5 percent equals about $97. Another way to frame it: divide your target payout by 0.845. The result is the listed price you need.
These figures are examples only. Your real rate depends on your location, cancellation policy, and listing type. They are not tax or financial advice.
How to Reprice Your Listings: Step by Step
You do not need to guess. Follow four steps.
Step 1: Check Your Current Fee Structure
Open Airbnb, go to Today, then Menu, then Earnings. Select a reservation and look under Host payout. The host service fee line tells you which structure is active.
Step 2: Use Airbnb’s Price Adjustment Tool
Airbnb built an in-app tool that adjusts prices across all your listings at once. Run it before your deadline so payouts stay level. If you prefer manual control, apply the divide-by-0.845 formula listing by listing. Do not raise prices so high that your listing looks expensive next to your other channels. Reprice with your whole distribution in mind.
Step 3: If You Use a PMS Like Hostex
Hosts who manage listings through Hostex were part of Airbnb’s earliest migration wave. The fee structure follows Airbnb’s PMS rollout, so there is no manual switch to flip. Open your Hostex pricing settings to confirm the rate, then adjust your listed price there. Because Hostex keeps Airbnb pricing in sync with your other connected channels, one reprice updates every channel instead of just one.
Step 4: Re-check Your Payout
After repricing, open a test reservation or the Earnings view and confirm the host payout matches your target. If it is low, nudge the listed price up by another percent or two.
VAT note: In countries that charge VAT on service fees, Airbnb’s tool adds the tax automatically unless you are VAT-registered and self-assess. The guest still sees one clean price.
If you manage more than a few listings, repricing them one by one gets old fast. Hostex runs the whole job from one dashboard that keeps your prices in sync across every connected channel. Its batch editor changes many listings together by a set percentage or a fixed amount, and its price-copy tool brings another OTA’s rate directly into Airbnb when you want the channels to match. Beyond pricing, Hostex automates messaging, guest communication, and day-to-day operations, with plans starting at $4.9 per month.
FAQ about Airbnb Single Fee
When did the Airbnb single fee become mandatory?
The rollout ran in waves from late 2025. The final groups moved on September 15, 2026 (outside the EU) and October 13, 2026 (inside the EU).
What happens if I do nothing?
Your listed price stays the same, but Airbnb deducts 15.5 percent from your payout. Expect roughly 12–13 percent less per booking.
How do I keep my payout the same?
Raise your listed price by about 15 percent, or divide your target payout by 0.845. Airbnb’s price adjustment tool does this across all listings at once.
Does this affect bookings I already accepted?
No. Reservations confirmed before your switch keep the fee structure they were booked under.
I use Hostex. Do I need to change anything?
Your fee structure followed Airbnb’s PMS migration automatically. Confirm the rate in Hostex pricing settings and reprice there so every connected channel stays aligned.
Is the fee charged on my cleaning fee too?
Yes. The 15.5 percent applies to the full booking subtotal, which includes cleaning, pet, and extra-guest fees. Taxes and security deposits are excluded.
結論
Airbnb’s single fee changes more than the percentage deducted from each booking. It can affect your pricing, payouts, and overall profitability, especially if you manage multiple listings or use a PMS. The best approach is to understand which fee structure applies to your listings, adjust your rates based on your target payout, and regularly review your earnings as Airbnb updates its policies.
More broadly, keeping up with vacation rental platform policies is an essential part of running a profitable short-term rental business. Airbnb and other OTAs can change fees, pricing rules, and requirements over time, so staying informed helps you avoid unexpected costs and make better decisions about your distribution strategy.
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